與中冶下關(guān)地塊相比，三汊河地塊雖然不像前者全國聞名，但在南京卻有著更高的知名度。一是其誕生已有五年時間，至今依然沒有動工，二是該地塊雖然面積不大，但在當(dāng)年卻從1億元的價格，被拍到了13.55億元的高價，成為南京土地市場最為瘋狂時的最好見證。新金融記者近日實地探訪了該地塊，發(fā)現(xiàn)其目前依然還是一片空地。

　　回望2007的瘋狂

　　2007年，對于房地產(chǎn)市場和土地市場來說，無疑都是最為瘋狂的時期。連年的房價上漲，使得買房人對房子和開發(fā)商對土地的渴望，都陷入非理性的狀態(tài)。這種狀態(tài)下的2007年8月17日，南京交通建設(shè)投資、北京首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂、財富投資、南京銀河地產(chǎn)等5家開發(fā)企業(yè)共同參與三汊河地塊的競拍。

　　起初這塊起拍價1億元的地塊，只是由于地處主城區(qū)位置而受到一定關(guān)注。然而接下來的拍賣過程卻讓在場的很多業(yè)內(nèi)人士大吃一驚。“這幾家房企在舉牌的時候沒有一絲猶豫，短短30分鐘內(nèi)就拍了100多輪，連現(xiàn)場的拍賣主持人都不得不在拍賣過程中幾次提醒，競買企業(yè)要注意開發(fā)風(fēng)險。”一位經(jīng)歷過當(dāng)時拍賣現(xiàn)場的南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對新金融記者回憶道。

　　最終南京交通建設(shè)投資經(jīng)過158輪的競拍，以13.55億元的價格競得了該地塊，比1億元的起拍價翻了13倍。按照13.55億元的總價測算，三汊河地塊的樓面地價已經(jīng)超過4000元/平方米，對當(dāng)時周邊的商品房價格來說已屬不低。而更值得注意的是，地塊的出讓要求中明確，拿地企業(yè)必須配建包括濱江大道工程、規(guī)劃三路、三汊河河口公園、規(guī)劃二路、學(xué)校以及沿江綠化帶在內(nèi)的六大配套工程，并無償轉(zhuǎn)交給政府。“如果算上這些配建工程的成本，地塊建成后的成本價將達(dá)到8000多元/平方米，即使現(xiàn)在來看這個價格也是很高的，只能打造豪宅類型的高端住宅項目。”上述業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為。

　　土地市場上瘋狂的代價，就是拿地后將面臨的巨大成本壓力。在拿地后度過了悄無聲息的兩年后，三汊河地塊傳出了易手的消息。2009年10月，香港上市房企恒盛地產(chǎn)發(fā)布公告表示，其下屬全資子公司取得了該地塊60%的股權(quán)，三汊河地塊的所有者從缺乏豪宅開發(fā)經(jīng)驗的南京交通建設(shè)投資，換成了開發(fā)經(jīng)驗豐富得多的恒盛地產(chǎn)。然而在易手之后，三汊河地塊又陷入了平靜，直到2010年10月，地塊出讓三年之后，才公布了項目規(guī)劃方案。而這一遲到的規(guī)劃方案，與當(dāng)初地塊出讓時的公告相比，建筑面積增加了近15萬平方米，由此在一定程度上攤薄了地塊的開發(fā)成本。恒盛地產(chǎn)宣布該地塊定名恒盛尚海灣，將會打造成濱江豪宅項目。

　　再看如今的無奈

　　不過規(guī)劃方案公布了兩年后的今天，新金融記者在三汊河地塊現(xiàn)場依然沒有看到項目動工的跡象。在南京主城區(qū)西端的三汊河區(qū)域，依然有很多老房子。在當(dāng)?shù)鼐用竦闹甘鞠?，新金融記者穿過一條居民區(qū)中的小路，來到一堵磚墻面前，中間開著一個不到2米寬的小門，穿過小門后只看到一地的殘磚碎瓦，甚至還有人在這里種菜。

