廣受矚目的中國(guó)共產(chǎn)黨第十八次全國(guó)代表大會(huì)已經(jīng)勝利閉幕。在這一勾勒中國(guó)今后發(fā)展藍(lán)圖的重要時(shí)刻，社會(huì)各界對(duì)未來充滿了憧憬和期待。而對(duì)于十八大后的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)走向，也受到了各方的高度關(guān)注。在當(dāng)前，一方面，中央政府堅(jiān)持調(diào)控不松，另一方面，市場(chǎng)出現(xiàn)了回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)界也期待未來政策有更多的寬松空間。可以說，中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控走到了又一個(gè)敏感時(shí)期。

    中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在十八大期間接受媒體采訪時(shí)曾表示，目前正在積極研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。而在十八大報(bào)告中，究竟傳遞了怎樣的房地產(chǎn)發(fā)展的信號(hào)，十八大后房地產(chǎn)政策走向如何？

    業(yè)內(nèi)人士分析，十八大報(bào)告里“加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程”的信號(hào)為房地產(chǎn)發(fā)展堅(jiān)定了信心，但保障房建設(shè)的完善和調(diào)控政策不松的信號(hào)又將扼住房?jī)r(jià)上漲的咽喉。十八大后的樓市調(diào)控，將繼續(xù)堅(jiān)守“穩(wěn)”字訣，而這其中也有眾多發(fā)展契機(jī)。

城鎮(zhèn)化加速成樓市發(fā)展動(dòng)力

    推進(jìn)城鎮(zhèn)化是十八大報(bào)告中放出的一個(gè)明確信號(hào)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整必須以推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)。“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展。”“推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。必須以改善需求結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、推進(jìn)城鎮(zhèn)化為重點(diǎn)，著力解決制約經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的重大結(jié)構(gòu)性問題。”

    新一屆中央政治局委員李克強(qiáng)也曾在公開場(chǎng)合講話中多次強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)化，他認(rèn)為立足擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求這一戰(zhàn)略基點(diǎn)需要促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，城鎮(zhèn)化是我國(guó)發(fā)展的一個(gè)大戰(zhàn)略，是最大的內(nèi)需潛力所在，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，可以釋放內(nèi)需巨大潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期平穩(wěn)較快發(fā)展與社會(huì)和諧進(jìn)步。

    中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)指出，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來十年，我國(guó)至少有120億平方米的住房需求，相當(dāng)于2011年全國(guó)商品住宅銷售面積的12倍以上。另外，城鎮(zhèn)化帶來的居民收入持續(xù)增長(zhǎng)，也將提升居民購(gòu)買能力，這對(duì)樓市發(fā)展顯然會(huì)提供動(dòng)力?，F(xiàn)在風(fēng)風(fēng)火火的明星房企恒大、碧桂園等等在三四年前正是抓住了一些所處區(qū)域高速城鎮(zhèn)化的項(xiàng)目的帶動(dòng)，幾年間企業(yè)實(shí)力和競(jìng)爭(zhēng)能力明顯增強(qiáng)。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，城市的版圖也在改變和擴(kuò)充，為城市特別是中小城鎮(zhèn)帶來了一個(gè)發(fā)展的契機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)商也看到了城鎮(zhèn)化所帶來的需求量的增加，紛紛把目光投向了二三線城市，業(yè)內(nèi)專家預(yù)測(cè)，十八大之后中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展重心將越來越多的向大中城市周邊和二三線城市移動(dòng)。

    城鎮(zhèn)化對(duì)樓市的利好刺激并不止于對(duì)開發(fā)商的指引，對(duì)買方市場(chǎng)的提振也是顯而易見的，首先隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的發(fā)展，將會(huì)有大批的農(nóng)民成為城鎮(zhèn)居民。其中以農(nóng)民工這一群體最為特別，放寬中小城鎮(zhèn)的戶籍政策可以讓這一批人率先完成自身的安居夢(mèng)，加大了需求量。另外，城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)拉動(dòng)內(nèi)需，增加城市原有居民的可支配收入，讓老百姓變得有錢買房。

    業(yè)內(nèi)人士指出，十八大報(bào)告強(qiáng)調(diào)了“加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程”和“收入倍增”，一方面意味著未來城鎮(zhèn)化建設(shè)會(huì)加快腳步，越來越多的舊房改造及新農(nóng)村建設(shè)工程展開，小區(qū)住宅漸漸取代了自有住房；另一方面意味著人們手中的可支配資金越來越多，消費(fèi)水平越來越高，為房地產(chǎn)發(fā)展堅(jiān)定了信心，提供了動(dòng)力。

保障房建設(shè) 分擔(dān)剛需壓力

    在城鎮(zhèn)化帶來的潛在購(gòu)房客增多之時(shí)，更需要警惕的是供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)帶來的房?jī)r(jià)飆升，在這種背景下，保障住房體系又顯得格外的重要，這一體系的完善將會(huì)對(duì)新城市人口和低收入群體帶來真正的實(shí)惠，也將防止需求井噴帶來的樓市動(dòng)蕩。

