自從2010年5月北京出臺(tái)限購(gòu)令，全國(guó)樓市的限購(gòu)大幕便正式拉開(kāi)。此后的2011年1月26日，國(guó)務(wù)院更是發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。而隨著國(guó)務(wù)院通知的發(fā)布，全國(guó)相繼有40多個(gè)城市出臺(tái)了限購(gòu)措施，北京等此前發(fā)布了限購(gòu)令的城市，也紛紛在政策上加碼。

    至于這2年來(lái)限購(gòu)執(zhí)行的效果，世經(jīng)未來(lái)總經(jīng)理辛健對(duì)記者表示，“從短期來(lái)看，”限購(gòu)令“的確能起到立竿見(jiàn)影的效果。但從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，僅靠政府干預(yù)遏制房?jī)r(jià)效果有限”。

    北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)楊少鋒則認(rèn)為，“限購(gòu)對(duì)于此前暴漲的房?jī)r(jià)確實(shí)起到了很明顯的抑制作用，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入更大的泡沫中去。”但他也表示，“由于這種行政手段打擊面比較廣，也制約了不少真實(shí)需求，一旦政策退出，市場(chǎng)很可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。且限購(gòu)時(shí)間越長(zhǎng)，反彈力度越大。同時(shí)，限購(gòu)導(dǎo)致這些城市的成交量大幅萎縮，即使是目前市場(chǎng)回暖，成交量也不及限購(gòu)前的2009年。而成交量下滑也使得關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)受到了很大影響。”而由于目前房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)已經(jīng)得到控制，他認(rèn)為，限購(gòu)作為調(diào)控階段性手段的任務(wù)已經(jīng)完成，政府可以考慮用其他政策替換限購(gòu)。

    而包括任志強(qiáng)在內(nèi)的不少房企老總也對(duì)限購(gòu)發(fā)表不少自己的觀點(diǎn)。

    一線城市房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩

    不過(guò)，盡管業(yè)內(nèi)對(duì)限購(gòu)政策有著不同的看法，但對(duì)于最早執(zhí)行限購(gòu)政策的一線城市來(lái)說(shuō)，此前快速上漲的房?jī)r(jià)卻實(shí)實(shí)在在的得到了有效抑制。

    2010年9月30日，深圳發(fā)布住房“限購(gòu)令”，對(duì)于本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購(gòu)2套住房；對(duì)于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)1套住房。暫停在本市擁有2套以上(含2套)住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套以上(含1套)住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供在本市1年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民在本市購(gòu)房。

    在“限購(gòu)令”執(zhí)行的兩年間，深圳樣本二手樓盤的成交價(jià)也從2010年9月的18002元/平方米，上漲到2012年9月的19972元/平方米，增幅為10.9%。

    而其兄弟城市廣州，情況與深圳極為相似。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)的資料顯示，2010年1月1日至9月10日，廣州全市住宅(不含公寓)網(wǎng)簽成交均價(jià)10889元/平方米。自2010年10月15日，廣州出臺(tái)了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，一年后(2011年1月1日至9月10日)廣州全市住宅成交均價(jià)上漲6.15%，至11559元/平方米；今年1月1日至9月10日，廣州全市住宅成交均價(jià)為12066元/平方米，相較于限購(gòu)一周年同期時(shí)段的均價(jià)上漲了4.4%，較之限購(gòu)前則上漲了10.8%。

    在上海，當(dāng)?shù)卣?010年10月7日發(fā)布“滬十二條”。隨后滬上監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上海2010年1-9月新房成交均價(jià)21362元/平方米，2012年1-9月新房成交均價(jià)22632元/平方米。限購(gòu)兩年間，新房成交價(jià)漲幅為5.6%。

    而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，在北京開(kāi)始執(zhí)行限購(gòu)前的2010年4月，全市新建住宅的銷售均價(jià)為22469元/平方米，到2012年9月，房?jī)r(jià)則回落至20572元/平方米，成為一線城市中房?jī)r(jià)唯一一個(gè)均價(jià)低于限購(gòu)前的城市。

