在大多數(shù)房企都忙著發(fā)債融資的時(shí)候，合生卻在忙著為自己手中一筆到期的債務(wù)籌集資金還債，而按照合生之前頗為緊繃的財(cái)務(wù)狀況，甚至有人士猜測(cè)還債可能會(huì)有一定困難。
不過，據(jù)11月12日穆迪發(fā)布的報(bào)告顯示，合生11月9日到期的3.5億美元高級(jí)票據(jù)已經(jīng)贖回，其進(jìn)一步稱，贖回票據(jù)后，合生在2016年前都沒有境外債務(wù)到期。
然而，即使合生在財(cái)務(wù)上的燃眉之急已經(jīng)解決，但這并不代表合生就此可以放松過日子。畢竟穆迪同時(shí)也指出，合生還有著630億元的高庫存，使得大量現(xiàn)金不能用作他途。
緊繃的財(cái)務(wù)
穆迪的報(bào)告顯示，合生的庫存水平偏高，導(dǎo)致其現(xiàn)金不能用作其他用途。截至2012年6月，未售出的房地產(chǎn)和開發(fā)中的房地產(chǎn)金額達(dá)到630億元，幾乎是其年簽約銷售額的5倍。
穆迪稱，其簽約銷售額情況的改善進(jìn)度緩慢是由于公司側(cè)重于一線城市和較高價(jià)格類別的住房房地產(chǎn)產(chǎn)品，且政府的限購令對(duì)這個(gè)戰(zhàn)略造成了不利影響。
分析師鄒吉明表示：“我們預(yù)計(jì)合生短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的支出會(huì)趨于謹(jǐn)慎，同時(shí)會(huì)保留簽約銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金，從而將現(xiàn)金流動(dòng)性管理列為首要考慮因素。”
事實(shí)上，按照此前公布的數(shù)據(jù)，截至8月底合生完成銷售金額約72億元。對(duì)于這樣的銷售速度，鄒吉明稱：“合生今年前9個(gè)月簽約銷售額同比增長6.8%。基于這個(gè)正面趨勢(shì)，穆迪預(yù)計(jì)合生會(huì)大體上實(shí)現(xiàn)其向下修訂后的全年簽約銷售目標(biāo)120億元。”
然而，即使贖回了3.5億美元的票據(jù)并有可能完成120億的全年銷售目標(biāo)，似乎也并不能代表合生的財(cái)務(wù)狀況得到了徹底的改善。
穆迪在報(bào)告中認(rèn)為，其財(cái)務(wù)狀況依然疲弱，并表示該公司利息覆蓋水平較低，短期債務(wù)水平偏高，簽約銷售情況雖然有所改善，但進(jìn)度緩慢，均表明了這一點(diǎn)。
分析人士表示，相對(duì)于其有限的現(xiàn)金結(jié)余，其短期債務(wù)金額較大，這表明流動(dòng)性壓力持續(xù)，使公司容易受到簽約銷售額任何不利變化的影響。
當(dāng)然，穆迪也同時(shí)在報(bào)告中指出，基于其龐大的業(yè)務(wù)規(guī)模及其與多家銀行的長期關(guān)系，合生一直能夠把相當(dāng)大份額的短期借款延期。
630億高庫存
事實(shí)上，有研究指出不管合生如何想方設(shè)法把短期貸款延期，作為以銷售為主的開發(fā)商，如無法改善銷售從根本上獲得更多資金及更快的周轉(zhuǎn)，恐怕負(fù)債的問題將難以得到根本性解決。
因此，穆迪認(rèn)為合生目前高達(dá)630億元的庫存，將使大量資金積壓在項(xiàng)目上無法套現(xiàn)。
不過，對(duì)于穆迪所指的高庫存，合生投資者關(guān)系部人士昨日對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體回應(yīng)稱，據(jù)公司中報(bào)時(shí)所統(tǒng)計(jì)，庫存并沒有630億元這么多。該人士稱當(dāng)時(shí)上半年合生的庫存應(yīng)是在400億元左右。
