2010年8月南京下關區(qū)推出的兩幅總價200.34億元的老城改造地塊曾轟動全國。時隔兩年之后，第三塊老城改造地塊終于在前天被國土局正式公告。這幅地依然稱得上是塊“巨無霸”，總體量超過72萬平方米，起拍價達到了56.2億元，這也是兩年來南京掛出的最貴地塊。如果順利出讓，將意味著下關區(qū)的老城改造項目運作進入一個新階段。

 

    地塊建筑面積相當于101個足球場大小

 

    根據(jù)公告顯示，這幅編號G50的下關區(qū)濱江江邊路以東2號地塊東至城河北路，南至城河路，西至規(guī)劃濱江路，北至方家營路。地塊出讓面積達36.4萬平方米，產(chǎn)權為商住混合用地，地塊綜合容積率1.99。按照這個數(shù)據(jù)計算，這幅地塊未來的建筑體量將達到72.4萬平方米，其中商業(yè)辦公建筑面積占地上建筑面積比例不少于45%，住宅用地面積占比不大于54.4%，且住宅容積率需大于1.0。對于相對較低的容積率，如此大面積的綜合地塊實不多見。如果按照標準11人足球場7140平方米(68米×105米)的面積計算，這幅地塊的出讓面積相當于51個足球場的大小，建筑面積相當于101.5個足球場大小。

 

    這樣一幅“巨無霸”商住混合地塊的總價自然也不低，56.2億元雖然沒有突破兩年前那兩幅下關老城改造地塊的“地王”價，但面對其他任何地塊也可以做到“傲視群雄”了。根據(jù)公告的數(shù)據(jù)計算，該地塊的樓面起拍價為7754元/平方米，因為其中包含近一半體量的商業(yè)項目，這一起拍價在城北并不算高，不過比前兩幅“地王”鄰居地塊還是要高出一些。一位從事房產(chǎn)開發(fā)的業(yè)內(nèi)人士分析，由于前兩幅地塊中包含了很多公共設施以及代建工程，而G50地塊更多的則是以住宅和商業(yè)為主，因此對于開發(fā)商來說開發(fā)難度降低，利潤率其實相對更高。據(jù)記者了解，目前下關濱江地區(qū)的在售樓盤大多定位在中高端。例如天正桃源、世茂[簡介 最新動態(tài)]外灘新城、潤開華府等項目的均價都在15500-24000元/平方米之間，這樣看來未來該地塊的利潤空間確實不小。除了這幅下關濱江“地王”的鄰居地塊外，公告中還有一幅位于新集鎮(zhèn)新集中學以西的六合住宅地，總出讓面積約5.0萬平方米，容積率2.0，起拍價6800萬元，樓面起拍價677.8元/平方米。

 

    下關老城改造用地出讓將完成近一半任務

 

    在2010年8月份，下關區(qū)推出了濱江江邊路以東1號和3號地塊，這兩幅地塊出讓面積分別達到了35.4萬平方米和31.4萬平方米，起拍價達121.41億元和78.93億元。根據(jù)當年出讓時的公告信息，這兩幅地塊的出讓旨在“提升南京市下關地區(qū)城市形象，整合該區(qū)域歷史文化資源和濱江的自然風采資源，加快危舊房改造，推進污染企業(yè)搬遷，打造全新的濱江新城”。

 

    而在此之前，下關濱江地區(qū)老城改造已被列入全市“九大功能”板塊建設，全市最大一塊棚戶區(qū)改造項目。資料顯示，該項目總用地面積達236.3萬平方米，拆遷將涉及11000余戶居民。這樣算來，如果加上剛剛掛出的G50地塊，三幅地塊的總出讓面積達到了103.2萬平方米，相當于整個下關老城改造項目用地的44%。如果G50地塊能夠順利出讓，意味著這一巨大的老城改造項目在土地推介上已經(jīng)完成了近一半任務。而這樣一宗偏重商業(yè)和住宅的巨幅地塊的出讓，也將把下關的老城改造帶入一個新階段。

 

    面臨拆遷阻力，兩年前的“百億地王”項目開發(fā)緩慢

 

    在2010年9月份的拍賣會上，由中冶集團[簡介 最新動態(tài)]控股的南京臨江老城改造建設投資有限公司以200.34億元的底價，成功攬下了下關區(qū)濱江江邊路以東1號和3號這兩幅“巨無霸”地塊。不過據(jù)記者了解，兩年過去了，這兩幅地塊上目前的項目工程進展并不順利。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，資金問題和拆遷問題是制約兩個項目進展的最大因素。

 

    的確，兩幅地塊的建筑面積分別為205萬平方米和95萬平方米，300萬平方米的建筑總量相當于江北的威尼斯水城的總建筑面積。要支撐如此大體量的開發(fā)，沒有足夠的資金保障將舉步維艱。近期業(yè)內(nèi)甚至有傳聞稱中糧[簡介 最新動態(tài)]置業(yè)可能將注資幫助中冶共同開發(fā)，但目前中糧集團尚未證實這一消息。

 

    不過，不論該消息是否屬實，資金問題還可以通過合作開發(fā)來解決，拆遷問題就沒那么簡單了。南京市房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝此前曾評論道，作為南京資格最老的城區(qū)之一，不少居民在此地居住的時間并非僅僅一代人，拆遷起來相比其他地方尤為困難。而作為南京最大一塊棚戶區(qū)改造項目，地域內(nèi)11000余戶居民中，不少商業(yè)及其他形式的用地產(chǎn)權也較為復雜，這都讓拆遷困難加大。而日前該板塊一位開發(fā)商在接受揚子晚報記者采訪時也坦言，這一項目目前最大的阻力還是拆遷，需要足夠的時間來慢慢解決。可以想見的是，第三幅下關老城改造地塊在下個月的出讓過程也許會很順利，但未來的改造開發(fā)過程很難風平浪靜，開發(fā)難度依然不小。