陜西省出臺的限制房企利潤政策，盡管惹出了巨大的爭議，但行政調(diào)控收緊的勢頭仍在微妙進(jìn)行。

　　

　　10月23日，陜西省住建廳獨(dú)家回復(fù)本報記者稱，他們在出臺文件前曾對市縣21個典型商品住房項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本、稅費(fèi)等各種費(fèi)用進(jìn)行了測算，縣城的利潤率在10%以下，市區(qū)的利潤率略高于10%，所以最終確定房企的合理利潤應(yīng)在10%左右。

　　

　　也就是說，陜西省此次出臺的限利令背后的真實(shí)意圖是，壓制房價未來上漲的可能。

　　

　　陜西房價維穩(wěn)信號

　　

　　陜西限利政策披露后，輿論一直在質(zhì)疑其實(shí)際操作難度。陜西省住建廳給本報的回應(yīng)稱，陜西此次政策的落實(shí)辦法是，每半年或者一年在媒體上公布一次各城市區(qū)域合理的銷售價格區(qū)間，從而讓“群眾明明白白消費(fèi)”。而合理銷售價格區(qū)間的測算辦法，則是依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成以及利潤測算標(biāo)準(zhǔn)，對已建成或銷售后期的典型項(xiàng)目進(jìn)行成本測算。

　　

　　陜西省住建廳相關(guān)人士解釋，此次陜西限利令也是對國家發(fā)改委公布的《商品房銷售明碼標(biāo)價規(guī)定的通知》（發(fā)改委【2011】548號）文件中的“一房一價”進(jìn)行具體細(xì)化和落實(shí)。其中，商品房成本需要測算的內(nèi)容包括土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，并考慮土地、物價上漲等因素，加上10%的利潤率確定銷售價格區(qū)間。陜西省住建廳還表示，將進(jìn)一步細(xì)化并完善落實(shí)措施。

　　

　　國泰君安分析師李品科分析稱，陜西此次限利政策實(shí)質(zhì)為成本聯(lián)動型限價政策。他預(yù)計政策精確實(shí)施難度較大。一方面是因在預(yù)售制的大環(huán)境下，各項(xiàng)開發(fā)成本如人力成本和原材料價格處于動態(tài)變化過程，精確測算有一定難度；另一方面則因操作上開發(fā)商可通過將開發(fā)業(yè)務(wù)向上游延伸，進(jìn)入建筑等行業(yè)來降低二級開發(fā)利潤率。

　　

　　北京中原地產(chǎn)總監(jiān)張大偉則將陜西此次公布限利令看成一種信號。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，自從8月份國務(wù)院督查組回京后，中央部委及各地已經(jīng)超過15次釋放政策再收緊的信號?？梢钥吹?，從目前整體調(diào)控政策執(zhí)行情況來看，政策調(diào)控力度不減，各地的限購及限貸的基本原則依然執(zhí)行，使得金九銀十各地成交量相比7-8月均出現(xiàn)了下行。他表示，目前整體政策以維持現(xiàn)有政策力度為主，少數(shù)城市出臺的限利令等政策更多是對市場的威懾，實(shí)際可執(zhí)行度不高，更多體現(xiàn)在心理影響層面。

　　

　　房價連漲背后的調(diào)控壓力

　　

　　除了陜西，不少城市對于房價的行政管控近期均有所加強(qiáng)。

　　

　　北京一位高端樓盤開發(fā)商告訴記者，近期北京市建委已明顯放慢高端商品房網(wǎng)簽周期，同期的普通商品房網(wǎng)簽周期則在加快。“這說明，政府在有意識通過行政之手控制網(wǎng)簽以及房價。”

　　

　　另據(jù)知情人士透露，北京市對限購政策監(jiān)管也透出從嚴(yán)信號。前不久，房山區(qū)某兩個品牌開發(fā)商旗下樓盤就因違反限購政策非法銷售而被一度停止網(wǎng)簽。北京此前還宣布要加強(qiáng)限購審核，京籍居民購房須持二代身份證。

　　

　　珠海近日宣布，土地閑置未滿1年的，按土地價款總額的20%收取閑置費(fèi)，閑置滿一年的，由政府無償收回；上海市房管局再度表態(tài)，上海決不會放松政策，要繼續(xù)加大執(zhí)行檢查力度，但也不會有新的政策調(diào)整；杭州規(guī)定，商品住宅地塊溢價率達(dá)到49%時，將鎖定底價，從零開始競投配建安置用房或保障性住房面積；廣州市國土房管局通過官方微博證實(shí)，將對中心城區(qū)個別異常高價的住宅項(xiàng)目暫時采取限售措施，主要包括限制預(yù)售規(guī)模、控制交易節(jié)奏等。

　　

　　各地一系列收緊措施的背后，緣于房價持續(xù)上漲的壓力。

　　

　　據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：9月70個城市的平均新建商品住宅指數(shù)依然呈現(xiàn)上漲的趨勢，這也是平均第四個月上漲，房價環(huán)比下調(diào)的城市也已連續(xù)4個月不足70個城市中的一半。

　　

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示，現(xiàn)在說樓市已經(jīng)反轉(zhuǎn)還過早。他認(rèn)為，從整體經(jīng)濟(jì)走勢以及國家調(diào)控態(tài)度來看，未來樓市的走向?qū)⒊蔐形，甚至底下的邊將會持續(xù)很長時間。未來的商品住宅將逐漸需要滿足剛需人群住房的產(chǎn)品，而不是投資品。