那么合生所統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與穆迪報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)差距達(dá)到200億元，這是從何而來的呢？對(duì)此，合生方面表示并不清楚穆迪的統(tǒng)計(jì)方式是什么。但其強(qiáng)調(diào)，如果是已經(jīng)銷售但并未交付業(yè)主的部分，合生自己并未將其納入庫存的統(tǒng)計(jì)之中。
同時(shí)，上述人士也進(jìn)一步解釋稱，合生之所以會(huì)有比較高的庫存，的確是和此前銷售速度比較平緩有關(guān)。其稱，影響合生銷售進(jìn)度最大的因素就是公司不愿意降價(jià)，該人士表示，這與合生項(xiàng)目的市場(chǎng)定位有關(guān)。
事實(shí)上，合生今年因不愿降價(jià)而導(dǎo)致銷售緩慢也是很多業(yè)內(nèi)人士所公認(rèn)的。此前，高通智庫研究院司建偉就曾向觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，雖然目前合生在北京的銷售情況并不理想，但其定位應(yīng)該是保有所售物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。因?yàn)?，他觀察合生即使在銷售不佳的情況下，也并未一味迎合市場(chǎng)進(jìn)行降價(jià)，而是一直堅(jiān)持高端定價(jià)。
在這樣的價(jià)格策略之下，合生似乎也并不為今年的銷售目標(biāo)所著急。據(jù)昨日合生工作人員表示，10月公司又完成了銷售額10多億元，因此對(duì)于120億元的目標(biāo)還是有信心的。
開源節(jié)流紓困
然而對(duì)于合生來說，即使銷售順利完成，其公司的財(cái)務(wù)壓力似乎仍然無法得到太大的改善。
畢竟按照之前穆迪的統(tǒng)計(jì)，合生有其他短期債務(wù)需要在未來12個(gè)月再融資，總計(jì)111億元。而據(jù)合生中報(bào)透露，其截至今年6月30日的總債務(wù)為270億元。
針對(duì)這樣的疑問，合生投資者關(guān)系部人士稱，目前公司的總債務(wù)水平已經(jīng)有所下降，其進(jìn)一步透露減少情況約為22億元。
上述人士透露，目前合生將手中持有現(xiàn)金的水平維持在20-30億元區(qū)間。其表示，公司認(rèn)為這樣的現(xiàn)金水平足以應(yīng)付公司的日常營運(yùn)，不會(huì)有太大壓力。
其坦言，在之前有較大還債壓力的時(shí)候，公司也曾考慮過是否賣掉北京的東方文華以套現(xiàn)，但隨著債務(wù)的順利解決，目前已無此需要，
“另一方面，我們也將項(xiàng)目的運(yùn)營資金進(jìn)行控制，從以前的90億元的支出調(diào)整至今年的70億元，從而減少開支”，該人士稱，合生當(dāng)然也希望能盡量多保留一些現(xiàn)金在手中，所以對(duì)于目前銷售所得資金會(huì)謹(jǐn)慎處理。
該人士解釋稱，之所以將用作建設(shè)的支出降低，主要是因?yàn)樵谡{(diào)控的情況下，合生的銷售確實(shí)緩慢，不需要太多的貨量來支撐銷售，另一方面如果市場(chǎng)回暖合生的銷售速度提高，其最低高達(dá)400億元的庫存以足以應(yīng)付很長一段時(shí)間的銷售所需。
合生內(nèi)部人士還稱，如果市場(chǎng)變好，那么公司也可以用每個(gè)項(xiàng)目的名義去申請(qǐng)工程項(xiàng)目貸款，其表示以合生和幾大銀行長期的合作關(guān)系，獲得項(xiàng)目貸款應(yīng)該不會(huì)太困難。
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