10月24日，從武漢住房公積金管理中心獲悉，日前召開的武漢住房公積金管理委員會(huì)2012年第二次全體會(huì)議對(duì)住房公積金相關(guān)政策予以調(diào)整。其中包括異地購房可動(dòng)用本地公積金還貸，二手房貸款最高限額由40萬元提至60萬元。

 

    最近廣東省內(nèi)公積金互貸的城市增加到了9個(gè)。而近幾年除了珠三角，還有長株潭、沈陽等8市、北京和秦皇島加入到公積金異地互貸的行列。

 

    原本僅限于轄區(qū)

 

    內(nèi)使用的住房公積金貸款近年出現(xiàn)松動(dòng)跡象。2008年7月，遼寧省鞍山、撫順等7城市與沈陽簽訂異地貸款協(xié)議。2009年4月3日，廣東省廣州、珠海、佛山等8個(gè)珠三角城市共同簽署了公積金異地互貸協(xié)議。同年4月15日，北京市更是出臺(tái)了北京與河北省秦皇島市的異地公積金貸款政策。住房公積金貸款的異地使用正在從雙向互貸 （遼寧7城市與沈陽）轉(zhuǎn)為多向互貸（珠三角8城市），從省內(nèi)互貸發(fā)展到省際互貸。

 

    同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，一般來講，公積金的異地互貸主要是在本省內(nèi)或一定區(qū)域內(nèi)，其主要作用還是為了刺激本區(qū)域內(nèi)自住剛需入市購房，在當(dāng)前市場(chǎng)處于“不快不慢，不溫不火”的階段，一定程度上也可以刺激市場(chǎng)成交量的穩(wěn)定和回升。

 

    新聞深讀

 

    對(duì)于住房公積金互貸現(xiàn)象，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？出現(xiàn)的原因是什么，又起到了什么作用？是否大勢(shì)所趨？一些專家及業(yè)內(nèi)人士對(duì)此進(jìn)行了深入解讀。

 

    降低剛需購房成本便于人員自由流動(dòng)

 

    毫無疑問，住房公積金使用范圍的擴(kuò)大深化無疑是一項(xiàng)惠及民生的有益嘗試。首先，住房公積金貸款的異地使用與現(xiàn)代社會(huì)人口、資源流動(dòng)趨勢(shì)相適應(yīng)。廣州社科院研究員彭澎認(rèn)為，公積金的異地互貸方便了人員的自由流動(dòng)，使得人才不再被社會(huì)福利等因素所捆綁。如果公積金貸款能夠在全國范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)互貸，無疑更能體現(xiàn)公共政策的社會(huì)福利性。

 

    其次，公積金異地貸款能夠提高公積金的使用率。住房公積金的使用率問題一直備受關(guān)注，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2008年末，我國住房公積金運(yùn)用率僅為53.54%（其中還包括購買國債余額），與去年相比，同比還降低了3.51%。大量公積金沉淀是一種浪費(fèi)。

 

    第三，公積金異地貸款是一種個(gè)人行為主導(dǎo)的提高使用率方法。相比“公積金建經(jīng)適房”，異地貸款更容易被接納，它是將購房人的購房行為“給予保障項(xiàng)目式的優(yōu)惠”，從而更能協(xié)調(diào)不同群體的利益訴求。

 

    公積金的異地互貸的作用還得益于公積金貸款本身的優(yōu)勢(shì)：公積金貸款利率較商業(yè)貸款低，可以降低購房者購房成本；可以充分利用購房者自己的公積金貸款的額度，避免異地從業(yè)人員公積金額度的浪費(fèi)。部分城市利用公積金貸款購買首套住房還可以享受到首付兩成的政策，如武漢出現(xiàn)公積金貸款購置首套房可以首付兩成的做法。

 

    出現(xiàn)非法套取公積金行為

 

    但是，也有專家認(rèn)為，雖然公積金的異地互貸可以方便購房者，但一旦在全國推行，可能會(huì)促使一些城市的外需增加，給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)帶來不穩(wěn)定因素。

 

    事實(shí)上，珠三角8個(gè)城市試水公積金互貸過程中就暴露了一些這樣的問題。據(jù)報(bào)道，有非法中介組織收取一定的手續(xù)費(fèi)后，利用同一套房子的買賣合同和發(fā)票等，幫非本地人士在異地套取公積金。不可否認(rèn)，異地互貸一定程度上加大了打擊住房公積金違規(guī)套取行為的難度。

 

    嚴(yán)控鉆政策空子行為

 

    “刺激剛需”入市的方式是靈活多樣的，最關(guān)鍵的不是否認(rèn)這樣的政策出臺(tái)，而是在執(zhí)行環(huán)節(jié)嚴(yán)格控制非剛需群體鉆空子入市 （打擦邊球套取公積金貸款額度等），也要考慮這樣操作是否有相應(yīng)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)，也要控制好這樣操作對(duì)于市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展是否有益。

 

    異地貸款給公積金的風(fēng)險(xiǎn)管理提出了新的要求，為此廣東9個(gè)城市的公積金管理中心要成立專門管理異地貸款的管理機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審核申請(qǐng)異地貸款人購房的真實(shí)性，防止造假騙貸。其中重點(diǎn)審查六個(gè)方面，包括繳存中心出具的公積金繳存額貸款情況證明要真；所購買的樓盤要真；購房人要真；購房交易要真；購房的價(jià)格要真；購房的面積要真。此外，各地管理中心還將加快實(shí)施住房公積金信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，便于對(duì)異地貸款申請(qǐng)人和管理信息的共享。

 

    公積金互貸是大勢(shì)所趨

 

    那么，多地公積金異地互貸將“刺激”剛需入市，如果這個(gè)作用是有效的，這是否大勢(shì)所趨？

 

    “全國公積金的互通互貸，社會(huì)保障一體化將是大勢(shì)所趨。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，政策層面的微調(diào)“刺激剛需”應(yīng)該來說也已經(jīng)成為現(xiàn)在及未來政策層面走向的特征。在“微調(diào)”政策方面，落實(shí)房貸利率優(yōu)惠、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、通過各類措施補(bǔ)貼購房者等等也已成為現(xiàn)實(shí)。利用公積金異地互貸“刺激”剛需入市應(yīng)該也是一個(gè)值得鼓勵(lì)的做法，其實(shí)，只要政策層面的微調(diào)沒有偏向投資性和改善需求，政策調(diào)控的大局仍然是偏向以“自住需求”為主，這些政策也都不為過。