　　“這就是三汊河地塊。”一對正在打理菜地的老夫妻告訴新金融記者，他們是在附近看護(hù)有線設(shè)備的，順便利用周邊的空地種點菜。“這塊地以后好像要建高檔住宅的，不過空著幾年了也沒有動靜。”老夫妻表示。

　　遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，靠近長江邊的區(qū)域，有不少工人和機(jī)器正在施工。其中一位工人對新金融記者表示，他們并不是建房子的，而是修隧道的。原來這里正在建設(shè)的是南京的緯三路過江隧道江南段，施工的工地已經(jīng)延伸入三汊河地塊的區(qū)域之中。而這也成為了三汊河地塊遲遲無法動工的理由之一。恒盛地產(chǎn)南京公司相關(guān)人士在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時曾表示，一些開發(fā)因素已經(jīng)超出開發(fā)企業(yè)的控制范圍，目前項目何時上市還沒有時間表。

　　不過在許多南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，高企的開發(fā)成本和調(diào)控下豪宅項目受限，或許是制約三汊河地塊難以動工的更重要原因。“即使增加了建筑面積之后，拿地成本依然不低，目前周邊項目的均價大約在1.5萬元/平方米左右，而按照當(dāng)初開發(fā)豪宅的規(guī)劃來看，很可能要賣到2萬元/平方米以上，在限購令依然實行的今天，這樣的定位和價位入市的話將面臨很大的挑戰(zhàn)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　與此同時，三汊河地塊的所有者恒盛地產(chǎn)近日陷入了資金鏈緊繃的傳言。招銀證券近期的一份報告中指出，截至今年上半年，恒盛地產(chǎn)的凈負(fù)債比率從2011年底的68.8%輕微上升至2012年6月的69.2%，而同期短期債務(wù)占借貸總額153億元的65%，約100億元。摩根大通也把對恒盛的評級由“中性”降至“減持”。

　　相關(guān)報道表示，面對緊繃的資金鏈，恒盛地產(chǎn)在加大現(xiàn)有項目降價促銷力度的同時，減緩了部分在建項目的進(jìn)度，三汊河地塊正處此列。拿地已有五年時間的三汊河地塊將何去何從，值得我們關(guān)注。但如何避免這種地塊出讓五年依然沒有形成樓市實際供應(yīng)量的情況，或許更值得思考。

　　南京進(jìn)度緩慢的地王

　　■ 沉睡七年的顧家營地塊

　　位于南京城東的顧家營地塊，從2005年被競拍成為當(dāng)年的地王之后，六七年來一直飽受著各種爭議和質(zhì)疑。不管傳言小道流傳得多么繪聲繪色，如今，這塊地仍然靜靜地躺在那里。與旁邊已經(jīng)入住的宏圖上逸園以及周邊相對熱鬧的街道相比，顧家營地塊的靜寂透著一股無奈的落寞。

　　■ 一波三折的天價地王雅居樂

　　“面粉高過面包價”的拿地狂潮、退地風(fēng)波、更改容積率事件、大平層房價質(zhì)疑，一切都令這幅難以被刷新紀(jì)錄的地王，始終站在南京土地市場和商品房市場的關(guān)注點上。拿地兩年過去了，我們在項目工地依然只能見到幾架塔吊以及散落的地基，矗立在空曠的黃土地上。

　　■ 沉睡兩年多的長發(fā)雨花地王

　　對于奪得地王的開發(fā)商長發(fā)都市來說，勝利的笑容并沒有停留太久。之后，地王一再陷入困境。這幅被認(rèn)為是主城非常稀缺的類別墅地塊卻在被競得后長期“風(fēng)平浪靜”，一直沒有動工的跡象。其間，開發(fā)商曾有意轉(zhuǎn)讓這塊“燙手山芋”，但是真正有意向接手這幅地塊的開發(fā)商很少。