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評論：土地年限“短命”開發(fā)商該不該賠？(2)

2012年11月01日 20:25

來源：重慶商報

　　【法律規(guī)定尚存空白】根據(jù)法律規(guī)定，開發(fā)土地空置二年以上的，國家可以收回。但現(xiàn)實情況是許多土地在開發(fā)商手中閑置多年才開發(fā)，業(yè)主買到這樣的房屋，其土地使用年限已不足70年，但由于各種原因，業(yè)主不會注意到這些問題，而且我國房地產(chǎn)制度中也沒有相應(yīng)的規(guī)定?？梢哉f，這種損失屬于一種隱性損失，雖然沒有給消費者帶來直接的明顯的損失，但所有的損失還是由消費者承擔(dān)了。原因很簡單，開發(fā)商已經(jīng)拿到錢了，購房款中已包含了交納的土地出讓金。

　　“如果開發(fā)商在出售房屋時，沒有向買受人明示土地使用權(quán)剩余年限的真實情況，那么無論是什么原因?qū)е率褂媚晗薏蛔?0年，責(zé)任均在于開發(fā)商。開發(fā)商理應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。”湖北中和信律師事務(wù)所許峰表示。他解釋說，從理論上講，消費者的購房款中已包括了土地出讓金或使用費，則相應(yīng)的，消費者所購買的房屋土地使用權(quán)應(yīng)是完整的70年；同時，由于購房款中包含了土地出讓金或使用費，則房產(chǎn)的實際使用期限應(yīng)該反映在房價上。

　　但許峰也承認(rèn)，由于目前法律規(guī)定上尚存空白，消費者要通過訴訟得到補償是很困難的。問題的關(guān)鍵在于，土地使用年限與房價之間的關(guān)系并不明晰。買房人如果就土地使用權(quán)縮水而向開發(fā)商主張進行補償，法院難以找到確定補償?shù)木唧w依據(jù)。據(jù)央視

　　【賠償損失可包括土地和房屋兩部分】成都一律師事務(wù)所的謝律師認(rèn)為，我國目前的法律法規(guī)對此規(guī)定不明，基于業(yè)主對房屋的爭議僅限于土地使用年限，因此，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任僅限于補償業(yè)主“縮水”年限的土地出讓金。至于土地出讓金的計算標(biāo)準(zhǔn)，謝律師認(rèn)為，只能以開發(fā)商取得該宗土地時的價格為基礎(chǔ)，而不能以土地升值后的當(dāng)前甚至今后的地價為準(zhǔn)。

　　“僅補償土地出讓金對購房人而言顯然是不公平的，因為購房人買的不僅僅是土地，其所購房屋和土地是密不可分的。”四川川達律師事務(wù)所牛建國律師為此建議，受損業(yè)主可要求開發(fā)商補償“縮水”年限的房價，補償標(biāo)準(zhǔn)為同時期、同地段、同結(jié)構(gòu)的商鋪或住宅，與其所購商鋪或住宅間的價差。

　　四川東方大地律師事務(wù)所何洪煒律師提出，賠償可包括土地和房屋兩部分，賠償標(biāo)準(zhǔn)以受損業(yè)主知道自己合法權(quán)益被侵害時的房價和土地出讓金為基礎(chǔ)，計算時間以“縮水”年限為限。

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