在日前結(jié)束的“第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”上，與會的經(jīng)濟學(xué)家和地產(chǎn)企業(yè)家就“資本拓道”和“地產(chǎn)變局”的話題進行了深入探討，大家一致認為“房地產(chǎn)調(diào)控政治化、長期化”的壓力，往往給予了企業(yè)革新求變的機會。而這個“變局”的態(tài)勢和前景究竟如何，求“變”房企的創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型之路各自呈現(xiàn)何種特色，業(yè)內(nèi)專家對地產(chǎn)“變局”又抱持怎樣的觀點，本期周刊將作一梳理和解讀。

 

　　資本創(chuàng)新：金融作用力下變通之法

 

　　在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境和調(diào)控政策下，獲取“更多的資金運轉(zhuǎn)”是房企切實需求，正如此次峰會主辦方和訊網(wǎng)總編王煒?biāo)裕?ldquo;資本意志已成為房地產(chǎn)爭奪戰(zhàn)中的一個重要砝碼。在金融力量的作用下，房地產(chǎn)的游戲規(guī)則正在被重新改寫。”典型房企的創(chuàng)新求變，在“找錢”上力求變通的代表如首創(chuàng)、萬通；以存量資產(chǎn)運營的代表如金融街控股；主張回歸持有的如萬科。

 

　　中國地產(chǎn)目前面臨的不僅是變局，更是一個發(fā)展中的重大轉(zhuǎn)折點，首創(chuàng)集團董事長劉曉光說，從二十多年的變化來講，中國已經(jīng)擁有了世界最大的房地產(chǎn)市場，同時積累了很多問題，如粗放的發(fā)展、短淺的目光和發(fā)展不均衡等，因此需要企業(yè)“去粗存精，去短取長”，而模式創(chuàng)新、金融創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新就是非常重要的戰(zhàn)略。劉曉光認為，從模式創(chuàng)新的根本角度來講，金融創(chuàng)新是其主干。金融創(chuàng)新承擔(dān)著給地產(chǎn)行業(yè)輸送血液的責(zé)任，但中國的金融創(chuàng)新起步較晚，房地產(chǎn)業(yè)真正進入融資階段是在1998年之后，房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展迅速，大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，時至今日，融資手段單一已成阻礙，建立結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)金融體系顯得非常重要。劉曉光介紹說，未來幾年，首創(chuàng)會將創(chuàng)新著力點放在房地產(chǎn)信托、債券、股權(quán)以及REITS、房地產(chǎn)私募融資及房地產(chǎn)抵押貸款證券化等角度上。據(jù)了解，首創(chuàng)近期正在與北京開發(fā)銀行共同發(fā)展一個小城鎮(zhèn)發(fā)展基金，該模式還將移植到其他地區(qū)。

 

　　萬通控股副總裁鄭沂將這幾年企業(yè)的轉(zhuǎn)型之路稱之為“美國模式”，其核心有兩點，一是輕資產(chǎn)，變大量自有資金投資為利用基金。這里提到的“基金”即國內(nèi)所說的“融資”，包括債(與投資人共擔(dān)風(fēng)險、收益)和核心能力，即要求產(chǎn)品設(shè)計能力、后期招商能力、資產(chǎn)證券化能力和經(jīng)營運作能力都比較強；二是資金量占用非常大。鄭沂說，萬通目前在基金的操作中，已從最早的單項融資型基金慢慢轉(zhuǎn)向了投資型基金。目前，中國房地產(chǎn)基金90%以上是單向的融資型基金，而投資型基金是在項目并不很確定的前提下，從投資人處拿到基金再去投錢，投的也不一定是單項，而是一個資產(chǎn)組合，這是萬通未來的方向，之所以這樣操作，是基于萬通對房地產(chǎn)大勢的理解，鄭沂認為中國過去十年城市化發(fā)展速度非?？欤芏鄶?shù)據(jù)表明中國城市化程度已經(jīng)很高，再以后就是資產(chǎn)證券化的十年，在這種趨勢下，對持有一定的商業(yè)地產(chǎn)這種基礎(chǔ)資產(chǎn)的市場需求會有急劇膨脹性的發(fā)展，這就是未來中國房地產(chǎn)十年的大趨勢。

 

　　金融街控股這幾年來總資產(chǎn)規(guī)模發(fā)展穩(wěn)健，由于擁有大量現(xiàn)成物業(yè)、握有大量現(xiàn)金流，在股市表現(xiàn)較好，這得益于金融街長期的經(jīng)營戰(zhàn)略，金融街控股與資本市場、金融機構(gòu)保持良好的合作關(guān)系，而在金融創(chuàng)新方面的原則是“量入為出”。金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛說，金融街一直和政府規(guī)劃聯(lián)系在一起，形成了獨特的金融街模式，這在資本市場也獲得了認可。

 

　　萬科北京公司副總經(jīng)理肖勁則認為房地產(chǎn)發(fā)展的核心資本是“持有”，無論是住宅還是商業(yè)或旅游，誰想的都是“賣”，然后必然就落入繼續(xù)買地、溢價、銷售這個俗套……在這種情況下，金融創(chuàng)新非常不容易，因此，要回到“持有”的路子上來，才談得上金融的創(chuàng)新。

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