盡管最近內(nèi)房企在香港頻頻發(fā)債，但這并不代表境外的投資者對(duì)于包裝中國(guó)概念地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全盤接受。因?yàn)榧幢阗F為華人首富，近期李嘉誠(chéng)旗下一例房地產(chǎn)信托在新加坡市場(chǎng)上市一事，依然吃了“閉門羹”。
據(jù)外媒10月24日消息稱，李嘉誠(chéng)旗下持有的新加坡房地產(chǎn)投資信托基金Dynasty REIT已暫?；I資至多9.56億新元(約合7.78億美元)的人民幣計(jì)價(jià)首次公開募股，原因在于市況不佳。
叫停了的REIT
據(jù)了解，Dynasty REIT此次IPO本將成為中國(guó)大陸以外的第二宗以人民幣為計(jì)價(jià)單位的IPO個(gè)案。公開資料披露，Dynasty REIT由新加坡泓富資產(chǎn)設(shè)立，由香港富豪李嘉誠(chéng)提供支持。李嘉誠(chéng)手中去年在香港進(jìn)行的規(guī)模為16億美元IPO“匯賢產(chǎn)業(yè)信托”，是中國(guó)大陸以外第一宗人民幣IPO個(gè)案，李嘉誠(chéng)和泓富資產(chǎn)亦參與了交易。
泓富資產(chǎn)在公告中稱，雖然Dynasty REIT的IPO認(rèn)購(gòu)得到了機(jī)構(gòu)和散戶投資者，以及基礎(chǔ)投資者的大力支持，但全球市場(chǎng)的疲弱狀況依然對(duì)總體市場(chǎng)需求造成拖累，并有可能對(duì)Dynasty REIT上市后的市場(chǎng)表現(xiàn)造成不利影響。
泓富資產(chǎn)稱，該公司已暫停了Dynasty REIT的IPO，在與相關(guān)銀行家磋商之后會(huì)發(fā)布進(jìn)一步信息。公告還表示，可能會(huì)考慮晚些時(shí)候發(fā)起設(shè)立一只專注于中國(guó)大陸的REIT。
對(duì)于叫停的原因，外媒報(bào)道有分析人士稱，主因是市況欠佳、兼且受熱錢流竄刺激新加坡元升值、致令人民幣定價(jià)產(chǎn)品頓欠吸引。
而此次IPO從宣布分拆項(xiàng)目計(jì)劃在新加坡上市，到因市場(chǎng)原因而暫停計(jì)劃，不過才兩個(gè)月的時(shí)間。
今年8月22日媒體稱，長(zhǎng)實(shí)持股的新加坡房地產(chǎn)基金管理公司ARA Asset Management正計(jì)劃于10月底前重啟當(dāng)?shù)厝嗣駧臝PO，集資6.4億美元。
當(dāng)時(shí)有報(bào)道即稱，這將是長(zhǎng)實(shí)繼匯賢房托后再次將內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分拆上市，亦將會(huì)是新加坡當(dāng)?shù)厥鬃谝匀嗣駧庞?jì)價(jià)的股票交易。
該報(bào)道還指出，該REIT年收益率可能在6至7%，目前正爭(zhēng)取大型中資機(jī)構(gòu)投資者成為基礎(chǔ)投資者。
9月12日再有消息稱，Dynasty REIT有望于當(dāng)周內(nèi)獲準(zhǔn)于新加坡上市，并最快于10月以人民幣及坡元計(jì)價(jià)掛牌，集資8億新加坡幣。
同時(shí)，Dynasty REIT計(jì)劃用作上市吸引融資的內(nèi)地物業(yè)也首次曝光，分別是南京國(guó)際金融中心[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)][最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、大連天興羅斯福國(guó)際中心以及上海盛邦國(guó)際大廈三項(xiàng)商用物業(yè)項(xiàng)目，合計(jì)35萬平方米。
10月上旬，Dynasty REIT向新加坡金管局提交的初步募股說明書中顯示，Dynasty REIT將面向散戶和機(jī)構(gòu)投資者發(fā)售8.939億至9.013億份基金單位，指導(dǎo)價(jià)區(qū)間為每單位0.86至0.92新元，上市后的基金單位將同時(shí)用人民幣及新元交易。
文件透露，Dynasty REIT當(dāng)時(shí)已落實(shí)兩大基礎(chǔ)投資者：瑞信和東方匯理。資料顯示，東方匯理為法國(guó)農(nóng)業(yè)信貸集團(tuán)和法國(guó)興業(yè)銀行合資組建的資產(chǎn)管理公司。兩大機(jī)構(gòu)將總計(jì)認(rèn)購(gòu)約1.376億份基金單位。
此外，星展銀行、渣打和麥格理負(fù)責(zé)安排此次IPO交易。按照當(dāng)時(shí)合約細(xì)則顯示，此次IPO將于10月19日開始接受認(rèn)購(gòu)，10月24日截止。
遇冷的中國(guó)概念？
