“這兩年寫字樓的租售情況特別好，2009年的時候，很多寫字樓要空置半年以上才能租出去，但是現(xiàn)在基本上是‘一鋪難求’，CBD區(qū)域基本95%以上的寫字樓都已經(jīng)出租。而已經(jīng)購買寫字樓的小業(yè)主大多用于投資，除非等錢用，否則輕易絕不會出售。”北京建外SOHO一家房地產(chǎn)中介公司從業(yè)人員小李提起寫字樓市場，有說不完的感慨。
已有6年多從業(yè)經(jīng)歷的小李見證了近幾年北京的寫字樓市場的起伏變遷。他說，2007~2008年，住宅市場最熱的時候，寫字樓和住宅價格出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象，那時候，商業(yè)地產(chǎn)的中介不好做，如今，這一狀況已經(jīng)出現(xiàn)根本性的變化。
最直接體現(xiàn)是，小李和他的同事們每天都奔波在找寫字樓、找房源的過程中。“現(xiàn)在只要有公司搬出CBD，立馬就有別的企業(yè)搬進(jìn)補(bǔ)缺。所以如果有不錯的而且價格合理的寫字樓，客戶都是直接帶著定金的去看房。”
市場的變化還體現(xiàn)在開發(fā)商的抉擇上。“東四環(huán)外有一個商業(yè)項目，原先打算做成公寓產(chǎn)品出售，如今看到寫字樓行情好，又從“住”改成“商”，定位為寫字樓產(chǎn)品了。”一家房地產(chǎn)的公司內(nèi)部人士透露。
睿意德執(zhí)行董事張家鵬說，在局部區(qū)域市場，這種現(xiàn)象很普遍。如今，住宅地產(chǎn)與商用地產(chǎn)價格倒掛的局面正在逆轉(zhuǎn)，而目前的一輪商業(yè)的地產(chǎn)熱亦正是對2007、2008年商住倒掛的補(bǔ)漲。
從“商改住”到“住改商”
據(jù)了解，上述地產(chǎn)公司人士所說的商業(yè)的項目為住宅配套的項目，共兩棟商業(yè)用樓。知情人士透露，按照初始規(guī)劃，其中一棟做成酒店式公寓產(chǎn)品，另一棟做成寫字樓產(chǎn)品，寫字樓先行推向市場銷售，然后根據(jù)消化情況，為公寓產(chǎn)品預(yù)留調(diào)整空間。開發(fā)商計劃如果寫字樓銷售得好，另一棟樓也改將成寫字樓銷售。
事實上，“兩手準(zhǔn)備”亦為開發(fā)商最大的程度降低了市場風(fēng)險，并獲得不菲收益。在限購令出臺后的兩年里，住宅市場陷入持續(xù)低迷狀態(tài)，與之截然相反，寫字樓、商鋪等商用物業(yè)的租售價持續(xù)上漲。
“我們目前銷售均價36000元/平方米左右，最小戶型面積200多平方米，總價約在700萬元以上。”該項目銷售人員告訴記者，目前，兩棟寫字樓中的一棟已經(jīng)整售出去，而另一棟也不過剩下20來套房源。據(jù)其透露，在購買該項目的業(yè)主中，有50%以上為企業(yè)自用，其他則為小業(yè)主投資使用。
這一項目并非個案。在中介的從業(yè)人員小李看來，現(xiàn)在寫字樓的投資回報率已高達(dá)7%~8%，15~20年即可回本，只要有成熟的商業(yè)配套和便捷的交通條件，寫字樓產(chǎn)品并不愁賣。
“之前商住倒掛造成的一個問題是，大家對寫字樓很警惕，不敢碰這個產(chǎn)品，現(xiàn)在寫字樓供應(yīng)減少，但需求并沒減弱，所以市場再現(xiàn)‘住改商’情況，甚至有很多商鋪目前都想改成寫字樓出售。”張家鵬表示，比如在CBD區(qū)域，有的商業(yè)項目目前也在商鋪和寫字樓之間舉棋不定，因為商鋪產(chǎn)品在CBD所獲得的租金可能不敵寫字樓。
業(yè)內(nèi)人士稱，2003年、2004年的時候，寫字樓的售價是住宅的1.5倍，商業(yè)的是住宅的2倍以上，當(dāng)時“住改商”頗為盛行。到了2007、2008年，住宅市場火爆起來，“商改住”盛行，這一輪的“住改商”正是對前幾年的補(bǔ)漲。
近兩年，北京的甲級寫字樓租金的漲幅有目共睹。根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京寫字樓租金在2012年第二季度較兩年前相比上漲了85%，相比一年前也有46%的上漲。
