樓市的定律往往是這樣：一手物業(yè)火了，二手物業(yè)就要受影響。最近，滿堂紅地產(chǎn)關(guān)于廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的2012年三季度報(bào)告及10月報(bào)告相繼出爐，再次印證了這一點(diǎn)。報(bào)告指出，據(jù)廣州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年第三季度一手寫(xiě)字樓成交面積共28萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了3.3%。由于供應(yīng)主要集中在珠江新城，因而拉高了珠江新城的空置率，錄得環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至21.18%。該季度主要寫(xiě)字樓租金均價(jià)基本保持穩(wěn)定，但從10月份的情況來(lái)看，寫(xiě)字樓租金均價(jià)環(huán)比出現(xiàn)微跌。有分析人士認(rèn)為，未來(lái)廣州一手寫(xiě)字樓的新增供應(yīng)將持續(xù)加大，由此將給二手寫(xiě)字樓的招租帶來(lái)壓力，租金下調(diào)可能性很大。

 

　　租售業(yè)務(wù)量?jī)r(jià)齊升，珠江新城空置率高

 

　　滿堂紅相關(guān)報(bào)告顯示，據(jù)廣州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2012年第三季度廣州寫(xiě)字樓新增供應(yīng)同比減少45.7%，但成交同比增長(zhǎng)3.3%，均價(jià)亦同比上漲17.9%，達(dá)到25982元/平方米。 新增供應(yīng)不多，對(duì)二手租賃的影響就比較小。據(jù)滿堂紅監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，三季度寫(xiě)字樓租賃總面積為173.6萬(wàn)平方米，同比上漲了28.9%，而租金均價(jià)為118.46元/平方米/月，環(huán)比上漲0.1%，同比上漲4.25%。

 

　　由于供貨主要集中在珠江新城，因此拉高了珠江新城的空置率，錄得環(huán)比上升3個(gè)百分點(diǎn)至21.18%。體育中心在第三季度表現(xiàn)較為穩(wěn)定，其空置率為7.52%，環(huán)比持平；越秀區(qū)第三季度空置率下降2個(gè)百分點(diǎn)至6%，成為四個(gè)區(qū)域中空置率最低的一個(gè)，主要原因是第三季度中、小型企業(yè)以及縮減租賃成本的外資客戶選擇越秀區(qū)居多。

 

　　從客戶方面來(lái)看，外貿(mào)增速放緩對(duì)出口型企業(yè)租戶的影響逐漸呈現(xiàn)。例如，貿(mào)易、物流和國(guó)際電子商貿(mào)類企業(yè)的寫(xiě)字樓需求在三季度均出現(xiàn)下降，部分該類跨國(guó)企業(yè)宣布未來(lái)將縮小辦公規(guī)?；蛘隙鄠€(gè)辦公場(chǎng)所。但與此相反，專業(yè)服務(wù)業(yè)和保險(xiǎn)企業(yè)在本季繼續(xù)其擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。

 

　　未來(lái)新增供應(yīng)加大，租金下調(diào)，售價(jià)有望上漲

 

　　據(jù)滿堂紅報(bào)告“未來(lái)新增主要寫(xiě)字樓供應(yīng)一覽圖”顯示，2012年和2013年的市場(chǎng)供應(yīng)都將創(chuàng)下歷史新高，2012年主要新增供應(yīng)超過(guò)100萬(wàn)平方米，而2013年主要新增供應(yīng)預(yù)計(jì)高達(dá)113萬(wàn)平方米。

 

　　分析人士認(rèn)為，新貨持續(xù)增多，將導(dǎo)致業(yè)主招租壓力加大，租金面臨下調(diào)。記者從滿堂紅了解到，從今年第三季度開(kāi)始，珠江新城區(qū)域的新樓盤(pán)已陸續(xù)出現(xiàn)租金下調(diào)或放寬優(yōu)惠條件，以爭(zhēng)取優(yōu)質(zhì)客戶。而受外圍經(jīng)濟(jì)走勢(shì)不明朗的影響，當(dāng)季客戶租金預(yù)算亦降了一個(gè)層次，由以往的100-120元/平方米·月下降到80-100元/平方米·月，客戶均以中小型為主，外資及貿(mào)易類行業(yè)紛紛縮減辦公租賃成本。另?yè)?jù)廣州市房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月廣州主要寫(xiě)字樓租金亦環(huán)比微跌0.48%，為117.16元/平方米·月。

 

　　不過(guò)，租金微跌對(duì)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)影響不大。分析人士認(rèn)為，雖然今年寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)不及往年那樣暴漲，但也算消化力度強(qiáng)。而促成售價(jià)在平緩中上升主要有三個(gè)因素：一是有實(shí)力的投資客戶受整體經(jīng)濟(jì)不明朗以及住宅限購(gòu)的影響而入市；二是有實(shí)力的企業(yè)的剛性需求；三是廣州優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓可售樓盤(pán)并不多。由此，預(yù)測(cè)第四季度寫(xiě)字樓售價(jià)仍有上漲空間，幅度在2%-5%之間。(宋導(dǎo))