然而，在IPO認(rèn)購(gòu)的最后一天，長(zhǎng)實(shí)卻不得不宣告終止。
事實(shí)上，對(duì)于長(zhǎng)實(shí)分拆內(nèi)地業(yè)務(wù)于香港上市卻遭遇失敗的原因，目前大部分的報(bào)道都是以“市場(chǎng)不佳”四個(gè)字草草收?qǐng)觥?/div>
然而，在市場(chǎng)不佳的背后，或許還隱藏著國(guó)際投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)及內(nèi)地物業(yè)的擔(dān)憂。
高通智庫(kù)研究員司建偉對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，長(zhǎng)實(shí)信托分拆的暫停，或許表現(xiàn)了投資者對(duì)市場(chǎng)悲觀的預(yù)期，特別是對(duì)人民幣計(jì)劃模式發(fā)行信托的不認(rèn)可。
而這種看法與外媒的分析頗為一致，此前有外媒報(bào)道稱，今年以來新加坡元兌美元已急升約5.9%，這使得人民幣產(chǎn)品的吸引力相對(duì)驟降。
司建偉認(rèn)為，另一方面，人民幣國(guó)際化的道路還不穩(wěn)定，認(rèn)可程度還有待提高，這些不確定性都體現(xiàn)在了長(zhǎng)實(shí)此次的計(jì)劃上。
值得注意的是，雖然長(zhǎng)實(shí)于新加坡的信托分拆計(jì)劃未能進(jìn)行下去，但這段時(shí)間眾多內(nèi)房股卻在香港大力發(fā)行債券融資，以目前的發(fā)行情況來看，幾乎所有企業(yè)都取得了不錯(cuò)的認(rèn)購(gòu)
最新的一個(gè)融資安排為SOHO中國(guó)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]，將發(fā)行兩筆總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)。
根據(jù)公告，這兩筆優(yōu)先票據(jù)分別為：于2017年到期的6億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率5.75%；于2022年到期的4億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.125%。
針對(duì)近期香港出現(xiàn)的頻密發(fā)債，標(biāo)普分析師符蓓稱，這表示投資者對(duì)內(nèi)房企是非常支持的。
然而，同樣是國(guó)際投資者，為何在香港對(duì)待內(nèi)房企融資和在新加坡對(duì)待長(zhǎng)實(shí)融資竟會(huì)有如此不同的反應(yīng)呢？
對(duì)此，符蓓推測(cè)或許是由于發(fā)行信托和發(fā)行債券的預(yù)期不同。其稱，信托更重要的是看回報(bào)，如果企業(yè)IPO估值和市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)差距，也會(huì)有這樣的表現(xiàn)。
司建偉表示，近期在香港融資的內(nèi)房企，所發(fā)行的債券大部分是以美元為計(jì)價(jià)單位，少量或許也有以港元為計(jì)價(jià)，但都還沒有發(fā)行人民幣債券的企業(yè)出現(xiàn)。
另一方面，司建偉亦指出，這或許還是表示了國(guó)際投資者對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的不確定。
其稱，長(zhǎng)實(shí)資源豐富，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)也比國(guó)內(nèi)很多企業(yè)強(qiáng)，但在目前的環(huán)境下，長(zhǎng)實(shí)擬用作IPO的三個(gè)項(xiàng)目似乎知名度還不夠，因此其經(jīng)營(yíng)前景如何還有待觀察。
事實(shí)上，在住宅地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間的今日，商業(yè)地產(chǎn)是否會(huì)成為下一個(gè)調(diào)控的目標(biāo)也成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)之一。
從目前來看，包括深圳在內(nèi)的個(gè)別省市已經(jīng)出臺(tái)了或大或小的針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的新措施，有許多分析人士認(rèn)為，這是預(yù)示著中央政府可能出手商業(yè)地產(chǎn)的開端。
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