知名學(xué)者童大煥日前完成了新書《窮思維富思維》，書中對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的房價、調(diào)控、房產(chǎn)稅、保障房建設(shè)等熱點(diǎn)話題都予以了關(guān)注。本報記者近日專訪了童大煥，圍繞本書的相關(guān)內(nèi)容對房地產(chǎn)后市進(jìn)行了探討。

　　

　　記者：你寫作此書的初衷是什么？

　　

　　童大煥：我10年前就開始關(guān)注中國的房地產(chǎn)市場，我覺得老百姓對中國的樓市有著非常大的誤解，他們沒有看清房價高的最主要原因是什么，一味地對打壓房價的各種政策寄予了很高的期望，結(jié)果只能是一次次地失望。我認(rèn)為有必要把自己10年中的觀察和思考寫出來，讓人們看到我國房地產(chǎn)乃至整個經(jīng)濟(jì)背后的真相，讓老百姓做出正確的判斷和選擇。

　　

　　記者：為什么將書名定為《窮思維富思維》？

　　

　　童大煥：在我的長期觀察中，我發(fā)現(xiàn)很多有相同起點(diǎn)的人，因?yàn)樗季S方法的不同，導(dǎo)致了完全不同的結(jié)果，這主要是由于相當(dāng)一部分人沒有形成正確的思考習(xí)慣，缺乏對宏觀經(jīng)濟(jì)的合理判斷。我希望本書能帶給讀者一種思考、一種思維方法，而不僅僅是說明一種結(jié)論，因?yàn)榻Y(jié)論是可能隨著環(huán)境的改變發(fā)生變化的，但正確的思考方式可以幫助人們在買房或從事其他各種經(jīng)濟(jì)活動時學(xué)會判斷。而只要掌握了正確的思維方法，經(jīng)濟(jì)學(xué)也就不再是什么深奧的東西了，會變得很通俗。

　　

　　記者：你怎么看待未來房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的作用？

　　

　　童大煥：中國房地產(chǎn)不會像有些人預(yù)測的那樣會出現(xiàn)“崩盤”的可能，從目前的態(tài)勢來看，只有房地產(chǎn)才能拯救中國經(jīng)濟(jì)，其他方面的核心競爭力是很欠缺的。在中國的人口空間布局正在發(fā)生巨大變化的情況下，老百姓的衣食住行需要先得到滿足，這是一個基本前提，這個過程是必須要先完成的。在中國的經(jīng)濟(jì)面臨“山窮水盡”的形勢下，必然迫使我們向一個更加健康的市場經(jīng)濟(jì)形式過渡，在這一過程中，老百姓的收入才會增加，并通過收入的增加來追趕房價，這種磨合的過程是必然趨勢。

　　

　　記者：你在書中認(rèn)為“中國房價總體上只能上不能下”，是基于怎樣的原因得出的判斷？

　　

　　童大煥：今天中國的房價高不高、合理不合理？我的回答是房價太高且和普羅大眾的收入相比嚴(yán)重不合理。但我認(rèn)為今天中國幾乎所有物價，除了被嚴(yán)厲打壓的糧食價格之外都不合理。而房價沒有最高只有更高。該不該這么高、合理不合理是價值判斷，會不會更高是事實(shí)判斷，這取決于背后一系列的邏輯和規(guī)律，不以個人和任何機(jī)構(gòu)的意志為轉(zhuǎn)移。

　　

　　當(dāng)下中國高房價的重要支撐:史無前例的城市化運(yùn)動、投資型政府導(dǎo)致的通貨膨脹、金融革命和超前消費(fèi)、被激活的全民住房夢、房地產(chǎn)的金融化，沒有一個因素是可以人為壓制的。如果斷然讓房屋交易停滯或房價大跌，那就是中國經(jīng)濟(jì)硬著陸，是整個社會都無法承受之重。中國房地產(chǎn)業(yè)在度過過去10年黃金期以后，未來至少還有20年黃金時期或者白銀時期。

　　

　　記者：你為什么在書中特別強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的投資屬性?童大煥：近年來股票在虧損、物價在飛漲，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是老百姓抵御通脹的惟一工具，一套房子，不管自住與否，也不管它在什么地方，既可以用它來抵押貸款、創(chuàng)業(yè)，也可以用于孩子教育、治療疾病甚至養(yǎng)老。面對現(xiàn)代社會的種種風(fēng)險，如果老百姓的各項(xiàng)生活成本都在上漲，而作為其一生最大財富的房子卻在不斷貶值，實(shí)際上人們將失去風(fēng)險社會的對沖工具。

　　

　　房子的資產(chǎn)屬性是去不掉的，很多人只看到住房的居住屬性，而沒看到它的資產(chǎn)屬性，只看到它“不動”的一面，看不到它“動”的一面（人在不斷變換住所），只看到“自己”這一面，沒看到“代際傳承”的一面，是一種思維上的誤區(qū)。所以在我看來，如果房價下跌，其實(shí)對七成以上的國民都沒有好處。

　　

　　記者：對于近年業(yè)內(nèi)爭論較多的房產(chǎn)稅問題，你有怎樣的看法？

　　

　　童大煥：我認(rèn)為房產(chǎn)稅至少在未來幾年內(nèi)很難全面實(shí)施。具體原因，一是它的合法性問題，另外就是實(shí)施的難度。像公民的個稅是由單位直接扣抵的，但如果實(shí)施房產(chǎn)稅的話，如何收取是個很大的難點(diǎn)，包括在操作上收稅主體如何評估，都很難確認(rèn)，可能會造成新的矛盾產(chǎn)生。因此一個很大的可能是，最終這個房產(chǎn)稅在將來進(jìn)行二手交易的時候再轉(zhuǎn)嫁到賣方手里，即你以前欠了多少年的房產(chǎn)稅，進(jìn)行交易前要先還清。所以，指望房產(chǎn)稅來降房價也是不現(xiàn)實(shí)的。在西方國家，房產(chǎn)稅不光是地稅，還是社區(qū)稅，可以通過稅收提高社區(qū)的建設(shè)水準(zhǔn)，因此房產(chǎn)稅收的越多，房價反而也會越高。我們的思路是想通過增加購房成本來降低房價，結(jié)果只能是適得其反。

　　

　　記者：你對保障房的建設(shè)持怎樣的觀點(diǎn)？

　　

　　童大煥：在城市化、住房信用消費(fèi)等一系列因素的共同作用下，人們似乎看到了市場的種種不公平，便又格外地懷念起政府福利分房制度下的種種“公平”，于是再一次把目光和希望聚集在保障房上面。殊不知，市場自身有著異常強(qiáng)大的自我保障功能，甚至可以說，市場對中低收入群體的保障功能比政府作用更強(qiáng)大、更高效，也更公平合理。

　　

　　在當(dāng)前各種條件的約束下，在保障消防和建筑基本安全的前提下，鼓勵而不是禁止城中村及城鄉(xiāng)接合部農(nóng)民拿出一定比例的農(nóng)村建設(shè)用地，用于自建經(jīng)營性用房，只能出租、不能出售，向城市新移民提供廉租用房，乃是最有效也最公平的保障房出路，這樣既用市場的手段解決了大量廉租房問題，也基本上可以杜絕現(xiàn)有保障房中權(quán)貴階層的尋租問題。另外，我們通常所說的大量小產(chǎn)權(quán)房，如果能夠把這類房屋合法化，輔之以物業(yè)稅等政策，豈不是另一種形式的“經(jīng)適房”、“限價房”？