    不過(guò)，中原地產(chǎn)張大偉表示，由于住宅市場(chǎng)每年的大量成交都會(huì)趨向更遠(yuǎn)的郊區(qū)，因此實(shí)際上各地的房屋價(jià)格上漲幅度要高于均價(jià)的數(shù)據(jù)。但應(yīng)當(dāng)說(shuō)，限購(gòu)后的房?jī)r(jià)在去年底今年初確實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的下滑。

    而一家大型房企的相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴記者，相比限購(gòu)前的2009年，一線城市房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度可以說(shuō)是大幅放緩。

    “穩(wěn)增長(zhǎng)”VS“嚴(yán)防房?jī)r(jià)上漲”

    在限購(gòu)的城市中，除了北上廣深，還有30多個(gè)二、三線城市。對(duì)于這些城市的限購(gòu)，辛健認(rèn)為，“在一系列遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的宏觀調(diào)控政策影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)運(yùn)行指標(biāo)均出現(xiàn)了不同程度的下降，與北上廣深相比，二線城市受政策的影響更大”。

    不過(guò)，他表示隨著2012年經(jīng)濟(jì)的快速下滑，各地“穩(wěn)增長(zhǎng)”政策頻出，在一定程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。

    業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，二線城市對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴程度遠(yuǎn)高于北上廣深，因此，他們對(duì)于政策的松綁最為積極。

    2011年10月，佛山成為全國(guó)首個(gè)直接松綁限購(gòu)的城市，由于其直接鼓勵(lì)投資性需求，結(jié)果于12小時(shí)內(nèi)被緊急叫停。此后11月，成都欲放松對(duì)限購(gòu)環(huán)節(jié)的審核，透露出對(duì)投資投機(jī)性需求的曖昧態(tài)度，因而胎死腹中。時(shí)至2012年，先有上海通過(guò)咬文嚼字的方式重新定義戶籍家庭概念，大開(kāi)需求之口，但一周內(nèi)被叫停；而后石家莊針對(duì)限購(gòu)的微調(diào)和細(xì)化措施未經(jīng)發(fā)布即被叫停。

    從上述例子中也可以看出，限購(gòu)的底線不容觸碰。截至目前，任何松綁限購(gòu)的新政幾乎全部夭折。然而，由于地方政府一直缺乏嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的動(dòng)力，暗自放松的情況時(shí)有發(fā)生。如天津、廈門、成都等7城市在政策執(zhí)行口徑上均存在一定程度的暗松。此外開(kāi)發(fā)商也試圖通過(guò)各種方式突破限購(gòu)關(guān)口，如寧波象山縣只要購(gòu)房一次性付款，即可購(gòu)多套等。

    這也導(dǎo)致進(jìn)入2012年8月份后，房地產(chǎn)市場(chǎng)又出現(xiàn)了一些新動(dòng)向，一些二、三線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了不同程度的上漲，部分城市樓市成交量明顯反彈，有的城市甚至重現(xiàn)排隊(duì)購(gòu)房現(xiàn)象。

    對(duì)此，中原地產(chǎn)的報(bào)告認(rèn)為，如何平衡“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“嚴(yán)防房?jī)r(jià)上漲”的矛盾，已成為當(dāng)前房地產(chǎn)政策走勢(shì)的最重要影響因素。同時(shí)，未來(lái)各地政策微調(diào)將更為謹(jǐn)慎，市場(chǎng)仍以剛需為主，投機(jī)投資性需求仍嚴(yán)格受限，政策調(diào)整惟有在合理區(qū)分投資投機(jī)性需求和改善性自住需求中尋求突破。

    辛健也表示，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)周期開(kāi)始進(jìn)入下行階段并且局部城市存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整仍將持續(xù)。房地產(chǎn)調(diào)控政策方面，中央將繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控大方向以維持市場(chǎng)量?jī)r(jià)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)；但從地方層面來(lái)看，政策微調(diào)的城市將不斷蔓延。