征地補償標準掛鉤物價和補償標準3年調(diào)整一次被寫進《農(nóng)村集體所有土地征收補償安置條例》（以下簡稱《征收條例》）。
11月8日，改革征地制度首次寫進黨代會報告，預示著黨和國家將更加注重保護農(nóng)民地權(quán)和土地財產(chǎn)權(quán)益，即農(nóng)民將會分享到土地資本化后的升值收益。
11月14日，從國土資源部（以下簡稱“國土部”）獲悉，征地補償標準掛鉤物價和補償標準3年一調(diào)整被寫進制訂中的《征收條例》，《征收條例》的修法機構(gòu)除國務(wù)院各部門（國務(wù)院法制辦、國土部等部門）、全國人大法工委外，也加入了中共中央辦公廳法制局（以下簡稱“中辦法制局”）。
“全國人大和黨的法制機構(gòu)參與國務(wù)院行政法規(guī)修訂，體現(xiàn)了中央改革征地制度的決心。”業(yè)內(nèi)人士稱。
征地補償掛鉤物價
《征收條例》制訂中主要面臨的兩大難題，一是農(nóng)民如何分享土地增值收益，二是農(nóng)村集體土地征收中的公共利益難以界定。
征地補償標準掛鉤物價和補償標準3年調(diào)整一次被寫進了《征收條例》，為解決農(nóng)民分享土地增值收益問題，注入了“新的信號”。
按過去的征地補償標準，征用耕地的土地補償費為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍；征用耕地的安置補助費，是該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍；每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍；土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。
全國政協(xié)委員、清華大學人文社會科學學院責任教授蔡繼明向本報記者分析：“目前被征用土地收益的分配格局大致是，地方政府占20%~30%，企業(yè)占40%~50%，村級組織占25%~30%，農(nóng)民僅占5%~10%。”
農(nóng)民分享土地的少部分利益，無疑加重了社會矛盾。中國農(nóng)業(yè)大學土地管理系教授朱道林表示：“過去的征地標準是以被征收土地的原用途給予補償，使需要安置的農(nóng)民保持原有的生活水平為標準，并非基于土地市場價值和土地未來的使用用途來確定標準，無法使農(nóng)民和村集體分享土地的增值收益。”
“隨著時間推移，物價和CPI不斷上漲，現(xiàn)有補償標準也將過時，如不及時調(diào)整，將很難滿足農(nóng)民將來的生活需要。”朱道林表示。
在此背景之下，《征收條例》將建立征地補償標準動態(tài)調(diào)整機制，即征地補償與物價掛鉤，“這無疑進步了一大截，是提高農(nóng)民補償標準的重要一環(huán)。”朱道林說。
在《征收條例》中對征地補償標準調(diào)整年限也發(fā)生了變化，對于征地補償標準每3年調(diào)整一次。“這主要體現(xiàn)了市場原則，因為2009年房地產(chǎn)市場火爆，并不代表2012年房地產(chǎn)市場火爆，所以根據(jù)具體市場行情來制定補償標準，這對于法治背后的市場邏輯是很大的進步。”北京京鼎律師事務(wù)所律師杜兆勇向記者表示。
農(nóng)地確權(quán)的最后“沖刺”
《征收條例》制訂中的另一個攔路虎是農(nóng)村集體土地征收中關(guān)于公共利益難以界定的問題。
國土部法律中心副主任佟紹偉向本報記者表示：“公共利益鑒定不僅是大陸法系的難題，更是英美法系修法的難題。”
佟紹偉向記者列舉了一個例子：美國舊金山市要建一個卡丁車賽場，征收農(nóng)地時因為征地性質(zhì)造成征地雙方矛盾長達13年，但這個賽場由于經(jīng)濟效益良好，按照美國稅制原則，將其總收入的80%都交予了政府，最后美國聯(lián)邦法院認為卡丁車賽場用地屬于公益性質(zhì)。
“所以公共利益界定標準是參考項目本身性質(zhì)還是項目結(jié)果，理論上難以判斷。”朱道林向本報記者表示，以公路、鐵路、水利為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目不能因為其盈利能力差就否定其公益性。
朱道林認為，要解決這個問題必須從根本上放開農(nóng)村集體土地使用制度，即農(nóng)地入市，而這成為目前《征收條例》修法最大的難點。
這方面的博弈主要來自于國土部（支持農(nóng)地入市），即歐美的“大農(nóng)制”觀點，和中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組（以下簡稱“中農(nóng)辦”）（對農(nóng)地入市持保留態(tài)度），即中韓的“小農(nóng)制”觀點。
兩者觀點分歧具體如下：國土部的觀點是農(nóng)村集體建設(shè)用地入市，必將大大緩解目前土地供應(yīng)緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解，比如北京目前的城市建設(shè)用地僅占20%。而農(nóng)村集體土地卻占到80%。中農(nóng)辦的觀點卻認為農(nóng)地入市隱藏著很大隱患，他們的理論依據(jù)是美國1862年實現(xiàn)“農(nóng)地入市”，《宅地法》讓部分農(nóng)民永久失地，淪落為城市貧民，成為美國工業(yè)城市化的硬傷，印度更是經(jīng)典案例。
目前，國土部為農(nóng)地入市做了大量的基礎(chǔ)性工作，農(nóng)地確權(quán)就是農(nóng)地入市的一項重要基礎(chǔ)性工作。如今，國土部地籍管理司正在積極與各地方國土資源局溝通集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，很多地方國土資源局正連夜加班加點為農(nóng)地確權(quán)做最后的“沖刺”。
由于《征收條例》修法時間越來越緊，今年9月，經(jīng)過最高層制度設(shè)計者委托，中辦法制局開始參與制訂《征收條例》，平衡部委間的觀點博弈，深入探討“大農(nóng)制”和“小農(nóng)制”各自的積極部分，從而更好地保護農(nóng)民權(quán)益，規(guī)避土地改革風險性。據(jù)悉，《征收條例》將于2012年年底左右公開征求意見。
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