自9月份窗口重啟，不到3個(gè)月，內(nèi)地房企海外發(fā)債規(guī)模已飆升至約500億港元（400億元人民幣）。
自美國QE3推出之后，海外熱錢集結(jié)香港，內(nèi)房股重新迎來發(fā)債良機(jī)。去年已淪為垃圾債券的內(nèi)房股美元債券、點(diǎn)心債券重新被激活。但并非所有的債券發(fā)行人都受市場歡迎。
11月13日，金地[簡介 最新動(dòng)態(tài)]公告稱，全資附屬公司金地國際投資有限公司在境外定價(jià)發(fā)行3.5億美元5年期固息債券，年利率7.125%，這是其繼今年7月發(fā)售12億元首批離岸人民幣債券后的再次發(fā)債。
此前，中海外[簡介 最新動(dòng)態(tài)]（00688.HK）月初發(fā)行10年和30年期美元債，發(fā)行規(guī)模7億和3億美元，票面息率分別為3.95%和5.35%。
據(jù)Dealogic數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)年初至今已發(fā)債集資逾490億港元；加上正在計(jì)劃中的中駿置業(yè)[簡介 最新動(dòng)態(tài)]、中國奧園等的票據(jù)融資，總計(jì)近500億港元。
美國新一輪定量寬松的預(yù)期，中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場基本面改善，為內(nèi)房股海外發(fā)債創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。有債券分析師表示，由于中資房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)2014至2016年到期的美元債券進(jìn)行大規(guī)模再融資（合每年33億至67億美元左右），未來數(shù)年開發(fā)商的一級(jí)債券發(fā)行需求似乎仍將保持強(qiáng)勁。
2011年，多數(shù)中資房地產(chǎn)開發(fā)商債券幾乎無人問津，有時(shí)債券價(jià)格甚至跌至面值的60%。這種狀況在今年下半年開始轉(zhuǎn)變。據(jù)德意志銀行統(tǒng)計(jì)，今年迄今為止，中國房地產(chǎn)債券的回報(bào)率接近40%，但風(fēng)險(xiǎn)也已顯現(xiàn)。德意志銀行駐香港信用分析師Jacphanie Cheung認(rèn)為，由于部分投資者已選擇獲利回吐，如今房地產(chǎn)債券的漲勢(shì)或許已陷入停滯。
目前，多數(shù)中國開發(fā)商的信用評(píng)級(jí)仍低于投資級(jí)，其債券吸引力也迥異。截至11月6日，SOHO中國月初發(fā)行的6億美元5年期債券和4億美元10年期債券均跌破面值。過去兩個(gè)月，花樣年（01777.HK）和華南城（01668.HK）將各自發(fā)行的債券票面利率分別定在13.75%和13.5%，為今年房地產(chǎn)開發(fā)商中的最高水平，但截至11月6日這些債券也已跌破初始價(jià)格。
通常而言，債券收益率越低，價(jià)格越高。有分析師表示，部分開發(fā)商的債券疲軟態(tài)勢(shì)，反映出這些債券的定價(jià)太過激進(jìn)，發(fā)行量太大。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在香港資本市場，四大港資開發(fā)商的平均融資成本大約為1%-3%，而恒大地產(chǎn)和龍湖地產(chǎn)的平均融資成本大約在4%-7%。在中國內(nèi)地資本市場，以招保萬金為首的上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均融資成本大約為9%-12%，而未上市的房地產(chǎn)企業(yè)融資成本可能最低在20%以上。
海外融資的低成本促使內(nèi)地房企紛紛出海尋求融資。但受制于監(jiān)管，海外融資回流內(nèi)地不易。據(jù)CRIC研究中心分析，海外資金主要通過兩種方式回流內(nèi)地：通過跨境貿(mào)易結(jié)算的方式回流內(nèi)地，這種方式的稅負(fù)成本較高；通過直接投資或股東貸款的形式將資金回流內(nèi)地，但這需要個(gè)案審批，需要拿到商務(wù)部外資司的復(fù)函同意以及人民銀行總行的批復(fù)等。
以碧桂園為例，2011年年末碧桂園貿(mào)易及其他應(yīng)收款金額125.35億元，而2009年初該款項(xiàng)僅為34.8億元。其中差額應(yīng)是碧桂園海外融資募集的人民幣資本通過貿(mào)易途徑流入內(nèi)地。
中海外的融資回流路徑更為優(yōu)越。中海外具有人民幣和外幣形式的兩套資本流入的路徑，人民幣形式的海外資本一般選擇貿(mào)易匯入的方式，而外幣形式的海外資本則更多依賴于股東貸款FDI（外商直接投資）路徑和直接股本投資，后者應(yīng)是中海外資本流入的主要路徑。2009-2011年聯(lián)營公司、共同控制實(shí)體及其他占用資金數(shù)據(jù)顯示，中海外2009年初僅為22.68億元，而2011年末達(dá)160.32億元，是同期萬科的2.05倍。
CRIC研究中心認(rèn)為，這顯示中海外擁有比萬科更為優(yōu)秀的融資環(huán)境，而且通過股東貸款形式的“投注差”手段，直接為境內(nèi)子公司提供貸款。預(yù)計(jì)中海外未來以人民幣形式存在的海外資本回流仍將增多。
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