今年初受調(diào)控政策影響，土地市場(chǎng)略顯低迷。但進(jìn)入三季度以來(lái)，地方政府加大了推地力度，房企拿地?zé)崆槊黠@高漲。專家分析，土地市場(chǎng)由低迷轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，但成交總量和成交價(jià)格仍處于合理水平，短期內(nèi)不具備推高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。
土地市場(chǎng)緩慢升溫
據(jù)天津土地交易中心信息顯示，進(jìn)入１０月份以來(lái)，天津曾在兩天內(nèi)先后推出２０宗經(jīng)營(yíng)性地塊，均位于濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)核心地帶或開發(fā)區(qū)、旅游區(qū)等位置。記者粗略統(tǒng)計(jì)，這２０宗經(jīng)營(yíng)性地塊合計(jì)出讓面積超過(guò)６０萬(wàn)平方米，起始出讓價(jià)６０多億元。
中國(guó)指數(shù)研究院日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，９月份，全國(guó)３００個(gè)城市共推出土地３１２３宗，推出面積１２９７４萬(wàn)平方米，環(huán)比增加７％；其中住宅類用地１０５４宗，推出面積４７３６萬(wàn)平方米，環(huán)比增加１２％。
此外，知名房企的拿地?zé)崆橐裁黠@抬頭。據(jù)萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]發(fā)布的三季報(bào)顯示，公司拿地速度明顯加快，新增項(xiàng)目２３個(gè)，對(duì)應(yīng)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約３７６萬(wàn)平方米。
中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，在經(jīng)過(guò)８月住宅用地零成交后，９月北京有多宗優(yōu)質(zhì)地塊入市，萬(wàn)科、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、龍湖[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]等知名房企均參與競(jìng)買。其中，備受關(guān)注的朝陽(yáng)區(qū)某居住用地，成交樓面價(jià)為２０１５８元／平方米。而在９月北京出讓的１３宗住宅用地中，１２宗溢價(jià)成交，平均溢價(jià)率為３４％。
“與樓市成交量穩(wěn)定相比，土地市場(chǎng)正在緩慢升溫。”資深樓市評(píng)論人、購(gòu)房顧問(wèn)網(wǎng)主編蘇步超說(shuō)。
成交價(jià)格基本合理
中國(guó)指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)鐘文輝表示，雖然９月土地市場(chǎng)有所升溫，但從今年前三季度的整體情況來(lái)看，住宅用地成交量與去年同期相比，出現(xiàn)了明顯下滑，當(dāng)前的成交價(jià)格也處于合理水平。
今年１－９月，上海共成交住宅用地４８宗，合計(jì)２９３萬(wàn)平方米，同比減少６４％；天津共成交住宅用地５１宗，合計(jì)２８２萬(wàn)平方米，同比減少６７％。而廣州、深圳等地也都出現(xiàn)了類似的情況。
此外，各地土地成交價(jià)格也基本穩(wěn)定。在北京，前三季度成交的２７宗住宅用地中，僅６宗為底價(jià)出讓，平均溢價(jià)率為２７％。但業(yè)內(nèi)表示，盡管優(yōu)質(zhì)地塊接連出讓，平均溢價(jià)率仍在合理范圍內(nèi)。
“近期政府推地力度加大，開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，是土地市場(chǎng)周期的正常狀態(tài)。”蘇步超告訴記者，每年的第三、四季度都是政府推地的高峰，土地市場(chǎng)的成交地塊也會(huì)較前兩個(gè)季度大幅上漲。
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人也曾表示，雖然近段時(shí)間，一些城市開始相對(duì)集中推出土地，部分房企加大了拿地力度，但與往年供地節(jié)奏變化基本一致，地價(jià)變化不大，土地市場(chǎng)總體平穩(wěn)，尚未出現(xiàn)過(guò)熱。
短期內(nèi)難以推高房?jī)r(jià)
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，不少購(gòu)房者擔(dān)心，土地市場(chǎng)升溫可能會(huì)推高房?jī)r(jià)。專家表示，土地市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響有一定的間接性和滯后性，短期內(nèi)難以影響房?jī)r(jià)。但須關(guān)注土地成交價(jià)格的變化走勢(shì)，防止“地王”頻現(xiàn)，助漲樓市預(yù)期。
近段時(shí)間以來(lái)，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)基本處于穩(wěn)定狀態(tài)，房?jī)r(jià)未見大幅上漲的趨勢(shì)。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，２０１２年９月，全國(guó)１００個(gè)城市的新建住宅平均價(jià)格為８７５３元／平方米，環(huán)比８月上漲０．１７％。
蘇步超說(shuō)，購(gòu)房者對(duì)土地市場(chǎng)的成交量不必過(guò)度關(guān)注。當(dāng)前，各地樓市的去庫(kù)存壓力依然很大，銷量在短期內(nèi)也難有大的起色。如果大量投放的土地以正常價(jià)格成交，不僅可以緩解市場(chǎng)需求壓力，對(duì)于降低房?jī)r(jià)也是有益的。
中國(guó)地產(chǎn)信息集團(tuán)天津機(jī)構(gòu)總經(jīng)理張勇也表示，土地市場(chǎng)和商品房售價(jià)之間呈現(xiàn)一定的正相關(guān)，但關(guān)鍵因素不是土地成交數(shù)量，而是通過(guò)土地價(jià)格計(jì)算出的樓面價(jià)格。“如果樓面價(jià)格上漲，開發(fā)商成本上升，可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。但如果樓面價(jià)格持平甚至是下跌，房?jī)r(jià)就可能有所下降。”
也有專家提醒，謹(jǐn)防土地市場(chǎng)過(guò)度升溫，保證調(diào)控政策的實(shí)施效果。南開大學(xué)房地產(chǎn)金融與法律研究中心主任徐保滿說(shuō)，房?jī)r(jià)構(gòu)成因素主要由土地購(gòu)置費(fèi)、建造工程費(fèi)和計(jì)劃利潤(rùn)等組成。在土地交易、房屋建造和市場(chǎng)銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)，都應(yīng)完善監(jiān)督機(jī)制，防止房?jī)r(jià)形成過(guò)程中的不合理因素。
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