2012年，恒盛地產(chǎn)宛如暗夜行路。

 

　　雖然領(lǐng)頭人張志熔和美國證監(jiān)會就內(nèi)幕交易一事達成和解，但恒盛地產(chǎn)的資金和負債問題再次被拎出。

 

　　據(jù)《香港信報》10月22日引述市場消息報道，恒盛地產(chǎn)因此前債券發(fā)行受阻，已于兩個月前以地產(chǎn)項目作抵押，向香港一位銀行家借貸20億港元，年息高達20%。

 

　　隨后，恒盛地產(chǎn)發(fā)布澄清公告，稱相關(guān)報道失實，集團并無獲得、亦無進行任何討論以獲得貸款。在采訪中，恒盛地產(chǎn)相關(guān)高層也對記者否認了以上消息，亦明確表示公司此前無發(fā)債融資動作，高利借貸更無可能。

 

　　但是，不可不見的是：因為資金緊張，恒盛地產(chǎn)多個項目停工，前期推出了近8折的團購優(yōu)惠，在今年甚至搞過“五折特價房”銷售策略。

 

　　短期債務(wù)纏身

 

　　招銀證券在最近一份報告中指出，截至今年上半年，恒盛地產(chǎn)的凈負債比率從2011年底的68.8%輕微上升至2012年6月的69.2%，而同期短期債務(wù)占借貸總額153億元的65%，約100億元。值得關(guān)注的是，恒盛地產(chǎn)目前手頭現(xiàn)金僅為34億元。

 

　　而早在7月底，摩根大通亦曾提醒，今年第三季度恒盛地產(chǎn)將有一筆12億元的信托貸款到期，第四季度還將有一筆2.95億美元離岸銀行貸款需要償還。

 

　　“我們對短期債務(wù)的償還能力有點擔心。”招銀證券分析師稱，因此，恒盛地產(chǎn)必須努力改善債務(wù)到期的問題。對此，恒盛地產(chǎn)首席財務(wù)官姜永進解釋，今年底恒盛地產(chǎn)到期的短期債務(wù)涉40億元，較年初的93億元大幅下降。目前短期債務(wù)比例超過60%，預計年底前該比例會降至低于50%。

 

　　“此外，公司還會將總負債控制于150億元水平，而長遠會將資產(chǎn)負債比率降至低于60%。”姜永進說，希望到年底，財務(wù)結(jié)構(gòu)有比較好的改善。

 

　　不過對于姜永進所指的再融資安排，市場面的表態(tài)并不樂觀。上述香港報道援引市場消息稱，早前因恒盛主席張志熔卷入中海油收購加拿大油公司的內(nèi)幕交易案，令旗下公司的借貸利率上升。

 

　　今年7月27日，美國證監(jiān)會調(diào)查指出，有多個賬戶涉及提前獲取中海油對加拿大尼克森公司收購的內(nèi)幕消息，并在紐約股票市場上操作，非法獲利。隨即恒盛發(fā)布公告表示，該公司主要項目及投資活動的決策一直由董事會集體決定，此事不會影響公司運行。但摩根大通把對恒盛的評級由“中性”降至“減持”，并削目標價13%至1元。

 

　　“張志熔的不當行為不僅連累兩家上市公司的行內(nèi)聲譽，還會讓兩家上市公司在談生意或簽約的過程中遇上困難。”香港獨立股評人David Webb說。恒盛地產(chǎn)受到的沖擊尤為嚴重。上述香港媒體報道稱，在張志熔卷入內(nèi)幕交易案后，評級機構(gòu)大大調(diào)低恒盛評級，進而延遲了恒盛此前發(fā)債進程和銀團貸款項目。而且，恒盛的融資成本也被迫提升，這也不斷推高負債水平以及償債風險。

 

　　對此，恒盛地產(chǎn)董事會副主席丁向陽再度否認稱：“最近的公司運營，包括債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，我們都在按照計劃有條不紊地推進。從公司的角度來說，并未受到內(nèi)幕交易事件負面影響。”

 

　　多個項目停滯

 

　　尋找有效的融資途徑，一直是恒盛地產(chǎn)的頭等大事。

 

　　“資金鏈緊繃，是恒盛地產(chǎn)迫切需要融資的最主要原因。”輝立證券分析師范國和告訴時代周報記者稱，在過去短短幾年間，恒盛地產(chǎn)在全國各地攻城略地，這造成了巨大的資金缺口。

 

　　事實上，為了融資，早在2007年10月，恒盛地產(chǎn)就準備進行IPO，由高盛集團和D.E.Shaw幫助其在香港上市。作為代價，恒盛地產(chǎn)向D.E.Shaw(美國一家對沖基金)、高盛和德意志銀行求助，提供利率為23.5%的過橋貸款約5億美元。

 

　　2008年6月，恒盛地產(chǎn)曾在香港啟動路演，并計劃于當年7月中旬上市，融資約10億美元，以資產(chǎn)凈值折讓50%定價。但后來由于股市萎靡而被迫放棄，但上市失敗已令本金和利息在2009年6月時已累計達到7.1億美元。

 

　　彼時，恰逢恒盛地產(chǎn)旗下的尚海灣豪庭遭遇外資投資者退房，100多套近9億元的豪宅“訂單”遭撤銷。這對資金本來就很緊缺的恒盛地產(chǎn)來說，無疑雪上加霜。

