11月已經(jīng)過半，盡管天氣“漸入低谷”，但是樓市卻呈現(xiàn)出“暖冬”態(tài)勢(shì)。一方面，成交量持續(xù)攀升，11月上旬日均803套的簽約量與10月全月的日均簽約量相比上漲了17%。另一方面，部分房企前10個(gè)月業(yè)績(jī)大增，其中品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多提前完成全年銷售任務(wù)。
在如此“輕松得意”的狀態(tài)下，房企降價(jià)跑量的動(dòng)力全無。據(jù)記者了解，目前市面上在售的新老項(xiàng)目共計(jì)有二百余個(gè)有優(yōu)惠措施，其中六成多都為普通的折扣優(yōu)惠，優(yōu)惠幅度大且實(shí)實(shí)在在降價(jià)的幾乎沒有。
再發(fā)力 剛需改善齊上陣
“從年初等到現(xiàn)在，看著房?jī)r(jià)一路上漲，不能再等了，如果有合適的就準(zhǔn)備出手。”在原香漫谷售樓處看房的一對(duì)小夫妻告訴記者。
盡管下著大雪，依舊無法阻擋位于房山的原香漫谷的火熱開盤。就連銷售人員都感慨，開盤因?yàn)檫@場(chǎng)雪差點(diǎn)就延期了，但是沒想到大雪絲毫沒有影響購房人的置業(yè)熱情。
據(jù)記者了解，房山、大興、昌平的幾個(gè)主力戶型為中小戶型的熱點(diǎn)項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了“一號(hào)難求”的情況，其中，首次置業(yè)者占了70%-80%。
和首置剛需共同炒熱樓市的還有改善一族。
位于通州新城核心的高端新盤合生·濱江帝景一入市，便掀起一陣高潮，開盤首日就創(chuàng)造了3小時(shí)銷售8億的神話般的佳績(jī)。其在金九銀十期間取得了超11億的銷售佳績(jī)，更是問鼎通州金九銀十樓市銷售排行榜。
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售人員介紹，雖然開盤日期一再推延，但絲毫不影響客戶的熱情，開盤前數(shù)月被壓抑的激情，在開盤當(dāng)日仿佛瞬間轉(zhuǎn)化成了訂房的熱情。“開盤當(dāng)日銷售400多套，房源去化率達(dá)到90%以上，優(yōu)異的業(yè)績(jī)給周邊同行帶來不小壓力啊。”銷售人員小王笑道。
量?jī)r(jià)齊漲 降價(jià)基本不可能
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究部結(jié)合北京市住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月上旬（1—10日）北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為8034套，日均803套的簽約量與10月全月的日均簽約量相比上漲了17%，與去年11月同期的日均簽約量相比更是幾近翻番。
其中，11月上旬北京全市新建商品住宅網(wǎng)簽量為3911套，日均391套的簽約量與10月全月的新房日均簽約量相比上漲了23.6%；11月上旬北京全市二手住宅網(wǎng)簽量為4123套，日均412套的簽約量與10月全月的二手住宅日均簽約量相比上漲了11.6%。
另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，11月第一周，北京、上海、廣州、深圳、南京等10大城市新房總成交量為23384套，比10月上漲23.1%。北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，11月第一周新建商品住宅成交均價(jià)為23575元/平方米，比10月第四周上漲12.8%。
對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部的張大偉認(rèn)為，一方面，購買需求經(jīng)過觀望后逐步入市，尤其是有購買需求和支付能力的剛需購房者；另一方面，新建商品住宅供應(yīng)和新盤入市增多，北京住宅庫存量充足，剛需購房選擇空間相對(duì)較大。
“樓市以價(jià)換量已經(jīng)結(jié)束，四季度出現(xiàn)降價(jià)的可能性基本不存在。”張大偉表示，在土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的要求可能更高。
促銷少 優(yōu)惠方式與幅度沒新意
11月北京僅有22個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，并且不少項(xiàng)目定價(jià)都有上漲的趨勢(shì)，一些專家公開表示，最佳買房季已經(jīng)過去。事實(shí)上，與往年的沖業(yè)績(jī)不同，今年年底大部分開發(fā)商都沒有沉重的業(yè)績(jī)壓力，因此對(duì)于加推新盤的態(tài)度往往是“定價(jià)高懸，愿者上鉤”，而降價(jià)促銷更是“天方夜譚”。
根據(jù)某門戶網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，11月，在北京所有新老在售項(xiàng)目中，共有262個(gè)項(xiàng)目推出優(yōu)惠，其中包括193個(gè)直接打折項(xiàng)目、47個(gè)與電商合作的交訂金抵房款的項(xiàng)目，31個(gè)項(xiàng)目通過送面積、免物業(yè)費(fèi)等方式間接降價(jià)。
從其統(tǒng)計(jì)的樓盤優(yōu)惠的種類來看，大部分項(xiàng)目的打折方式較為常規(guī)，缺少吸引眼球的方式及幅度。采用純打折的樓盤最多，占比為61%，且基本為普通折扣。
據(jù)記者了解，所謂的打折樓盤大多是9.9折、9.8折一類的常年折扣。
