據經緯行研究中心監(jiān)測顯示，10月廣州十區(qū)簽約7192套，計80.20萬平方米，環(huán)比上漲9.08%，同比上漲73.97%，價格方面，簽約均價為13305元/平方米，環(huán)比微跌4.23%，同比下跌3.33%，10月的廣州樓市，成交再創(chuàng)限購后的新高，價格卻出現結構性的下滑，原因很簡單，多個剛需盤在黃金周前后集中開售，成交相對較好，為全市的成交做出了貢獻。

 

　　此前有業(yè)內人士預言，由于上半年“以價換量”的力度過猛，剛需客被消耗殆盡，改善客將逐步接手之后的樓市，然而從九月和十月的樓市走勢來看，第三季度改善客短暫接手，但進入“金九銀十”以后，成交房價仍在結構性下跌，剛需客仍是市場主力。

 

　　筆者認為，出現這種情況，一方面是由集中推盤的戶型決定，另一方面是由于目前國內尚未買房的潛性購房者實在太多。剛需客的心理很好把握，在一段時間的觀望之后，剛需買家摸清了開發(fā)商不愿再輕易降價堅守的心理價位，加上對市場房價走勢的進一步看好，兩個因素相加讓他們敢于此時入市。

 

　　剛需購房客的給力只是拉動房市的一部分原因，近期成交面積的上升，也得益于中心區(qū)域高端住宅成交活躍的帶動，從9月開始，別墅豪宅的交易數量近期屢屢破表。目前市內豪宅買家仍以自用性需求為主，受新增供應入市及信貸利好的影響，買家購房意愿增大。高力國際數據顯示，第三季度天河、海珠、蘿崗等豪宅集中區(qū)域成交較為活躍。部分位于市中心黃金地段的高端住宅項目報價相繼刷新市內最高單價水平，當中某項目的天際別墅單價高達每平方米人民幣18萬元。

 

　　一方面是剛需購房客的陸續(xù)入市，另一方面是天際別墅等超高端住宅受人追捧，廣州房地產市場需求出現兩極分化，這是個很有趣的現象。對于高端物業(yè)受到熱捧，究其原因主要有兩個方面，首先是隨著廣州國際化程度的加深，近年來高端物業(yè)得到了迅猛發(fā)展，特別是天際別墅等此前很少出現的物業(yè)形式，已經漸漸和國際接軌。另一方面，由于整體經濟形勢下行，各行業(yè)發(fā)展都受到影響，投資回報率不比往常，因此投資客與其選擇其他投資形式，不如將資金回籠房產，又由于限購政策的影響，購買多套住房的成本會階梯式上升，此時選擇購買在黃金地段的大戶型豪宅，不僅可以規(guī)避限購風險，同時也可以保值。

 

　　高端物業(yè)受捧無疑將結構性抬高房價，從而進一步的影響普通購房者對市場走勢的判斷，這一點已被市場成交數據證明。高端物業(yè)的交易高峰出現在今年9月，9月的樓市也出現了小幅度的量價齊升，而剛需客的入市高峰集中在10月中下旬，很多購房者選擇此時入市，都是基于九月以來“房價處于上漲周期”的市場考慮，實際上9月份房價的上漲中高端物業(yè)成交導致的結構性上漲的因素很大。

 

　　值得警惕的是，天際別墅一類的高端物業(yè)供應畢竟有限，在下一個市場博弈期中，沒有了高端物業(yè)對樓市均價的拉動，購房者很可能會看冷市場走勢，到那時開發(fā)商將何去何從，又將是一個難題。（蔣哲）