近日，陜西省建設(shè)廳出臺新規(guī)，要求開發(fā)商將合理利潤率控制在10%左右。
這被解讀為“升級版”的地方樓市調(diào)控新政，有反對者認為，此舉可操作性不強，且不合理。如華遠地產(chǎn)董事長任志強在微博 上表示，此舉“既違反市場經(jīng)濟規(guī)律又嚴重違反價格法和房地產(chǎn)管理法”。而有贊同者認為，至少有助于住房開發(fā)成本的透明，倒逼地方政府與開發(fā)商摒棄暴利思維。
對于普通購房人而言，最關(guān)心的莫過于，這樣的政策會不會促使房價跌到合理區(qū)間。對此，業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商都會有破解之道，而且為有關(guān)部門審核提供了尋租空間。
“合理利潤率為何是10%”
王圣學(陜西房地產(chǎn)研究會會長)：從10月16日到現(xiàn)在，陜西這一政策出臺有一周的時間。就目前來看，陜西出臺這一政策意義不大。
西安在陜西房地產(chǎn)市場中占據(jù)大約70%的份額。今年1-9月，在全省房地產(chǎn)投資額中，西安占的比例就大約在七成。西安作為一個區(qū)域中心城市，房價水平并不高。從橫向看，和中西部武漢、成都等城市相比有差距，房價水平大概不到京上廣等城市郊區(qū)房價一半?？v向上看，這兩年西安房價總體平穩(wěn)，從每平方米6500元漲到7000元的水平。在這種房價不高、市場總體很平穩(wěn)的情況下，對政策出臺背景不得而知。
此外，合理利潤10%是根據(jù)什么定的？為什么不是5%、15%？
商品房市場應(yīng)該遵循市場經(jīng)濟規(guī)則，但這種手段還是以行政調(diào)控為主。長期的限價、限購已經(jīng)不符合市場經(jīng)濟規(guī)則了。
“政府收益占據(jù)開發(fā)成本大頭”
宋延慶(蘭德咨詢總裁)：目前房地產(chǎn)項目利潤水平，毛利率大概在35%-45%，凈利率在15%-20%的水平。
如果來看房地產(chǎn)開發(fā)成本，分為幾大塊：在中西部地區(qū)，土地出讓金所占比例略低，但也在20%-30%的水平，綜合各項稅費大概在20%左右，還有近年來越來越高的融資成本大概在10%-20%，此外還有建安成本等。
有關(guān)部門有時只盯著房價、開發(fā)商利潤，卻忽視了包括土地出讓金、各項稅費在內(nèi)的這些政府拿走的大頭。
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