限利潤(rùn)率能否降房?jī)r(jià)(2)
2012年10月24日 17:07
范小沖(陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁)：在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，最大頭在于土地價(jià)格，然后是政府稅費(fèi)，最后是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)?，F(xiàn)在地價(jià)太高了，已經(jīng)拉低開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)水平了。
“實(shí)際操作性不強(qiáng)”
陳國(guó)強(qiáng)(中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：陜西政策缺少可操作性，原因在于不同企業(yè)不同項(xiàng)目拿地、建安成本等千差萬(wàn)別，企業(yè)成本控制能力也不一樣。監(jiān)管部門(mén)也不可能掌握企業(yè)實(shí)際成本狀況，這對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就有操作空間。
不應(yīng)該否認(rèn)的是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在一定的灰色地帶，有利益輸送。這些情況無(wú)法真實(shí)地反映在開(kāi)發(fā)成本列項(xiàng)中。
王圣學(xué)：新規(guī)要求劃定區(qū)域住房銷(xiāo)售價(jià)格區(qū)間，并根據(jù)有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)確定合理利潤(rùn)率。西安建成區(qū)域面積就有450平方公里，劃成10個(gè)片區(qū)，平均每個(gè)也要四五十平方公里。甚至就是在同一街道、緊挨的樓盤(pán)，拿地時(shí)間不同造成地價(jià)水平不同，原材料價(jià)格也不同，房企管理成本、員工薪酬等等都不一樣。可能會(huì)是同一房?jī)r(jià)水平、統(tǒng)一利潤(rùn)空間嗎？
“開(kāi)發(fā)商編造成本太容易”
宋延慶：?jiǎn)渭兛催@個(gè)政策效果，我覺(jué)得很悲觀。開(kāi)發(fā)商都會(huì)有破解之道，例如通過(guò)抬高成本數(shù)字來(lái)提升售價(jià)等。例如，開(kāi)發(fā)商可以和施工單位簽一個(gè)假合同，諸如此類(lèi)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)太容易了。但是政府部門(mén)很難準(zhǔn)確掌握企業(yè)成本投入真實(shí)情況。
同時(shí)，這還帶來(lái)另一個(gè)方面的問(wèn)題。企業(yè)編造成本，有關(guān)部門(mén)在審核過(guò)程中也會(huì)有修改空間，這也就帶來(lái)了尋租空間，容易滋生腐敗。
王圣學(xué)：新政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)產(chǎn)生消極作用。西安現(xiàn)在大小3000多家開(kāi)發(fā)商，想繼續(xù)做的就會(huì)尋求對(duì)策，例如虛開(kāi)發(fā)票，抵消政策效果；而對(duì)于一些可能因此不看好西安市場(chǎng)的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，甚至可能轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目、撤出西安。
范小沖：都做利潤(rùn)率10%的低價(jià)房，不利于土地資源的最大化開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商就只能建保障房水平的房子了，老百姓的更高居住需求不能滿足，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)受限。
“或引導(dǎo)房企摒棄暴利思維”
陳國(guó)強(qiáng)：陜西出臺(tái)“限利潤(rùn)率”政策，本意應(yīng)該是引導(dǎo)“理性開(kāi)發(fā)、理性消費(fèi)”。一方面，引導(dǎo)企業(yè)形成理性預(yù)期，摒棄暴利思維。另一方面，更有利于消費(fèi)者了解企業(yè)開(kāi)發(fā)成本，買(mǎi)房更多地根據(jù)自己實(shí)際需要而不要受房企宣傳的誤導(dǎo)。
宋延慶：對(duì)于陜西新政策的出臺(tái)，沒(méi)必要全然否定。陜西特別是西安的房?jī)r(jià)，在全國(guó)許多城市中都是不溫不火，是老百姓能夠接受的水平。這幾年由于一些品牌企業(yè)新進(jìn)入陜西市場(chǎng)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一些上漲的苗頭。政府部門(mén)要壓一壓這種苗頭，可以理解這種出臺(tái)新政策的初衷。不過(guò)方法不是太恰當(dāng)。
范小沖：這個(gè)規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)是好的，是為了抑制房?jī)r(jià)上漲，但是采取的手段不對(duì)，說(shuō)白了是政府管理經(jīng)濟(jì)的思維落后，還是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維?？刂品康禺a(chǎn)暴利，應(yīng)該采用市場(chǎng)手段，例如可以提高稅收，借助已有的增值稅等，這對(duì)地方政府收入也有好處；但不應(yīng)是利用行政干預(yù)這種“看得見(jiàn)的手”。
■ 新聞回顧
陜西樓市調(diào)控?cái)M“限利潤(rùn)率”
日前，陜西省建設(shè)廳出臺(tái)了分區(qū)域測(cè)算住房項(xiàng)目成本的政策規(guī)定，其中規(guī)定由地方建設(shè)部門(mén)和物價(jià)部門(mén)聯(lián)合對(duì)上報(bào)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行審核，核算成本，并按照10%的利潤(rùn)作為區(qū)域定價(jià)區(qū)間的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在該地區(qū)申請(qǐng)預(yù)售時(shí)，房?jī)r(jià)需要在相應(yīng)的區(qū)間范圍內(nèi)，否則不予備案。
陜西省建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是對(duì)“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”政策的細(xì)化，有助于讓購(gòu)房者了解各個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)狀態(tài)，通過(guò)量化區(qū)間引導(dǎo)剛性需求。與此同時(shí)，近一段時(shí)間陜西省商品房銷(xiāo)售下滑，通過(guò)公示項(xiàng)目成本，可以打消剛性需求的購(gòu)房顧慮。
對(duì)此，西安皇馬不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢公司的一位高管表示，“限10%利潤(rùn)”是省里發(fā)的指導(dǎo)政策，細(xì)則與具體措施還沒(méi)出來(lái)，因?yàn)榭刹僮餍源嬖谠S多問(wèn)題，也有可能叫?；蛴衅渌償?shù)，因此，西安本地業(yè)內(nèi)多在觀望。
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