上海“地王集中營”青浦趙巷特色居住區(qū)再推一幅純住宅用地。近日，上海市規(guī)劃和國土資源管理局發(fā)布了今年第152號土地公告，其中“趙巷特色居住區(qū)0號地塊1”的容積率為1.02，起始總價11.8億元，被業(yè)界稱為今年以來上海推出的稀缺住宅用地之一。

 

    出讓公告顯示，該地塊東至置鼎路、南至尚涇支流、西至新通波塘、北至淀浦河，土地面積154320.7平方米，出讓面積121376.8平方米，折合起始樓板價9560元/平方米。近5年來，趙巷特色居住區(qū)（現(xiàn)已更名為“趙巷國際別墅區(qū)”）共成交4幅容積率為1的住宅用地，其中3幅為當(dāng)時的地王，最低成交樓板價為10672元/平方米。

 

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上海土地市場已呈明顯回暖態(tài)勢，部分房企在資金壓力緩和及可售房源消化的背景下，對于優(yōu)質(zhì)地塊的儲備意愿明顯提升。此時，如此稀缺的低密度住宅用地入市，對開發(fā)商具有較強(qiáng)的吸引力，預(yù)計成交樓板價將在15000元/平方米左右。

 

    毗鄰和黃地王

 

    上海市土地交易市場數(shù)據(jù)顯示，截至10月31日，共有19家房企領(lǐng)取了“趙巷特色居住區(qū)0號地塊1”的競買申請書，該地塊成為近期上海推出土地中關(guān)注度最高的地塊。

 

    記者在現(xiàn)場看到，該地塊位于兩條主干河流的交叉口，與和記黃埔趙巷地王——趙巷特色居住區(qū)17號地塊僅相距數(shù)百米。在“趙巷特色居住區(qū)0號地塊1”上面，林木青翠，河水清澈，西面與綠地國際山莊[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]別墅區(qū)隔新通波塘相望，頗具豪宅氛圍。此外，就趙巷板塊而言，該地塊附近的交通條件相對比較優(yōu)越，從人民廣場出發(fā)沿高架橋僅需約半小時車程。從該地塊到青浦地標(biāo)式商務(wù)配套奧特萊斯，來回車程也不超過10分鐘。

 

    “容積率1.02，且規(guī)定90平方米以下住宅建筑面積不低于20%，該地塊適宜打造成聯(lián)排別墅、花園洋房等類別墅為主的高端住宅區(qū)，并可結(jié)合兩面濱水的特色打造生態(tài)綠地、大型會所和水景休閑度假產(chǎn)品。”中國指數(shù)研究院上海公司研究總監(jiān)陳延彬指出，與和黃地王相比，該地塊的景觀優(yōu)勢十分明顯，性價比更高一些。

 

    5年來，趙巷別墅區(qū)板塊的地價經(jīng)過瘋狂上漲后已逐漸回歸理性。從龍湖[簡介 最新動態(tài)]獲得8號地塊創(chuàng)下2007年地王（樓板價10673元/平方米），到金地[簡介 最新動態(tài)]摘得10號地塊創(chuàng)下2009年地王（樓板價14499元/平方米），再到2010年和記黃埔以溢價率192%奪取17號地塊（樓板價21436元/平方米），趙巷區(qū)域的地價一路飆升。轉(zhuǎn)折發(fā)生在2011年12月，和記黃埔子公司在無人競爭的情況下，以底價14.09億元、樓板價9559元/平方米的驚人低價拿下了趙巷鎮(zhèn)特色居住區(qū)16號地塊。

 

    “如果將和黃獲得的16、17號地塊合并計算，那么平均樓板價為1.4萬元/平方米，與金地2009年獲得10號地塊的樓板價基本一致。因此近期上市的“趙巷特色居住區(qū)0號地塊1”的合理地價范圍為1.4萬元~1.5萬元/平方米。”上海城市房地產(chǎn)估價有限公司資深咨詢師邵明浩表示。

 

    同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，目前“趙巷特色居住區(qū)0號地塊1”周邊的在售項目有：8號地塊上所建的龍湖滟瀾山[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]項目，成交均價為2.2萬元~2.3萬元/平方米；10號地塊上所建的金地天境項目，成交均價3.2萬元~4.8萬元/平方米；合生御廷園[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]公寓，成交均價1.2萬元~1.5萬元/平方米。

 

    溢價或超50%

 

    “上海趙巷板塊是國內(nèi)各大知名房企比較關(guān)注的區(qū)域，目前以萬科[簡介 最新動態(tài)]、保利、龍湖為代表的大型房企正在積極增加土地儲備，不排除“趙巷特色居住區(qū)0號地塊1”將引來一場激烈爭奪，預(yù)計溢價率可能會在50%以上。”同策咨詢與研究發(fā)展中心高級分析師許之靜表示。

 

    “高端住宅受限購影響很大，如今調(diào)控政策并沒有松動跡象，開發(fā)低密度地塊的銷售壓力較大。”滬上一位上市房企高管對“趙巷特色居住區(qū)0號地塊1”的開發(fā)前景持保守態(tài)度。他認(rèn)為，自2007年開始，趙巷板塊的地價在地王效應(yīng)帶動下已快速上漲，當(dāng)前該區(qū)域房源有價無市，未來房價的上漲空間也很有限。

 

    記者在該地塊周邊的幾個售樓處了解到，近期趙巷別墅區(qū)銷售持續(xù)低迷，一些資金鏈緊張的開發(fā)商以降價方式拉動銷售。公開數(shù)據(jù)顯示，截至今年10月18日，趙巷板塊新建商品房庫存量達(dá)17.79萬平方米，占整個青浦區(qū)82.2萬平方米總庫存的21.6%。

 

    需要耐得住寂寞，是趙巷別墅區(qū)在售項目的格言。事實(shí)上，這也是善于“貓冬”、精于開發(fā)的和記黃埔的底氣。記者在現(xiàn)場看到，在和記黃埔的兩幅住宅地塊上，大門緊閉，并未有機(jī)械施工的跡象。如果能捱到樓市徹底回暖，以和黃操作高端項目的能力，趙巷項目的盈利空間仍是值得想象的。

 

    “未來上海熱點(diǎn)區(qū)域的土地價格將持續(xù)回暖并穩(wěn)步上升，流拍、底價成交現(xiàn)象預(yù)計會明顯減少。”陳延彬認(rèn)為，趙巷板塊受益于大虹橋板塊規(guī)劃的利好，2015年后附近建成的地鐵17號線將與虹橋樞紐一起，形成貫通上海東西向重點(diǎn)區(qū)域的大型客運(yùn)通道。在未來的發(fā)展中，趙巷的居住氛圍會受到更多的認(rèn)可。