最近5年里，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)無(wú)疑是中國(guó)最火爆的開(kāi)發(fā)商之一，其所創(chuàng)造的“城市綜合體”概念風(fēng)靡全國(guó)。數(shù)據(jù)顯示，目前萬(wàn)達(dá)集團(tuán)已經(jīng)在全國(guó)開(kāi)業(yè)50座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、28家五星級(jí)酒店，自持物業(yè)1200萬(wàn)平方米，居世界第二。

　　值得注意的是，城市綜合體這個(gè)概念正在國(guó)內(nèi)“下沉”——過(guò)去是一線城市，然后是在二線，現(xiàn)在則下沉到三線城市。仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅表示，城市綜合體到了三四線城市后，立刻成為地標(biāo)型建筑。很多城市沒(méi)有甲級(jí)寫(xiě)字樓，也沒(méi)有五星級(jí)酒店，而包含這兩者的城市綜合體，既是當(dāng)?shù)氐男蜗蠼ㄖ?，也是政府將土地價(jià)值最大化的手段。

　　萬(wàn)達(dá)迎合了中國(guó)城市在特殊發(fā)展階段的特殊需求。在我們看來(lái)，城市綜合體受到地方政府的青睞，是一件“蜜蜂遇上蜜糖”的事情，因?yàn)檫@個(gè)概念很容易給城市官員帶來(lái)多個(gè)好處：房地產(chǎn)、文化、旅游、商業(yè)等多個(gè)概念，都能被裝到城市綜合體的概念之中。不過(guò)，這種大舉擴(kuò)張與不斷下沉可能遭遇有效需求不足的瓶頸，讓萬(wàn)達(dá)在后續(xù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中后繼乏力。

　　要知道，在一線城市里，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平還足以承納城市綜合體所需要的消費(fèi)能力，但若下沉到二、三甚至四線？就我們的觀察而言，商業(yè)地產(chǎn)的總量過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)已若隱若現(xiàn)，尤其在部分二、三線城市及中西部城市中。城市綜合體是地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，但問(wèn)題是，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)城市綜合體已經(jīng)發(fā)展到三、四線城市了，這種“下沉”也意味著市場(chǎng)空間的減少。隨著老齡化的到來(lái)，今后中國(guó)的三、四線城市有多大能力來(lái)消化城市綜合體概念？如果這一概念在中國(guó)市場(chǎng)很快走到頭，將不令人奇怪。