綠城與九龍倉的合作程度正在不斷加深，除了單純的股權(quán)合作、項目合作以外，在融資渠道上也有突破。
打了“翻身仗”以后，綠城又再度活躍在土地市場上。“綠城已經(jīng)度過了生存危機(jī)，或已徹底活過來了。”
當(dāng)然，綠城拿地，更多還是以合作的姿態(tài)。不過，在捆綁融創(chuàng)于上海多次拿地以后，這一次，綠城選擇牽手第二大股東--九龍倉。
11月14日，綠城九龍倉聯(lián)合體旗下穎澤投資歷時14小時的拉鋸戰(zhàn)，最終以20.28億元、配建24100平方米公租房，力挫中海、保利、萬科等勁敵，摘得大連市中山區(qū)不朽巷住宅地塊，樓面價達(dá)到了8450元/平方米。
資料顯示，該地塊位于大連中山區(qū)解放路桃園區(qū)域不朽巷，規(guī)劃用地面積為8.57萬平方米，規(guī)劃用地住宅及配套公建，容積率2.8，規(guī)劃建筑面積約2.4萬平方米。
如果再追溯到更早一些，這并非綠城與九龍倉的首次聯(lián)手。在今年9月，融創(chuàng)綠城的聯(lián)營公司--上海融創(chuàng)綠城就聯(lián)手九龍倉，以8.34億元獲得浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)5街坊180/1丘地塊。
不過，嚴(yán)格上講，單就綠城與九龍倉而言，此次大連奪地也正式意味著雙方的合作將進(jìn)一步加深--從過往的股權(quán)層面合作深入到項目層面的合作。
進(jìn)一步合作
“其實在股權(quán)合作之后，我們一直都表示雙方會在項目上有合作。”綠城中國首席財務(wù)官馮征在接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時表示。
馮征同時亦指出，未來綠城買地會傾向與九龍倉合作，但前提是雙方都對目標(biāo)項目同樣看好，而沒有指定。曾有消息傳出，綠城有意與九龍倉進(jìn)行合作開發(fā)二、三線城市綜合體。
至于日后的開發(fā)資金方面，馮征稱，將視合作的項目而定。
僅此剛獲得的大連項目為例，根據(jù)綠城11月15日的公告，九龍倉、綠城中國分別透過各自全資附屬公司認(rèn)購?fù)顿Y公司(穎澤投資)新股份，使九龍倉集團(tuán)及綠城中國分別擁有投資公司60%及40%權(quán)益。
同時，根據(jù)框架協(xié)議，九龍倉集團(tuán)及綠城中國將按60：40擁有權(quán)比例共同開發(fā)位于大連的土地作為住宅物業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，穎澤投資擬透過成立項目公司開發(fā)土地，預(yù)期項目公司注冊資本將相當(dāng)于土地代價20.28億元，按每股面值1港元認(rèn)購?fù)顿Y公司新股份后，綠城中國將出資8.112億元。
馮征表示，后續(xù)的開發(fā)資金如何投入還有待雙方進(jìn)一步的商榷，“并不是以后就是定死了六 四比例”。
但馮征亦指出，如果是雙方合作的項目，雙方的分工也很明確，九龍倉主要著重于財務(wù)方面的業(yè)務(wù)，項目發(fā)展包括開發(fā)、銷售、運(yùn)營等，則主要由綠城負(fù)責(zé)。
在綠城的眼中，雙方的戰(zhàn)略合作將可于土地共同開發(fā)方面互相補(bǔ)足，從而促進(jìn)雙方利益。
另外，共同開發(fā)上述土地亦體現(xiàn)九龍倉集團(tuán)于本年較早前向綠城戰(zhàn)略投資后為綠城帶來的協(xié)同效應(yīng)。
模式的不同
據(jù)透露，綠城與九龍倉為了更好地發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，優(yōu)勢互補(bǔ)，自今年6月簽訂合作協(xié)議以后，雙方高層每月都會有一次會面和討論，并就如何改善綠城的治理結(jié)構(gòu)和財務(wù)結(jié)構(gòu)等方面，組建專門的工作小組。但進(jìn)展如此之快，還是有點出乎市場意料之外。
其實在九龍倉宣布入股綠城之后，有分析人士曾指出，未來九龍倉的股東身份會體現(xiàn)于重大投融資、法人治理等方面，而經(jīng)營管理工作還是交由綠城的原管理層負(fù)責(zé)。
蘭德咨詢公司總裁宋延慶曾表示，考慮到兩者在區(qū)域布局和產(chǎn)品定位上有很多相似之處，也不排除兩者進(jìn)行區(qū)域或項目整合，但獨立作戰(zhàn)的“雙主體”模式可能性更大。而與融創(chuàng)的合作，屬于項目股權(quán)層面，與九龍倉合作的性質(zhì)不同。
如今綠城選擇與九龍倉并肩作戰(zhàn)，僅就在項目層面的合作模式上，與融創(chuàng)的合作模式還是有些不同。
馮征透露，綠城與融創(chuàng)的合作，指定在上海及蘇南區(qū)域，新的項目基本上以合營公司上海融創(chuàng)綠城進(jìn)行合作。但與九龍倉的合作，則沒有區(qū)域限制，只要是雙方看中的項目，都可以一起去投。
值得一提的是，綠城并未與九龍倉成立類似上海融創(chuàng)綠城的合營公司。而綠城在與融創(chuàng)成立合營公司以后，除了前期投入注冊資本金10億元以外，后續(xù)所有拿地開發(fā)等資金，綠城不再投入。
而在與九龍倉的項目合作中，綠城還需要根據(jù)項目的情況與九龍倉按比例出資投入。
不過馮征就此解釋，其實綠城與融創(chuàng)合作的平臺公司成立之前，綠城就已經(jīng)往其中注入九個項目，在拿回34億以后，再投入10億作為注冊資本，然后就不會再投入。
“如果要拿地的話，就要靠那九個項目賺的錢，綠城不會再投入。”馮征進(jìn)一步解釋，注入平臺公司的九個項目銷售回籠的資金也不會入賬到綠城，而是留待平臺公司日后的發(fā)展。“但這不是說綠城不用出資。”
從現(xiàn)有資料來看，綠城與九龍倉的合作程度正在不斷加深，除了單純的股權(quán)合作、項目合作以外，九龍倉及綠城在融資渠道上也有突破。
宋衛(wèi)平曾透露，九龍倉正在幫助綠城開通新的融資渠道。“我們正在商量這種可能性，國內(nèi)(融資)是不太可能的，九龍倉正在牽線境外的銀行，希望能夠融到成本更低的錢。”
“以九龍倉看來，我們的短期負(fù)債太多，還是要降一點，他們認(rèn)為國內(nèi)的錢太貴了，要趕緊還掉，另外找發(fā)展的錢，找到海外的錢，成本兩、三個點，就便宜了，那個時候就可以放開手腳。”
馮征表示，目前相關(guān)的融資安排還在進(jìn)行當(dāng)中，日后若要融資多數(shù)會選擇銀團(tuán)貸款為主。
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