根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房住宅成交量為11449套，與9月相比下跌近9%，與達(dá)到今年成交量高峰的7月份相比，跌幅更是達(dá)到33.2%。 

　　中新網(wǎng)11月5日電(房產(chǎn)頻道 陳璞)北京二手房市場(chǎng)結(jié)束了三季度的火熱場(chǎng)面，成交量已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下滑。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一方面，改善性購(gòu)房需求難以找到合適的房源；另一方面，優(yōu)質(zhì)小戶(hù)型供應(yīng)緊缺，剛需釋放遇阻。二手房市場(chǎng)各類(lèi)戶(hù)型房源流動(dòng)的不順暢，是造成目前樓市二手房成交量接連下滑的癥結(jié)所在。

　　隨著二手房市場(chǎng)成交量的下滑，購(gòu)房者的溢價(jià)空間也隨之增大。不過(guò)業(yè)內(nèi)人士表示，并不是每一個(gè)購(gòu)房者都能順利地砍價(jià)成功，只有做好功課，對(duì)房、對(duì)人、對(duì)費(fèi)用都做到了心中有數(shù)，才能在砍價(jià)時(shí)占得優(yōu)勢(shì)。

　　房源供應(yīng)及新增需求旺盛 成交量不升反降

　　根據(jù)北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房住宅成交量為11449套，與9月相比下跌近9%，與達(dá)到今年成交量高峰的7月份相比，跌幅更是達(dá)到33.2%。

　　另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月份北京二手住宅新增有效房源掛牌量環(huán)比9月份上漲20%，有效買(mǎi)房客戶(hù)登記量環(huán)比上漲了12.8%，帶看量環(huán)比上漲了18.7%。市場(chǎng)供求比已由7月份的1:5.6，下降至目前的1:4.5。供求矛盾的緩解，也使得房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)小幅回落。

　　從數(shù)據(jù)看，北京的二手房房源供應(yīng)和新增需求依舊旺盛，而且房?jī)r(jià)出現(xiàn)小幅回落，成交量為何反而持續(xù)下滑？

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道分析表示，改善型購(gòu)房需求釋放遇阻，小戶(hù)型供應(yīng)短缺，尤其是市場(chǎng)上物美價(jià)廉的優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)緊缺，是導(dǎo)致目前樓市成交量不斷萎縮的重要原因。

　　胡景暉表示，由于目前的限購(gòu)政策依舊從嚴(yán)，一方面合理的改善型購(gòu)房群體缺乏信貸支持；另一方面，改善面臨購(gòu)房資格難題，所以大部分改善型購(gòu)房人群需要通過(guò)“先賣(mài)后買(mǎi)”的方式實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)，而優(yōu)質(zhì)的價(jià)位又合適的中大戶(hù)型房源較為緊缺，使得改善面臨較大阻力。

　　與此同時(shí)，改善型購(gòu)房人群在出售手中現(xiàn)有的中小戶(hù)型房源時(shí)，一方面由于剛需萎縮，銷(xiāo)售難度增加，不降價(jià)很難出售，另一方面，由于沒(méi)有找到合適的改善戶(hù)型，而導(dǎo)致即使合適的買(mǎi)家上門(mén)，也無(wú)法立即答應(yīng)客戶(hù)出售房產(chǎn)。這也導(dǎo)致了中小戶(hù)型市場(chǎng)真正能夠出售的優(yōu)質(zhì)房源非常緊缺。

　　業(yè)內(nèi)支招：房?jī)r(jià)膠著期購(gòu)房者如何議價(jià)？

　　雖然目前市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，購(gòu)房者議價(jià)空間增大，但是業(yè)內(nèi)人士告誡購(gòu)房人，并非每一位購(gòu)房人都能順利地從與業(yè)主的“斗智斗勇”中把房?jī)r(jià)砍下來(lái)。而要想從業(yè)主手里拿到更大的優(yōu)惠，購(gòu)房人就要做好功課，對(duì)房、對(duì)人、對(duì)費(fèi)用都要做到心中有數(shù)，這樣才能在砍價(jià)時(shí)占得優(yōu)勢(shì)。

　　1、心態(tài)平穩(wěn) 莫恐慌

　　購(gòu)房人恐慌著急的心態(tài)，看一次房就想搶購(gòu)的興奮，非常不利于在與業(yè)主的討價(jià)還價(jià)中占得先機(jī)。所以，心態(tài)一定要平穩(wěn)，多與業(yè)主談判幾次，不要表現(xiàn)得過(guò)于急躁。

　　2、了解房屋詳情 發(fā)現(xiàn)房屋缺點(diǎn)

　　再好的房子，都有缺陷！在購(gòu)房前，購(gòu)房人一定要自己，或者在中介協(xié)同下對(duì)房屋所在的社區(qū)，房屋本身，及所有房屋設(shè)施做充分的了解?，F(xiàn)場(chǎng)看房時(shí)不要只看到房屋的優(yōu)點(diǎn)，更應(yīng)該充分發(fā)現(xiàn)房屋的缺點(diǎn)。比如社區(qū)環(huán)境、物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備損耗情況、房屋前后景觀視野、鄰居情況等各個(gè)方面都盡量挑些毛病，這些房屋的硬傷恰恰是你在與業(yè)主談判時(shí)壓低房?jī)r(jià)的最珍貴的籌碼。

　　3、了解均價(jià)行情 知曉其他購(gòu)房人情況

　　在購(gòu)房前，購(gòu)房人一定要對(duì)所在社區(qū)近一年來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)做些了解，對(duì)社區(qū)同類(lèi)戶(hù)型的成交均價(jià)做到心中有數(shù)，這樣才能在與業(yè)主談判時(shí)有一個(gè)明確的價(jià)位目標(biāo)，切記盲目談判。此外，目前的優(yōu)質(zhì)房源肯定不會(huì)僅有你一個(gè)買(mǎi)家，在你與房東談判時(shí)，也盡可能想辦法知曉其他“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”的情況，比如其他購(gòu)房人的報(bào)價(jià)情況，緊迫度等，不要一味的最求低價(jià)而失去心儀的好房子。

　　4、價(jià)格實(shí)在不能降時(shí) 從其他費(fèi)用入手

　　購(gòu)房者如果在與房東談判房?jī)r(jià)時(shí)，實(shí)在沒(méi)有辦法讓房東再便宜了，那么可以考慮要求房東來(lái)承擔(dān)一部分費(fèi)用。小賬不可不細(xì)算，雜七雜八的交易費(fèi)用通常也需要花去幾千上萬(wàn)元，如果房東愿意承擔(dān)一部分，也能使你購(gòu)買(mǎi)房屋的總價(jià)格有所下降，畢竟是能省一點(diǎn)算一點(diǎn)。