根據(jù)近日多家地產(chǎn)的研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的第三季度北京寫字樓市場報告，截至今年第三季度末，北京甲級寫字樓租金環(huán)比增長2.4%，至每平方米每月312.6元，同比上漲21.3%。盡管租戶對高租金增長率的抵制心理愈加明顯，但業(yè)主依舊繼續(xù)上調(diào)租金。其中金融街[簡介 最新動態(tài)](社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)及CBD區(qū)域租金繼續(xù)引領(lǐng)市場，分別以每平方米每月401.6元及382.9元位居首次席。
寫字樓商圈加速擴(kuò)散
“租金漲幅過高主要還是因為供需失衡，現(xiàn)在寫字樓的市場已經(jīng)從買方市場變成了業(yè)主市場。”業(yè)內(nèi)人士表示。
數(shù)據(jù)顯示，2010年，北京的寫字樓全年供給量為44萬平方米，但當(dāng)年的需求量卻達(dá)到78萬平方米。今年到目前為止，全年供應(yīng)量22萬平方米，而吸納量超24萬平方米，目前市場可供租賃的面積仍然非常小。
上述中介從業(yè)人員小李則認(rèn)為，很多企業(yè)現(xiàn)在手上都有大批閑置資金，這些資金投向何處，是一個很大的課題。因為投資渠道過窄，不少企業(yè)會拿一部分資金投向經(jīng)營性物業(yè)，比如以前租賃辦公樓經(jīng)營，現(xiàn)在會直接購買物業(yè)，一方面為了減少租金支出，另一方面亦可增值保值，綜合算下來，投資回報基本能達(dá)到5%~6%。
另外一面，隨著市場的變化，投資者的心態(tài)亦在發(fā)生微妙改變。投資者的心態(tài)已從原來投機(jī)的心態(tài)轉(zhuǎn)化為長期投資的心態(tài)，而寫字樓物業(yè)則成為房地產(chǎn)投資市場中最受青睞的物業(yè)類型。
根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年1到9月份，北京的商鋪成交面積近38萬平方米，同比增加了17.32%，成交的總額近81億元，同比微跌了5.5%。而寫字樓市場，1~9月份成交面積125.6萬平方米，同比增長83.3%，總成交金額283.1億元，同比上漲56.6%。寫字樓交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房40%的漲幅。
有機(jī)構(gòu)稱，在未來的一段時間內(nèi)，具備升值的潛力的寫字樓大宗交易和中小面積高標(biāo)準(zhǔn)寫字樓仍是市場關(guān)注的重點。
在業(yè)界看來，CBD、金融街等熱點的區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚浇?jīng)過兩年的持續(xù)上漲已經(jīng)幾乎逼近租戶所能承受的極限，如今寫字樓市場外溢效應(yīng)正在顯現(xiàn)。比如望京(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、亦莊(社區(qū)網(wǎng)論壇商鋪)、總部基地[最新消息 價格 戶型 點評]、順義新城等非核心商圈正憑借成本優(yōu)勢躋身市場主流。
在過去的一年中，就出現(xiàn)一些大公司紛紛逃離北京CBD的事件，酒仙橋、上地、亦莊等區(qū)域成為它們的辦公新址。
“從2009年以后，北京寫字樓的市場競爭或者開發(fā)已經(jīng)延伸到了四環(huán)以外，寫字樓商圈擴(kuò)散化的趨勢越來越明顯。”業(yè)內(nèi)人士表示。
不過，張家鵬提醒，目前寫字樓售價高于住宅也是分區(qū)域的，在一些新興區(qū)域，寫字樓價格并不一定賣得過住宅。另外，寫字樓操作的復(fù)雜性要比住宅高得多，而且如果沒有產(chǎn)業(yè)支撐，盲目投資寫字樓產(chǎn)品未必有好的回報。
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