近日，保利地產(chǎn)(600048.SH)頻繁的融資舉動(dòng)引人關(guān)注。除了密集融資外，該公司還聯(lián)手私募基金拿地、拓展項(xiàng)目，而去年該公司曾十多次與信托合作。
在行業(yè)融資乏力的背景下，保利地產(chǎn)一邊拿地，一邊“輸血”，盡力打通融資路徑。記者從保利地產(chǎn)相關(guān)人士處了解到，保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]將會(huì)繼續(xù)嘗試新的金融形式。
數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)截至三季度有息負(fù)債總額高達(dá)779億元，同比增長(zhǎng)20%，在龍頭房企中排首位。業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，在“再造一個(gè)保利”的驅(qū)動(dòng)下，保利要保持現(xiàn)有的銷(xiāo)售規(guī)模，將難以擺脫高負(fù)債困局。
頻繁融資
近期，保利地產(chǎn)成都公司在打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國(guó)際度假區(qū)的過(guò)程中，引入了信保(天津)股權(quán)投資基金管理有限公司這一隸屬于保利地產(chǎn)的私募融資平臺(tái)。
“保利早在兩年前就開(kāi)始準(zhǔn)備這個(gè)真正為自己所用的融資平臺(tái)，現(xiàn)在能發(fā)揮作用了。”保利地產(chǎn)一位內(nèi)部人士向記者透露，在銀行授信、信托受監(jiān)管等原因下，更方便、暢順的融資平臺(tái)才能支付保利不斷增加土地。
早前，保利地產(chǎn)成都公司曾高調(diào)向各界招攬項(xiàng)目，而據(jù)上述保利內(nèi)部人士透露，保利地產(chǎn)正在向萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]學(xué)習(xí)，希望通過(guò)大量的股權(quán)融資，與各地的項(xiàng)目進(jìn)行合作，分散資金壓力是首要目的，其次是分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
上述人士還指出，成都的項(xiàng)目需要調(diào)動(dòng)大量資金，因此，單純的股權(quán)合作需要謹(jǐn)慎對(duì)待，引入與保利合作多次的私募基金是較優(yōu)選擇。
在本輪合作中，保利選擇了“在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期引入基金”，這與以往開(kāi)發(fā)啟動(dòng)后再引入合作伙伴的做法并不一致。
對(duì)于保利和合作基金公司的具體分工，保利地產(chǎn)董秘黃海曾表示，在合作過(guò)程中，基金公司扮演的是財(cái)務(wù)投資人角色，并不直接參與項(xiàng)目具體開(kāi)發(fā)管理。他強(qiáng)調(diào)，信?；鹜顿Y的絕大多數(shù)項(xiàng)目都是和保利地產(chǎn)合作的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，保利與信保基金的合作原則是對(duì)等投資，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
廣州帝盟投資咨詢管理有限公司的股東高冠祺與多位業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，上述做法與企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金緊缺不無(wú)關(guān)系。
此前，保利地產(chǎn)曾與同一家私募基金公司合作拿地、項(xiàng)目股權(quán)投資和項(xiàng)目債券投資等。記者從保利地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)了解到，通過(guò)該房地產(chǎn)基金，保利在多個(gè)城市拓展項(xiàng)目至少獲得數(shù)十億的資金支持。
華潤(rùn)銀行投資銀行部人士羅先生分析稱(chēng)，通過(guò)這些地產(chǎn)基金，保利能在項(xiàng)目上調(diào)動(dòng)出大量的投資資金，實(shí)現(xiàn)杠桿效應(yīng)。相對(duì)以往高額的融資成本，這是不錯(cuò)的辦法。
“保利近期拿地表現(xiàn)得比較激進(jìn)，如果沒(méi)有融資支持，可能會(huì)困于其中。”保利地產(chǎn)成都公司某高層在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。
今年9月，保利不惜通過(guò)高利息融資，從中國(guó)建設(shè)銀行為其北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貸款12億元人民幣，貸款期限為三年。
信托“危情”
根據(jù)零售銀行實(shí)驗(yàn)室監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，保利是通過(guò)信托渠道融資次數(shù)最多的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行的信托計(jì)劃達(dá)21款，合作的信托公司有16家，也是業(yè)內(nèi)和信托公司合作最多的房企。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，保利通過(guò)信托融資規(guī)模大約在72億元至82億元之間。
羅先生向本報(bào)記者指出，保利地產(chǎn)各地的項(xiàng)目公司主動(dòng)融資，通常以項(xiàng)目的股權(quán)作為擔(dān)保。
而多個(gè)項(xiàng)目都得到保利地產(chǎn)或保利集團(tuán)所提供連帶責(zé)任擔(dān)保這一特點(diǎn)，讓眾多投資人士肯定了保利地產(chǎn)在信托渠道能獲得足夠的資金支持。
有分析指出，保利地產(chǎn)這種融資方式的成本在14%左右。而一直關(guān)注內(nèi)房股的香港某基金公司投資人士劉青林則擔(dān)心，高額的成本會(huì)拖垮保利的還債能力。他列舉數(shù)據(jù)稱(chēng)，去年保利通過(guò)銀行和信托借款總額已接近700億元，僅利息就達(dá)到60多億元。
數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，共有42家房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率超85%，保利等大型房企月均需還款的數(shù)額較大，凈負(fù)債率超100%。據(jù)保利地產(chǎn)2011年年報(bào)顯示，截至報(bào)告期末，公司的負(fù)債率為78.43%。
保利地產(chǎn)11月8日披露，10月份共斥資152.5億元獲取9幅地塊，合計(jì)規(guī)劃建筑面積415萬(wàn)平米，單月拿地支出創(chuàng)出上市以來(lái)的新高。事實(shí)上，業(yè)界普遍看好保利地產(chǎn)能在今年邁入銷(xiāo)售額的千億俱樂(lè)部，但由于實(shí)現(xiàn)“3-5年內(nèi)再造一個(gè)保利地產(chǎn)”的目標(biāo)壓頂，保利地產(chǎn)在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)搶眼，正在不斷地尋求快速成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。當(dāng)然，這需要大量的資金作后盾。
劉青林認(rèn)為，嚴(yán)厲的調(diào)控對(duì)于有央企背景的房企來(lái)說(shuō)頗為有利。
“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，目前資金是最重要的，而銀行、信托、基金、投行等在同等條件下會(huì)更愿意為這類(lèi)企業(yè)開(kāi)閘。但到底漂亮的銷(xiāo)售成績(jī)背后背負(fù)著多少債務(wù)？這些債務(wù)有誰(shuí)承擔(dān)著風(fēng)險(xiǎn)？在高負(fù)債壓力下，房?jī)r(jià)被推高是再自然不過(guò)的事情，最終也要靠市場(chǎng)來(lái)買(mǎi)單。”劉青林表示。
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