“在沒有抵押物的情況下，我上午借了150萬，下午就到賬，這種速度是以前無法想象的。”在廣州從事民間借貸人士的私人聚會中，深圳某民營小型房企的董事長莫進榮(化名)向本報記者講述他的融資經(jīng)歷，“難啊，現(xiàn)在是能借到錢也難，借不到錢也難，只好在夾縫中尋找生路。”

      記者近日了解到，臨近年底，民營中小房企今年的資金壓力并不比去年少，而多家中小房企負責人則抱怨“銀行融資成本不比高利貸低”，而民間借貸繼續(xù)成為房企的救命稻草。

隱性費用高企
 
    莫進榮近兩年從沒間斷地四處籌錢，他坦言，公司目前有幾個項目，現(xiàn)金并不緊張，但實際上，項目運轉資金幾乎都是通過融資獲得，高負債率和高息的壓力之下，他不得不在各種融資途徑中騰挪債務，“即使不斷負債也要繼續(xù)保持盈利面”。

    近一年來，逐漸趨緊的融資環(huán)境讓眾多中小房企四處碰壁，莫進榮和他的公司也不例外。“尤其是去年，一個項目銷售不好，另外幾個剛好需要資金運轉，以往關系甚好的銀行也難以打開閘口。”莫進榮稱，從銀行貸來的款項，算上利息和各種名目的招待費用，“融資成本比高利貸還高”。

    莫進榮回憶道，前幾年，以往關系好的銀行負責人總是找他談借貸，由于房地產(chǎn)項目收益顯著和有保障，銀行負責人都希望能獲得優(yōu)質貸款，而莫進榮也剛好有需求，所以他比其他企業(yè)更容易貸到資金。

    “現(xiàn)在，變?yōu)橘u方市場了。”莫進榮稱，如今要從銀行這個獅子口中獲得貸款十分困難。他強調，“這種困難不是別的，光是隱性融資成本就足以讓中小型企業(yè)止步。”

    收緊銀根后，銀行聲稱對房地產(chǎn)項目融資逐步加緊，然而，據(jù)莫進榮等中小開發(fā)商所知，銀行的貸款流向房地產(chǎn)的項目并沒有真正減少。

    “繁冗的項目審批手續(xù)，讓中小房企融資頻頻受阻。而審批流程滋生了多種隱性費用，那些有能力支付這些費用的房企才能順利從銀行貸到款。”廣州某中型房企投融資管理部門高層向本報記者表示。

    莫進榮因此碰過不少壁。“以往從銀行借貸，這筆隱性支出也難以避免，但只要能找到關鍵部門負責人，事情總能辦妥。”他坦言，如今的情況卻越來越難。“現(xiàn)在每個流程都設了關卡，你總得每一步都做好打點，每個環(huán)節(jié)都有可能影響進展，隱性成本大大增加。”

    莫進榮給記者舉了一個例子，今年年初他和朋友拿著一個地產(chǎn)項目去找銀行，銀行在進行各種評級后定下該項目資質屬優(yōu)，相關負責人口頭承諾了貸款一事。然而，在辦理程序時，多筆隱性費用的支出讓其感到“后怕”。

    “一筆200萬的貸款，僅招待費用就達數(shù)萬元。在地產(chǎn)公司資金充裕之時，行業(yè)內的秘密‘回扣’并不是大事，但一旦房企資金緊張，數(shù)萬元就足可以成為壓垮我們的最后一根稻草。”莫進榮稱。

“拆東墻補西墻”

    莫進榮從朋友圈中得知，為獲得銀行貸款付出的成本有可能一去不回頭，貸款最終也辦不下來。他的朋友李立明在今年4月遭遇過類似的事情，在銀行的相熟朋友告知下，他通過正常手續(xù)申請貸款，在未得到貸款前，李立明就已經(jīng)付出了數(shù)萬元的招待費用。由于各種原因，銀行某高層將該筆款項為某知名房企提供審批，李立明的貸款無法獲批，數(shù)萬元的支出也打了水漂。

    “銀行的人告訴我，審批一筆100萬的貸款，回扣如今甚至已經(jīng)達到10%，除了實力雄厚的房企，其他一般的房企均做不到。”李立明表示。

    此外，莫進榮與他的朋友們算過一筆賬，即使最后貸款能批下來，還需要為融通關系陸續(xù)打點，最后所需要的成本預計要比民間借貸高，他們感到為獲取銀行貸款所付出的隱性成本并不劃算。“我現(xiàn)在手上幾個項目都是，民間借貸現(xiàn)行‘月息4分或5分’的融資成本，與銀行那邊復雜的情況相比，這些成本更為直接、高效。”莫進榮與他的朋友一致認為。

    因此，即使現(xiàn)實中出現(xiàn)不少房企老板背負巨債跑路的個案，而外界更不斷強調民間借貸會增加企業(yè)危險系數(shù)，但莫進榮他們只認定，民間借貸提供的融資能讓“在夾縫中求生”的民營中小房企活下來。

    華南某在港上市的房企融資管理部人士曾向記者透露，該公司向民間借貸斥資抵押獲得借款的辦法十分奏效。她指出，其所在公司不只有條件獲得銀行貸款，還可以通過海外市場發(fā)債融資，然而，這些方法都是較為滯后的。“一般而言，從銀行貸款需要四證齊全，這些證件要盡快通通辦下來，不僅花費一定的時間，還要支付一些隱性費用，算下來成本不少。”她稱，即使通過海外發(fā)債，也需要繁冗的手續(xù)。

    因此，她所在的房企則在近一年多來，經(jīng)常以高層的名義，利用高層的關系網(wǎng)通過民間借貸途徑融資。“上千萬的借款，一般一天內就能到賬，這樣能十分迅速地解決問題。”同時，她也強調，以往民間借貸所需要的成本可能會拉低項目的利潤，但是在其他成本也不低的情況下，民間借貸是較為優(yōu)質的途徑。

    “今年以來，中小型房企的融資需求比去年更大，有不少房企是為了填補去年年底欠下的高息債務。”從事民間借貸多年的許東(化名)告訴記者。

    他進一步表示，不少民營中小房企去年通過抵押自己的資產(chǎn)，包括項目股權等向銀行或其他渠道融資，但今年以來，不少項目的工程進展緩慢，銷售進度更是難以迅速獲得充足現(xiàn)金流，所以不少房企必須要繼續(xù)“拆東墻補西墻”。