廣州樓市7-9月份連續(xù)三個月一手住宅成交量都超過70萬平方米，暢銷的行情令不少商家底氣十足，近期的市場難見以價換量的樓盤，各盤的優(yōu)惠幅度明顯收窄。照此態(tài)勢，年底的樓價還將會繼續(xù)上漲嗎？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這是大概率事件。從商家層面看，多數(shù)商家完成年度任務(wù)無憂，年底開始放棄走量，改走逐利路線，由此引發(fā)到市場層面，高端新盤齊齊亮相。從這兩方面來看，今年年底廣州樓價要想保持平穩(wěn)，恐怕比較難。
18個新盤，高端產(chǎn)品入市
如果說，前幾個月高端項(xiàng)目上市還屬于“試水”性質(zhì)，那么，11月份就到了高端項(xiàng)目集體搶灘的時間。本刊記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在11月份推出新貨的36個主要樓盤中，有20個項(xiàng)目走高端路線。20個項(xiàng)目中，又有18個屬于全新亮相的項(xiàng)目，占11月份主推新貨樓盤的一半比例，這樣的新盤量在今年內(nèi)比較少見。
18個全新的高端項(xiàng)目主要集中在中心區(qū)內(nèi)，天河區(qū)有4個，少有新貨上市的越秀區(qū)也有3個，白云區(qū)和海珠區(qū)各有2個。這些高端項(xiàng)目所處位置較佳，戶型較大，定價較高，老城區(qū)新貨售價預(yù)計(jì)在3萬元/平方米以上，天河區(qū)接近4萬元/平方米的起點(diǎn)價。此外，蘿崗、番禺、南沙等區(qū)也有高端新品上市，包括大平層和別墅等產(chǎn)品。
合富輝煌市場部的監(jiān)測報告顯示，第四季度，廣州新增產(chǎn)品以140平方米以上的非普通住宅和90-105平方米的中等戶型為主，前者占比多達(dá)6000多套，占總量的31%，其中200平方米以上的大戶型也有1600套。高端產(chǎn)品和剛需產(chǎn)品在年底的市場中將平分秋色。
業(yè)績飄紅，降價動力轉(zhuǎn)弱
高端項(xiàng)目齊齊搶灘，剛需產(chǎn)品繼續(xù)推貨，在搜房網(wǎng)的監(jiān)測數(shù)據(jù)里，11月份36個推新貨的樓盤數(shù)量，與10月份及去年同期相當(dāng)，可見商家的推貨熱情依然高漲。不過，優(yōu)惠的力度已開始減弱。從樓盤的登記情況來看，“5萬元抵10萬元”、額外9.5折等現(xiàn)場折扣均沒有多大亮點(diǎn)。大學(xué)城某豪宅項(xiàng)目的操盤手表示：“我們這個盤今年已經(jīng)完成任務(wù)了，現(xiàn)在很輕松，收回一點(diǎn)折扣也能照樣賣。”
該操盤手的話是目前多家房企業(yè)績的寫照。中原地產(chǎn)市場研究部跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，目前為止，包括招商、中海、越秀、世貿(mào)等在內(nèi)的房企都已提前完成了今年年初制定的年度計(jì)劃。本周一，萬科公布1-10月份累計(jì)銷售金額已達(dá)1100.2億元，距離全年1215.4億元的任務(wù)僅有百多億元的差距。
利潤為王，樓價繼續(xù)堅(jiān)挺
陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，今年以來，廣州一手住宅成交均價一直在1.3萬-1.4萬元/平方米的幅度徘徊，看起來相對平穩(wěn)，但不能忽略的是，這是建立在郊區(qū)盤成交占比較高的情況下，一旦中心區(qū)樓盤成交量增加，廣州整體成交均價將會出現(xiàn)大波動，特別是在高端新盤集中亮相的11月份，這種壓力會更加明顯。
合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，開發(fā)商在第四季度的銷售策略，將以“利潤為王”取代“以價換量”，爭取最高利潤是最關(guān)鍵的，四季度，外圍區(qū)域的房價將會在各種不同的利好理由下表現(xiàn)出不同程度的上漲，而中心六區(qū)的高房價也將仍然堅(jiān)挺。
中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，樓市以價換量已經(jīng)結(jié)束，第四季度出現(xiàn)降價的可能性基本不存在。年底開發(fā)商對利潤率的追求可能會更高，“未來樓價將保持平穩(wěn)溫和上漲”。
方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志同樣認(rèn)為，“雖然市場仍要面對較高的庫存量，但在業(yè)績的支撐下，各大開發(fā)商的優(yōu)惠力度會越來越小”。(記者 陳玉霞)
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