記者來到位于通州、曾經(jīng)掀起過降價(jià)風(fēng)潮的華業(yè)東方玫瑰，一上來就直奔主題，詢問有沒有優(yōu)惠折扣。銷售人員陳小姐略顯鄙夷地看著記者，緩緩地說道：“這個(gè)時(shí)候您看哪個(gè)項(xiàng)目有特別狠的優(yōu)惠??？沒有什么特別的，就是辦我們的玫瑰VIP卡開盤當(dāng)天可享9.7折優(yōu)惠。”
近期推出新產(chǎn)品的廣渠金茂府也是平常優(yōu)惠，據(jù)其銷售人員介紹，19號(hào)樓悅公館排號(hào)開盤可享受2萬抵9.7折優(yōu)惠；而四期6號(hào)、8號(hào)樓則沒有什么特殊的優(yōu)惠，全款才可享受9.8折優(yōu)惠。
另從該網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)的優(yōu)惠樓盤分布區(qū)域來看，樓盤優(yōu)惠數(shù)量相對(duì)多、力度相對(duì)大的是順義、昌平、大興、通州、房山五大“熱區(qū)”。如大興的合生·世界村[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]電商2萬減4萬，購房享9折優(yōu)惠，購買5.49米房源簽約成功可獲贈(zèng)42英寸液晶電視。
對(duì)于買房贈(zèng)電視、免物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠，購房人大呼“不實(shí)在”，“一臺(tái)國產(chǎn)的42英寸液晶電視或者一年的物業(yè)費(fèi)不過三四千塊錢，跟幾百萬的房子比簡(jiǎn)直是九牛一毛，只能說開發(fā)商太摳了。”
另外，目前越來越多的購房人將目光投向五環(huán)甚至更遠(yuǎn)，這種舍近求遠(yuǎn)的選擇無非是為了能用更少的價(jià)錢買到更大的房子。而當(dāng)開發(fā)商打著“買房送面積”的旗號(hào)刺激購房人的感官需求時(shí)，大批的購房人自覺自愿地跳入“陷阱”。
據(jù)了解，目前北京的樓盤贈(zèng)送面積的形式主要有以下幾種：入戶花園、陽臺(tái)、露臺(tái)、地下室、閣樓、挑高設(shè)計(jì)加隔層等，而很多樓盤所宣傳的贈(zèng)送面積大部分是國家規(guī)定不計(jì)入面積的。比如根據(jù)相關(guān)規(guī)定，入戶花園以及沒有封閉的陽臺(tái)算一半面積；地下室凈高滿2.1米才算面積；閣樓凈高滿2.1米部分算面積，不滿不算面積。
將這些計(jì)入“贈(zèng)送面積”，只是炒作的噱頭罷了，本來就是你買的，何談贈(zèng)送呢？
不降價(jià) 緣于開發(fā)商資金沒壓力
事實(shí)上，對(duì)于開發(fā)商而言，“房?jī)r(jià)難降”更符合其目前的“心理預(yù)期”。
“現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)我們來說是比較良好的，從需求方面來說，改善需求一直比較穩(wěn)定，現(xiàn)在剛性需求又開始入市，我們的銷售任務(wù)已經(jīng)基本完成。”北京一位房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)記者表示，“由于今年銷售情況不錯(cuò)，資金相對(duì)充裕，所以最后兩個(gè)月的銷售還是按照既定的策略來走。”
根據(jù)來自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，截至11月13日，在排名前50的上市房企中，已有25家披露了2012年1-10月的銷售業(yè)績(jī)。從數(shù)據(jù)來看，在市場(chǎng)回暖的推動(dòng)下，大型房企銷售明顯好于去年同期，雖然尚有一個(gè)半月時(shí)間，但部分房企已經(jīng)完成了年度的銷售目標(biāo)。
萬科、恒大、富力、碧桂園等房企在10月的銷售業(yè)績(jī)均創(chuàng)近兩年的單月最高，平均增幅超三成。其中，萬科以1月至10月累計(jì)1100.2億元的銷售額，率先進(jìn)入今年的千億俱樂部。該公司10月銷售面積達(dá)127.3萬平方米，銷售金額137億元，分別比去年同期增長(zhǎng)26.8%和32.5%，并雙雙刷新了年內(nèi)銷售數(shù)據(jù)的新高。
而綜合目前房企公布的三季報(bào)來看，已經(jīng)有越秀、融創(chuàng)中國、世茂、招商、中海、中駿置業(yè)等多家房企提前完成了全年銷售目標(biāo)。
“往年到了年底的時(shí)候，部分沒有完成銷售任務(wù)的開發(fā)商會(huì)采取降價(jià)跑量的策略，力度往往會(huì)比較大。今年從我們代理的幾個(gè)項(xiàng)目來看，開發(fā)商降價(jià)的意愿明顯減弱。”北京一家房地產(chǎn)銷售代理公司的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析稱，“限購令”仍在嚴(yán)格執(zhí)行，無論是積累需求還是新增需求，得到一定消化后，樓市面臨著增量購房需求不足的窘境。加上時(shí)值年末，大部分開發(fā)商在年初“降價(jià)換量”后都完成了全年銷售業(yè)績(jī)。因此，整個(gè)11月乃至年底，樓市基本會(huì)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)穩(wěn)中小漲的態(tài)勢(shì)。
張大偉則認(rèn)為，在今年的最后一個(gè)半月，整體市場(chǎng)將以平穩(wěn)為主，成交量沖高的可能性不大。而在價(jià)格方面，開發(fā)商全年計(jì)劃的提前完成將使得開發(fā)商年底促銷的力度明顯減弱。
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