打著養(yǎng)老旗號(hào)賣房？

　　雖然目前市場(chǎng)上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目五花八門，但依然難以獲得老年群體的認(rèn)可，收費(fèi)高昂、舒適度差 、人文關(guān)懷少是老年人對(duì)于養(yǎng)老項(xiàng)目的普遍印象。

　　多位從事養(yǎng)老地產(chǎn)研究的人士在接受記者采訪時(shí)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，養(yǎng)老地產(chǎn)更多的是提供養(yǎng)老服務(wù)的，而現(xiàn)在所謂的養(yǎng)老地產(chǎn)，其核心卻是打著養(yǎng)老的旗號(hào)賣房子。

　　“我開始做養(yǎng)老地產(chǎn)后，接觸了上百家企業(yè)，其中真正能做好的不到10%，另外有60%的企業(yè)根本沒(méi)有想好自己要做什么。這其中最大的問(wèn)題是，我們沒(méi)有專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)，沒(méi)有專門的為養(yǎng)老地產(chǎn)提供養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)，還是照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式來(lái)運(yùn)營(yíng)，這怎么可能成功呢。”全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)主任陳宏告訴記者。

 

　　資深房地產(chǎn)評(píng)論人吳其倫告訴記者，伴隨著現(xiàn)在60后、70后的人開始步入老年，他們的需求也會(huì)越來(lái)越多，未來(lái)的養(yǎng)老服務(wù)不能只停留在常規(guī)項(xiàng)目。“比如他們不單單關(guān)注文化方面的需求，更多的是關(guān)注自身價(jià)值的體現(xiàn)。像傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，如果提供一個(gè)閱覽室，好像就是給老人提供了一個(gè)文化場(chǎng)所，但現(xiàn)在不是這樣的，老人更關(guān)注自己一生價(jià)值的體現(xiàn)。”吳其倫舉例道，“比如我這一生有哪些成就，辦個(gè)成就展什么的，可以回顧一下自己的一生。”

 

　　令人欣慰的是，一部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，開始重視養(yǎng)老服務(wù)的跟進(jìn)。

　　記者注意到，無(wú)論是島城企業(yè)新華錦還是萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等地產(chǎn)巨頭，其進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)都是與一些養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。比如新華錦·長(zhǎng)樂(lè)國(guó)際頤養(yǎng)中心的合作方日本長(zhǎng)樂(lè)控股株式會(huì)社是日本一家集全方位養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，包括養(yǎng)老院、老年健身、老年食品、上門老年服務(wù)以及老年保險(xiǎn)業(yè)等為主的綜合性上市集團(tuán)公司。而之前傳出與萬(wàn)科進(jìn)行合作的上海親和源則是國(guó)內(nèi)最早進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)之一；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)遠(yuǎn)洋天著副總經(jīng)理徐海倫也表示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)兩萬(wàn)多平方米的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建成后就會(huì)與美國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，提升養(yǎng)老服務(wù)水準(zhǔn)。

 

　　“對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)這種跨金融、建筑、物業(yè)、醫(yī)療、服務(wù)等多行業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，專業(yè)分工很重要 ，特別是養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，最好是和一些有經(jīng)驗(yàn)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，這樣提供的養(yǎng)老服務(wù)才能更到位。”陳宏表示。

 

　　拿地價(jià)格高成了企業(yè)命門

　　老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不滿意，而養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)和投資者也是怨聲載道，其中土地審批難造成的運(yùn)營(yíng)成本高等現(xiàn)實(shí)讓養(yǎng)老機(jī)構(gòu)很難盈利，長(zhǎng)期面臨虧損等問(wèn)題。

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)老年住區(qū)專家委員會(huì)執(zhí)行主任朱文俊告訴記者，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地獲取途徑如果跟商業(yè)地產(chǎn)一樣的話，那么兩者的成本也就一樣 ，但養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期卻要長(zhǎng)很多，一般都要7～10年，是商業(yè)地產(chǎn)的2倍。

 

　　“普通的商業(yè)地產(chǎn)都是可以用來(lái)銷售的，但如果做養(yǎng)老地產(chǎn)，則需要進(jìn)行相關(guān)的配套設(shè)施建設(shè)，比如無(wú)障礙設(shè)施建設(shè)、醫(yī)院等，這些都需要開發(fā)商來(lái)投資，但不可能立刻見(jiàn)到收益。”朱文俊表示，“如此一來(lái)，若不是大的地產(chǎn)企業(yè)，很難有實(shí)力進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)。”

 

　　國(guó)內(nèi)最早專門面向老年人的房地產(chǎn)項(xiàng)目北京太陽(yáng)城國(guó)際老年公寓的開發(fā)商朱鳳泊對(duì)此深有感觸。十多年前，朱鳳泊以每畝30萬(wàn)元的價(jià)格拿到了623畝土地，按照國(guó)家規(guī)定可以開發(fā)40萬(wàn)平方米的住宅，但是因?yàn)橐ㄔO(shè)醫(yī)院、護(hù)理院、養(yǎng)老院等配套，太陽(yáng)城只開發(fā)了31萬(wàn)平方米的住宅。以6200萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金的朱鳳泊通過(guò)銷售1600單元的住宅，緩解了前期的開發(fā)資金短缺，用于下一階段的開發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽(yáng)城靠收取會(huì)員費(fèi)以及年服務(wù)費(fèi)才緩慢地實(shí)現(xiàn)了盈利。

　　與太陽(yáng)城齊名的親和源也是如此，據(jù)其高層公開介紹，成立7年、在投入資金超過(guò)6億之后，該項(xiàng)目才首度實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)持平，前5年都相當(dāng)艱難。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)用地價(jià)格高，成了眾多有意進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)命門之一。

　　朱文俊介紹，一般劃撥用地的土地價(jià)格大約是以招拍掛方式取得的土地價(jià)格的十分之一，甚至幾十分之一，這一部分的成本一下子能省不少。“那些做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商一定是要盈利的。如果政府拿出專門的養(yǎng)老用地，以比較低的價(jià)格專門用作養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，其中一部分可以進(jìn)行買賣，另一部分則作為公益養(yǎng)老項(xiàng)目。這樣既幫政府解決了養(yǎng)老問(wèn)題，自己還賺了錢，開發(fā)商肯定愿意做。”朱文俊表示。

 

　　事實(shí)上，部分省市已經(jīng)意識(shí)到了這個(gè)矛盾，開始出臺(tái)措施進(jìn)行規(guī)范。

　　貴州省目前出臺(tái)政策，對(duì)于老年住宅項(xiàng)目用地，可以不通過(guò)“招拍掛”，而是開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，這樣的話土地成本低，能便宜至少一半以上；日前，北京市國(guó)土局啟動(dòng)的《北京市2013年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》編制工作中首次將養(yǎng)老設(shè)施用地納入土地供應(yīng)計(jì)劃中。

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