近日，記者從北京金融資產(chǎn)交易所（下稱“北金所”）副總裁于波和全國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟會(huì)長(zhǎng)、盛世神州房地產(chǎn)基金董事長(zhǎng)張民耕處證實(shí)，北金所正和房地產(chǎn)基金聯(lián)盟聯(lián)合推出房地產(chǎn)基金二級(jí)市場(chǎng)份額轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)，地產(chǎn)PE的LP（有限合伙人）可在北金所轉(zhuǎn)讓基金份額。第一單轉(zhuǎn)讓已在10月完成，為盛世神州旗下的一個(gè)房地產(chǎn)基金項(xiàng)目。
非標(biāo)準(zhǔn)化交易
于波說，房地產(chǎn)基金的轉(zhuǎn)讓規(guī)則和已推出的PE基金轉(zhuǎn)讓規(guī)則基本相同，只是估值方式有區(qū)別。
2012年6月，北金所推出PE二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)。記者獲得的一份6月內(nèi)部交易規(guī)則顯示，北金所對(duì)交易進(jìn)行形式審核，雙方自擔(dān)交易風(fēng)險(xiǎn)。征集意向受讓方上，轉(zhuǎn)讓方可選擇由北金所信息發(fā)布或非公開定向的方式。如果雙方在交易中發(fā)生爭(zhēng)議，可向北金所調(diào)解，或向仲裁機(jī)構(gòu)或法院提起訴訟。
也就是說，地產(chǎn)PE交易將同樣采用轉(zhuǎn)讓方在北金所平臺(tái)發(fā)布信息或私下詢問的方式征集受讓方，不會(huì)采取“標(biāo)準(zhǔn)化”或份額化模式。此前國(guó)務(wù)院38號(hào)文明確叫停了做市商、集中競(jìng)價(jià)、份額化交易等操作模式。
盛世神州相關(guān)負(fù)責(zé)人同樣強(qiáng)調(diào)了這一點(diǎn)，“我們會(huì)按一事一議方式交易，必須是非標(biāo)準(zhǔn)化，根據(jù)交易本身來討論。”
地產(chǎn)PE二級(jí)市場(chǎng)交易也有和一般PE不同的特點(diǎn)。“地產(chǎn)PE面對(duì)一個(gè)個(gè)具體項(xiàng)目，可由第三方審計(jì)、價(jià)值評(píng)估。所以其定價(jià)相對(duì)能得到認(rèn)可，容易被接受。”盛世神州相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
此前，北金所PE交易并不是特別活躍，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，投資和轉(zhuǎn)讓方對(duì)份額的估值有頗多保留。
于波同樣認(rèn)可，房地產(chǎn)PE的份額估值相對(duì)容易。未來在北金所轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)PE份額將由全國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟估值，作為雙方的參考價(jià)。
目前已轉(zhuǎn)讓的首個(gè)房地產(chǎn)PE份額屬于盛世神州旗下的一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過北金所內(nèi)部會(huì)員平臺(tái)掛牌方式完成。
Reits初始態(tài)
類似于建立PE轉(zhuǎn)讓平臺(tái)的前提是一批PE機(jī)構(gòu)成為北金所的會(huì)員單位及理事會(huì)成員，此次房地產(chǎn)PE轉(zhuǎn)讓平臺(tái)的建立同樣有聯(lián)盟助陣，多家房地產(chǎn)PE將成為北金所中國(guó)PE二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展聯(lián)盟的成員。
“聯(lián)盟里的很多PE的LP都有轉(zhuǎn)讓份額的需求。以前只是私下撮合，大家都不太愿意讓外界知曉，但未來必然會(huì)走向前臺(tái)，這能給投資者提供更加規(guī)范的轉(zhuǎn)讓。”前述盛世神州人士稱。換言之，未來聯(lián)盟內(nèi)的PE將是這一平臺(tái)活躍的基礎(chǔ)。
另一個(gè)角度看，這是國(guó)內(nèi)金融產(chǎn)品不完善的被迫創(chuàng)新。“如果有Reits（房地產(chǎn)信托投資基金），我們也不會(huì)搞這個(gè)平臺(tái)。”前述人士介紹，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)PE的退出渠道較少，無法給投資者提供流動(dòng)性，所以才有交易平臺(tái)的需求。
在國(guó)外，大部分的Reits產(chǎn)品可以上市交易。
按這種說法，PE基金二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓主要是因?yàn)長(zhǎng)P對(duì)資金有迫切的流動(dòng)性需求。但業(yè)內(nèi)的另一種說法是，一些房地產(chǎn)基金即將到期，但項(xiàng)目無法出售，故而急需轉(zhuǎn)讓平臺(tái)，從而兌現(xiàn)對(duì)投資者的承諾。否則，投資者無法如約獲得本金和收益，基金將面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。
該人士介紹，首單盛世神州項(xiàng)目是兩年前投資的，接近兌付期限。
不過這一說法被盛世神州相關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)。“不是項(xiàng)目不好，退出不了找人接盤。主要是為了多一種轉(zhuǎn)讓渠道。”他說，一般房地產(chǎn)基金的存續(xù)期是2+0.5年，該項(xiàng)目接近兩年，未到退出期，所以不存在違約。
宏觀調(diào)控導(dǎo)致的房地產(chǎn)PE基金兌付危機(jī)可能存在，這一點(diǎn)和盛世神州人士提出的增加轉(zhuǎn)讓渠道并不矛盾?；蛘哒f，如果估值合理、交易過程透明，這將是增加房地產(chǎn)基金流動(dòng)性，從而促進(jìn)投資者進(jìn)入的好舉措；而如不能做到公平、公正交易，則難免出現(xiàn)內(nèi)行坑外行的不良現(xiàn)象。
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