    十八大報(bào)告中明確了加強(qiáng)保障房建設(shè)是大勢(shì)所趨，保障人民“有所居”，數(shù)據(jù)顯示目前保障房的計(jì)劃建設(shè)數(shù)量將于未來十年內(nèi)充分分擔(dān)城鎮(zhèn)化加速帶來的剛需購(gòu)房客積累的壓力。

    十八大報(bào)告指出，過去五年，保障性住房建設(shè)加快推進(jìn)；住房保障體系基本形成。發(fā)展目標(biāo)，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。十八大期間國(guó)家多部門負(fù)責(zé)人均明確表態(tài)保障房建設(shè)不會(huì)怠慢， 在十八大第四場(chǎng)記者招待會(huì)上，住建部部長(zhǎng)姜偉新答記者問時(shí)指出，明年保障房建設(shè)不會(huì)低于500萬套，有可能在600萬套左右。十八大第二場(chǎng)記者招待會(huì)，國(guó)家發(fā)改委張平答記者問，“從2007年到2011年，教育、社會(huì)保障、就業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、住房、文化體育，這些方面的財(cái)政支出累計(jì)達(dá)到了12.7萬億，年均增長(zhǎng)幅度是26.3%，這個(gè)增長(zhǎng)幅度大大高于財(cái)政支出的增長(zhǎng)幅度。”

    有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，按十八大部署要求，保障性住房未來五年至十年可能還要建設(shè)1-2億套，將可以解決3-6億人的需求，2012年開始，對(duì)商品房尤其是高價(jià)商品房的需求將會(huì)逐年加速下降。

    盡管報(bào)告規(guī)劃很完美，但值得注意的是，對(duì)保障房建設(shè)的實(shí)際執(zhí)行仍需要下大力氣，從去年開始，保障房建設(shè)的開工率和交付率普遍有延后的情況出現(xiàn)，相關(guān)報(bào)道屢見不鮮，有媒體報(bào)道今年8月10日，三亞市民李先生訂了一套保障房，去年全家東挪西湊湊足了錢交了首付，沒想到保障房交房日期一再推遲，第一次說是去年年底交房，后來又說是今年五一，再后來又推到七一，最近一次卻被告知要到今年年底。

    數(shù)據(jù)顯示，2011年保障房開工規(guī)模為1000萬套，其中完全竣工僅占40%左右，而2012年保障房建設(shè)開工規(guī)模僅為700萬套。業(yè)內(nèi)人士分析，房企對(duì)保障房建設(shè)熱情不高，保障房建設(shè)資金不足是影響保障房后續(xù)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。

調(diào)控不松 扼住高房?jī)r(jià)咽喉

    相比保障房政策帶來“民有所居”的長(zhǎng)期幸福遠(yuǎn)景，樓市短期內(nèi)唱準(zhǔn)“穩(wěn)”字訣的另一個(gè)重要因素就是堅(jiān)定不移的調(diào)控政策。

    今年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)面臨增長(zhǎng)速度放緩的情況，曾有業(yè)內(nèi)專家放言中央政府必須放松現(xiàn)在的樓市調(diào)控力度來減少經(jīng)濟(jì)下行的壓力，但十八大報(bào)告給了這種論調(diào)有力的回?fù)簟Ｊ舜髨?bào)告指出，以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，是關(guān)系我國(guó)發(fā)展全局的戰(zhàn)略抉擇，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整是加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的主攻方向。由此可見，未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向以及政策思路已經(jīng)明確，下一階段中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略將著力解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題，將主要通過推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，“要想經(jīng)濟(jì)有好轉(zhuǎn)，只能給房地產(chǎn)松綁”的論調(diào)站不住腳。中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新12日在十八大新聞中心接受媒體采訪時(shí)也指出，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策現(xiàn)在還沒想放松。對(duì)于樓市調(diào)控，中央政府時(shí)刻準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)。遇到某一城市自行調(diào)整樓市政策時(shí)，中央儲(chǔ)備相應(yīng)的政策，一旦需要的話就出手。”

    11月16日，住建部政策研究中心副主任秦虹在北京也表示，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心是抑制，一邊控制投機(jī)性的需求，另一個(gè)方面滿足合理的住房需求，明年中國(guó)還將堅(jiān)持這樣的政策方向。

    對(duì)于中央堅(jiān)持調(diào)控的決心，業(yè)內(nèi)分析師普遍感同身受，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，十八大期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新回答意味著“去投資化”的樓市調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，在本質(zhì)上限購(gòu)、限貸不可能出現(xiàn)松動(dòng)，樓市調(diào)控政策底線不可能觸動(dòng)。但張宏偉同時(shí)也認(rèn)為，在限購(gòu)限貸沒有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，調(diào)控的手段在未來可能會(huì)出現(xiàn)變化，“通過放松戶籍制度從側(cè)面突破‘限購(gòu)’，有可能成為未來政策‘微調(diào)’刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。”