 

　　上海實業(yè)控股有限公司（以下簡稱“上實控股” ）在此刻登場，其發(fā)布一則公告透露，已與恒盛地產(chǎn)達成一系列協(xié)議，擬以20億元的價格收購尚海灣豪庭項目4棟在建樓盤。3年后，恒盛地產(chǎn)有權(quán)通過旗下子公司回購此項目，其間上實控股有望獲得股權(quán)收益9億元。

 

　　這一投資協(xié)議，被外界認為是變相抵押借款。3年間9億元的溢價，是恒盛地產(chǎn)為緩解資金壓力不得已之舉。張志熔憑借這種方式使恒盛渡過難關(guān)，在2009年成功上市。

 

　　不過上市至今，恒盛地產(chǎn)似乎從未真正擺脫缺錢的狀態(tài)，而公司也一直通過“借新還舊”的方式不斷化險為夷，其中最為關(guān)鍵的一項是，與上實控股協(xié)議三年到期后，恒盛地產(chǎn)不得不又通過新的境外融資安排才完成對項目權(quán)益的回購。

 

　　2010年10月，恒盛地產(chǎn)完成3億美元、13.00%利率優(yōu)先票據(jù)發(fā)行，票據(jù)的利率遠高于同期銀行貸款利率。此外，在2010年，恒盛地產(chǎn)還嘗試借道信托，為旗下“恒盛南通尚海灣項目”進行股權(quán)融資。江蘇信托于2010年10月9日發(fā)起成立的“南通恒盛煒達股權(quán)投資集合資金信托計劃”共籌集16.7億元。

 

　　根據(jù)相關(guān)協(xié)議，恒盛地產(chǎn)須在信托到期時回購江蘇信托持有的相應(yīng)權(quán)益，其中回購公眾投資者手中持有的信托，恒盛地產(chǎn)除了需要支付公眾投資者相應(yīng)的認購金額外，還須支付認購金額16%-17%的利息。該信托即將于今年10月到期。

 

　　資金的緊張，令恒盛地產(chǎn)旗下多個項目處于停滯狀態(tài)。有報道披露稱，2009年，恒盛地產(chǎn)曾以19.7億元收購的南京三汊河項目，至今仍未開工；2011年，恒盛地產(chǎn)以6.6億元收購江蘇演藝文化產(chǎn)業(yè)股份（下稱“江蘇演藝” ）54%股權(quán)，并號稱將投資250億元開發(fā)南京創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)基地。該項目至今尚未開展實際業(yè)務(wù)；此外，恒盛地產(chǎn)旗下的南通熔盛大廈，由一幢52層高寫字樓和一幢48層高五星級酒店組成，原定2011年12月竣工，但項目至今只建成3層，并已停工半年。對此，恒盛地產(chǎn)方面并未過多回應(yīng)。

 

　　降價跑量為先

 

　　一旦減速，對債務(wù)利息的議價能力也將不斷下降，從而陷入舉新債還舊債，債務(wù)利息成本越來越高的惡性循環(huán)，最后高昂的融資成本，極有可能成為壓倒房企的一座大山。

 

　　恒盛地產(chǎn)的最新月報數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月份，公司累計實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額89.0億元，累計實現(xiàn)銷售面積104.1萬平方米。按全年130億元銷售目標計算，目前僅完成68.55%。按照恒盛地產(chǎn)在年中報告中對下半年市場的解讀：房企加快銷售與現(xiàn)金回流仍是市場的主旋律，降價跑量仍是王道。

 

　　事實上，為加快資金回籠，恒盛地產(chǎn)旗下部分項目自2011年起，就已高舉降價大旗。

 

　　據(jù)了解，位于北京大興的恒盛小鎮(zhèn)藝墅、合肥的恒盛皇家花園、哈爾濱的恒盛皇家花園等項目今年均推出低首付、特惠價、團購促銷等降價或變相降價活動，以吸引購房者。

 

　　而位于上海徐匯濱江板塊的尚海灣項目為了加快銷售，繼前期推出近8折的團購優(yōu)惠，在今年甚至搞過出奇的“五折特價房”銷售策略。

 

　　不過對于樓盤降幅，恒盛地產(chǎn)管理層卻采取了保守的態(tài)度。“上半年我們對一些項目做了這樣的調(diào)整，比如說上海的尚海灣，這個樓盤取得了比較好的銷售成績。”恒盛地產(chǎn)執(zhí)行副主席程立雄稱，下半年我們會有20個項目在銷售，150萬平方米的推貨量，這150萬平方米中大部分是剛需產(chǎn)品，而且前期定價都是比較合理，銷售也比較理性。所以，降價方面的空間不會很大。

 

　　另據(jù)消息指出，在恒盛地產(chǎn)所有土地儲備中，19.6%位于一線城市，其余80.4%位于二、三線城市。但事實上，二、三線城市的項目至今尚未能為公司貢獻有力的銷售收入，相反造成巨大的財務(wù)負擔。恒盛地產(chǎn)計劃出售旗下位于南通、無錫及天津的地產(chǎn)項目，借以回籠資金。但由于這些項目并非處于核心地段，故市場反應(yīng)不佳。對此，恒盛方面未予置評。

 

　　丁向陽僅稱，年底前會爭取完成全年目標130億元，下半年150萬平方米的推貨量，只要去化率65%以上，我覺得就能夠完成全年的目標。