2012年三季度，全球經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)放緩，進(jìn)出口貿(mào)易、投資行業(yè)均受到很大程度的沖擊，南京寫(xiě)字樓市場(chǎng)也難以“獨(dú)善其身”。

 

　　近日，網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)發(fā)布了南京寫(xiě)字樓三季度市場(chǎng)報(bào)告。從監(jiān)測(cè)典型寫(xiě)字樓來(lái)看，部分投資公司、外貿(mào)行業(yè)及受季節(jié)性影響較大的教育培訓(xùn)行業(yè)搬離或倒閉，造成南京寫(xiě)字樓空置率的提升。

 

　　對(duì)于市場(chǎng)的變化，網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、365地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)李智表示：“南京寫(xiě)字樓租金尚未受到部分行業(yè)不景氣的影響，仍呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢(shì)，考慮到空置率向租金的傳導(dǎo)效應(yīng)，四季度南京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)。”

 

　　寫(xiě)字樓租金環(huán)比小幅上漲5% 頂級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓租金漲幅大

 

　　三季度，監(jiān)測(cè)寫(xiě)字樓平均租金3.9元/平米/天，與二季度相比，環(huán)比增長(zhǎng)21.9%。分析其中原因，專(zhuān)業(yè)從事寫(xiě)字樓租賃業(yè)務(wù)的海非置業(yè)總經(jīng)理李煒表示：“二季度是傳統(tǒng)淡季，一般為中小企業(yè)及初創(chuàng)企業(yè)找寫(xiě)字樓為主，三季度會(huì)所好轉(zhuǎn)，四季度和明年一季度，租金會(huì)出現(xiàn)提升。”

 

　　租金增幅較大的原因，一是本季度掛牌的待租寫(xiě)字樓價(jià)格含稅、精裝修的占了6成以上；二是掛牌寫(xiě)字樓的區(qū)位、樓層位置等結(jié)構(gòu)性因素提升了租金；三是本期開(kāi)始寫(xiě)字樓的數(shù)據(jù)來(lái)源有所變化，對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的連續(xù)性有一定影響。剔除前兩個(gè)因素，三季度租金小幅提高5.4%。

 

　　從不同等級(jí)寫(xiě)字樓租金情況來(lái)看，頂級(jí)、甲級(jí)寫(xiě)字樓租金并未受到部分行業(yè)不景氣的影響。就新地中心項(xiàng)目來(lái)看，其營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理姜茜表示：“一期租金因成交區(qū)域不同會(huì)有不同，最近成交的是高區(qū)剩余最后的房源，所以成交價(jià)格在5元/平米/天，相比于前期價(jià)格有所提升。”

 

　　空置率呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢(shì) 投資、貿(mào)易類(lèi)行業(yè)不景氣是主因

 

　　三季度，監(jiān)測(cè)寫(xiě)字樓平均空置率6.9%，其中，招租階段的寫(xiě)字樓空置率17.7%，較上季度有所下降，這表明，開(kāi)發(fā)企業(yè)招租情況良好，從調(diào)研來(lái)看，這部分寫(xiě)字樓已經(jīng)進(jìn)入裝修階段，對(duì)企業(yè)入駐的吸引力增強(qiáng)，而招租也呈現(xiàn)向好的趨勢(shì)。而成熟階段的寫(xiě)字樓空置率為4.0%，較上季度提升0.3個(gè)百分點(diǎn)，從調(diào)研情況來(lái)看，珠江壹號(hào)、長(zhǎng)發(fā)CFC等都出現(xiàn)不同面積的新增空置，經(jīng)濟(jì)的下滑給部分企業(yè)造成了一定影響。

 

　　分析典型寫(xiě)字樓的新增空置，貿(mào)易類(lèi)、投資類(lèi)企業(yè)的變遷是主因，這類(lèi)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較大，如五星年華大廈的景之瑞貿(mào)易、珠江壹號(hào)的吉宏擔(dān)保、國(guó)際金融中心的高華證券、長(zhǎng)發(fā)CFC的盛泉資本等均在本季度搬離，造成原寫(xiě)字樓在本季度的空置。此外，部分教育培訓(xùn)類(lèi)企業(yè)在本季度也低調(diào)起來(lái)，與上季度的擴(kuò)張形成鮮明對(duì)比，如長(zhǎng)發(fā)CFC的佳橋教育、國(guó)際金融中心的雅爾思教育、國(guó)貿(mào)中心的樹(shù)志園教育在本季度搬離，原單位空置。能源類(lèi)（石化）企業(yè)的比例增加了新地中心的客戶(hù)結(jié)構(gòu)。

 

　　市場(chǎng)需求出現(xiàn)變化 主力面積段結(jié)構(gòu)性調(diào)整

 

　　寫(xiě)字樓租賃面積的變化是反映整體行情的重要參數(shù)。調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,三季度租賃需求主力面積段呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的趨勢(shì)，120-200平米的需求占比與上季度相比則增加約1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)29.1%，而200-500平米的大面積段需求較上季度略減0.2個(gè)百分點(diǎn)，占比首次低于120-200平米面積段。從變化的企業(yè)分析，以教育咨詢(xún)?yōu)榇淼钠髽I(yè)在本季度縮減了租用面積，如國(guó)貿(mào)中心的啟帆教育本季度多個(gè)辦公點(diǎn)發(fā)生變更，導(dǎo)致大面積段的需求占比下降；其余面積段占比仍未超過(guò)10%。

 

　　從120-200平米面積段的客戶(hù)情況來(lái)看，行業(yè)占比較上季度變化不大，技術(shù)服務(wù)類(lèi)行業(yè)占比仍然最大，為18.9%，客戶(hù)以小型咨詢(xún)公司或分公司的服務(wù)點(diǎn)；金融保險(xiǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)其次，占比13.3%，客戶(hù)以小型投資公司為主；商務(wù)及其他服務(wù)類(lèi)再次之，客戶(hù)以婚慶服務(wù)類(lèi)企業(yè)為最多；其他行業(yè)占比均不足10%。

 

　　對(duì)于目前的市場(chǎng)情況，李智做出了分析：“全球經(jīng)濟(jì)雖保持減速趨勢(shì)，但人民幣升值和通脹預(yù)期增強(qiáng)，寫(xiě)字樓自用租賃需求可能有下降，金融服務(wù)類(lèi)客戶(hù)租賃需求已受到影響，租賃市場(chǎng)面臨挑戰(zhàn)，空置情況短期不會(huì)有好轉(zhuǎn)，四季度寫(xiě)字樓空置的傳導(dǎo)效應(yīng)在租金上或?qū)⒂兴w現(xiàn)。”