龍頭房企有意發(fā)力推盤沖業(yè)績(jī)(2)
2012年10月25日 07:50
“中小房企仍在過冬”
中小型房企的日子不算太好過。
宋海稱，布局一二線城市的中小房企的困難日子已經(jīng)過去，但接下來還是可能出現(xiàn)清盤退場(chǎng)的情況，“現(xiàn)在不少中小房企都是項(xiàng)目公司，一個(gè)公司只有幾個(gè)項(xiàng)目，如果調(diào)控繼續(xù)，它們可能會(huì)退出一段時(shí)間，等市場(chǎng)好的時(shí)候再拿地。”
來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，即便是在銷售回暖的今年前三季度，中小房企的利潤(rùn)率也不高。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)24日援引鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)稱，截至23日，已發(fā)布三季度財(cái)報(bào)的29家A股上市房企，合計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)68.71億元，同比下降4.92%；加權(quán)凈利潤(rùn)率（凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入）為12.45%，同比下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。這29家上市房企中，有21家的排名在100名開外。
庫(kù)存方面，29家房企當(dāng)前存貨合計(jì)2285.2億元，與年初相比增加288.65億元，增幅為14.46%。
某中型上市房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，調(diào)控兩年來，房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度越來越高，大型房企發(fā)展速度不可遏制地加快，給中小房企帶來的震撼是很強(qiáng)的，“目前也就是這些大型房企日子好過。中小房企只能說暫時(shí)渡過了難關(guān)，但日子仍比調(diào)控前難過，仍處過冬期，勒緊褲腰帶過日子，少拿地，多積糧。
四季度仍有推盤潮
不過，無(wú)論是龍頭房企還是中小型房企，四季度的推盤熱情都不低。
綠城集團(tuán)某高管介紹，該公司會(huì)按原計(jì)劃推盤，根據(jù)市場(chǎng)和銷售情況靈活處理，“也有想繼續(xù)沖一沖業(yè)績(jī)的意圖，但不會(huì)通過降價(jià)促銷的方式來完成。”該高管說，綠城對(duì)四季度的銷售預(yù)期審慎樂觀，但沒有透露具體的銷售預(yù)期和目標(biāo)。
在定價(jià)策略上，上述綠城高管稱，在全年銷售任務(wù)已提前完成的情況下，四季度該公司在售項(xiàng)目會(huì)維持現(xiàn)有價(jià)格和現(xiàn)有優(yōu)惠，既不會(huì)漲價(jià)也不會(huì)減少優(yōu)惠幅度，“目前我們項(xiàng)目的平均優(yōu)惠幅度在8%，最大的有12%。”
該高管說，今年以來，綠城的毛利潤(rùn)率維持在30%的水平。
萬(wàn)科董事會(huì)秘書譚華杰也說，該公司今年的推盤量前低后高，相當(dāng)部分的推盤集中在第四季度。
前述中型上市房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，四季度，多數(shù)房企尤其是大型房企推盤力度還會(huì)加大，改善型樓盤占比會(huì)提高，“在銷售任務(wù)大多完成的情況下，房企會(huì)追求利潤(rùn)。”
該營(yíng)銷總監(jiān)稱，目前市場(chǎng)正處穩(wěn)定和上升時(shí)期，房企對(duì)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)也較清晰和一致，四季度的成交量應(yīng)該會(huì)比三季度高，而價(jià)格受改善型樓盤入市增多影響，會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。
宋海也認(rèn)為，四季度開發(fā)商不會(huì)像過去市場(chǎng)好時(shí)那樣捂盤，但銷售量能否繼續(xù)提高，還要看有效供應(yīng)情況。
“剛需樓盤或試探漲價(jià)”
對(duì)于四季度的房?jī)r(jià)走勢(shì)，業(yè)界判斷不一。
宋海認(rèn)為，目前入市的樓盤多為2009年底2010年初時(shí)拿的地，當(dāng)時(shí)的地價(jià)較高，很多開發(fā)商都是走的改善型、中高端路線，需要有一定幅度的促銷，才能保證銷量。而剛需樓盤開發(fā)商漲價(jià)的心態(tài)多少會(huì)有一些，會(huì)做一些試探性的漲價(jià)動(dòng)作，但由于目前剛需市場(chǎng)已形成了較為穩(wěn)定的價(jià)格格局，大多數(shù)開發(fā)商不會(huì)真正貿(mào)然漲價(jià)。
“四季度，大多數(shù)有貨開發(fā)商都會(huì)盡快出貨，對(duì)于房企來說，現(xiàn)金流永遠(yuǎn)是最重要的，剛需樓盤開發(fā)商的銷售預(yù)期起碼是銷售率超過50%。”宋海說。
前述上市房企營(yíng)銷總監(jiān)認(rèn)為，四季度房?jī)r(jià)會(huì)“維穩(wěn)”，“房企還是會(huì)以跑量、拿現(xiàn)金流為主，當(dāng)前市場(chǎng)不具備漲價(jià)的條件。目前的市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，正常的市場(chǎng)價(jià)格就可以保證有銷量，因此促銷力度也不會(huì)很大”。
前述央企開發(fā)商同樣判斷，四季度的價(jià)格會(huì)比較平，年底一些樓盤可能會(huì)有些促銷，但主要都是針對(duì)位置、樓層較差的尾盤房源，“數(shù)量不多，幅度也不會(huì)太大。”
據(jù)該央企負(fù)責(zé)人介紹，該公司目前存貨較多，但旗下的一些中高端樓盤不會(huì)拿來跑量，對(duì)這些樓盤目前的策略是“維穩(wěn)”，不會(huì)像去年底那樣大幅促銷。
對(duì)于成交前景，該央企開發(fā)商提到，四季度存在貸款周期的問題，由于銀行到了年底貸款額度面臨用盡，對(duì)個(gè)人房貸的審核和放款時(shí)間會(huì)延長(zhǎng)，這會(huì)影響到銷量和開發(fā)商的資金回籠。
評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普亞太區(qū)企業(yè)評(píng)級(jí)董事符蓓24日稱，雖然目前沒有大幅降價(jià)的說法，但很多開發(fā)商對(duì)供應(yīng)的戶型調(diào)整至小戶型，會(huì)使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)自然的下跌。目前，標(biāo)普有評(píng)級(jí)的三四十家地產(chǎn)商的銷售均價(jià)相比去年出現(xiàn)了5%至10%的下降。
據(jù)新華社報(bào)道，前三季度，萬(wàn)科銷售金額雖然與去年基本持平，但銷售均價(jià)下降了8.8%。從推盤結(jié)構(gòu)來看，1-9月萬(wàn)科144平方米以下的住宅銷售占比為89%。
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