隨著房企三季報(bào)以及10月財(cái)報(bào)的公布，2012年房企業(yè)績(jī)脈絡(luò)已經(jīng)基本呈現(xiàn)。與一部分中小房企持續(xù)虧損步履維艱相比，萬科、招商等大型房企業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。截至目前，世茂、招商、中海、中駿、越秀等多家房企已超額完成了全年目標(biāo)。

 

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從目前情況來看，樓市以價(jià)換量已經(jīng)結(jié)束，年底出現(xiàn)降價(jià)的可能性基本不存在，在土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的要求可能更高。

 

　　多家房企目標(biāo)完成

 

　　“事實(shí)上，三季度已經(jīng)奠定了今年眾多大型房企的業(yè)績(jī)基礎(chǔ)。10月份業(yè)績(jī)表現(xiàn)則是延續(xù)了上一季度的增長(zhǎng)趨勢(shì)。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)統(tǒng)計(jì)，有17家A股上市房企發(fā)布了全年業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)，其中預(yù)增企業(yè)達(dá)到11家，占比超過六成。

 

　　11月5日，龍頭萬科公布的10月份銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，2012 年10月份萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積127.3萬平方米，銷售金額137億元，同比環(huán)比雙雙實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。2012 年1-10月，萬科累計(jì)銷售金額1100.2 億元。

 

　　而作為央企代表的招商地產(chǎn)(000024,股吧)，今年1-9月實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積172.94萬平方米，實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額247.08億元。這表明招商地產(chǎn)今年前三季度已完成全年210億元的銷售目標(biāo)。

 

　　中海前9月更是累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額919億港元，銷售面積約590萬平方米，超過年初定下的全年銷售800億港元的目標(biāo)，并已達(dá)到該集團(tuán)在8月上調(diào)的全年銷售1000億港元目標(biāo)的91.9%。

 

　　世茂房地產(chǎn)控股有限公司則宣布，其前三季度銷售額已經(jīng)超過全年銷售目標(biāo)的16%。公告稱，集團(tuán)于2012年首三季度合約銷售額創(chuàng)下佳績(jī)，達(dá)到356.98億元，已經(jīng)超過全年銷售目標(biāo)307億元的16%。累計(jì)銷售面積達(dá)到322萬平方米，平均售價(jià)為每平方米11097元。

 

　　截至日前，世茂、越秀、禹州、招商、中海、中駿等企業(yè)發(fā)布公告稱，已經(jīng)提前完成年度計(jì)劃。

 

　　凈利潤(rùn)增長(zhǎng)仍偏低

 

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示，“銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)異，并不能掩蓋凈利潤(rùn)率增速較慢的事實(shí)”。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張絮認(rèn)為，隨著竣工交房規(guī)模的增加，房企的營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)，但凈利潤(rùn)增速明顯低于營(yíng)業(yè)收入增速。

 

　　截至上個(gè)月底，142家上市房企發(fā)布的三季報(bào)數(shù)據(jù)顯示，與去年同期比較，房企的營(yíng)收和利潤(rùn)都出現(xiàn)同比增長(zhǎng)。另外，與年初相比，房企的資產(chǎn)負(fù)債率增長(zhǎng)2.1%，存貨大漲1782億元。前三季營(yíng)收2932億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)354億元，同比增長(zhǎng)4.7%。

 

　　業(yè)內(nèi)分析，凈利潤(rùn)增速慢的原因首先是由于近兩年內(nèi)的政府調(diào)控政策，房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，但是建安成本和土地價(jià)格漲幅回落有限，導(dǎo)致目前進(jìn)入結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率出現(xiàn)普遍的同比下滑。其次，由于行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，房企在建項(xiàng)目和銷售項(xiàng)目的規(guī)模都在不斷攀升，再加上調(diào)控下融資成本的上漲，導(dǎo)致了房企管理、銷售和財(cái)務(wù)成本都出現(xiàn)上漲。與營(yíng)業(yè)收入不同的是，這些費(fèi)用都反映在當(dāng)期報(bào)表中，侵蝕了凈利潤(rùn)。

 

　　年底或漲價(jià)逐利

 

　　業(yè)內(nèi)表示，“一方面許多企業(yè)的年度銷售業(yè)績(jī)已經(jīng)基本或者即將完成，年內(nèi)的銷售壓力不大，未來的兩個(gè)月將極有可能以追求利潤(rùn)率為主”。

 

　　中國(guó)指數(shù)研究院最新的數(shù)據(jù)就顯示，上周周均成交九成城市同比增長(zhǎng)。其監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，36個(gè)城市周均成交同比增長(zhǎng)。而中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，上周全國(guó)主要54城市成交量合計(jì)為75430套，環(huán)比上漲7.4%，創(chuàng)出年內(nèi)單周的成交第二高點(diǎn)。

 

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，從7-9月的三季度市場(chǎng)來看，已經(jīng)是最近兩年來成交量最高的季度，在年底將依然維持高位。但考慮到當(dāng)前政策依舊從緊的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)價(jià)格將可能維持小幅上漲趨勢(shì)。

 

　　此外，4月份以來房地產(chǎn)成交量不斷上升，而成交價(jià)格也小幅上漲，其中一個(gè)重要原因是開發(fā)商新增供應(yīng)的減少，市場(chǎng)呈現(xiàn)一定程度的供不應(yīng)求。隨著近期新增供應(yīng)大幅增加，成交量在四季度將依然維持高位。

 

　　同時(shí)，在土地溢價(jià)已經(jīng)上漲的情況下，開發(fā)商對(duì)利潤(rùn)的要求可能更高。因而年底看盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格小幅上漲的可能性與降價(jià)相比可能性更高。