一直占據(jù)中國(guó)銀行業(yè)個(gè)人貸款業(yè)務(wù)主流的房貸業(yè)務(wù)(本文中特指“個(gè)人住房按揭貸款”)在銀行利潤(rùn)構(gòu)成中的角色正在弱化。

 

　　一些銀行已經(jīng)不再把這個(gè)業(yè)務(wù)當(dāng)成爭(zhēng)奪的重點(diǎn)。民生銀行泉州石獅支行10多億的貸款余額中甚至已經(jīng)沒有純粹的個(gè)人住房按揭貸款。該支行行長(zhǎng)葉澤鋒告訴記者，即使有一些房產(chǎn)作為抵押物的貸款也是短期的小微企業(yè)貸款。要知道，這兩種產(chǎn)品的貸款利率差別至少是基準(zhǔn)利率的30%。

 

　　2009年，該支行的貸款占比中房貸最高達(dá)到過15%。葉澤鋒說，有支行的壓縮和置換貸款的原因，也有客戶提前還款的原因。但現(xiàn)在，這是一家沒有房貸的支行。葉澤鋒更愿意將時(shí)間和精力投入到個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款中，因?yàn)樗氖找媛时确抠J要高得多，而且符合民生銀行董事長(zhǎng)董文標(biāo)確立的“退房貸進(jìn)小微”的戰(zhàn)略。

 

　　事實(shí)上，隨著利率市場(chǎng)化時(shí)代的開啟，銀行業(yè)正在審視和調(diào)整各自的業(yè)務(wù)構(gòu)成，追求拓展更高回報(bào)和更高收益的業(yè)務(wù)，進(jìn)行貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整已是必然的選擇，房貸地位隨之下降。而這兩年來偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策，恰好成了這個(gè)變化的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，樓市的成交量低迷也讓房貸的下滑尤其明顯。從2010年底開始，各家銀行貸款結(jié)構(gòu)中，房貸占比都在不同程度地下降，這一趨勢(shì)已延續(xù)至今。

 

　　廣東一家股份制銀行的原董事長(zhǎng)對(duì)記者表示：“房地產(chǎn)行業(yè)過度發(fā)展泡沫嚴(yán)重，大調(diào)整進(jìn)入一個(gè)長(zhǎng)期的階段已是不可避免。”從房貸提供給銀行的利潤(rùn)回報(bào)以及它的業(yè)務(wù)未來成長(zhǎng)性來看，房貸正在走向黃昏。

 

　　銀行的選擇

 

　　民生銀行從2009年就開始退房貸進(jìn)小微，他們下降的不僅僅是占比，而是整個(gè)余額的絕對(duì)值也一直在下降。到了2012年6月末，民生銀行的770億房貸占其整個(gè)貸款余額的比重僅為5.9%，這個(gè)比例最高的時(shí)候是在2007年，曾經(jīng)達(dá)到過16.1%。

 

　　“銀行的信貸資源有限，只有通過調(diào)整貸款結(jié)構(gòu)來做小微。房貸的收益率低，加上國(guó)家政策并不是很鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，自然成為了調(diào)貸款結(jié)構(gòu)的首選。”民生銀行零售業(yè)務(wù)部的負(fù)責(zé)人表示。

 

　　有類似貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整意愿和趨勢(shì)的還有招商銀行。招商銀行的戰(zhàn)略部的一份內(nèi)部報(bào)告中這樣提到房貸：“在零售資產(chǎn)類業(yè)務(wù)中，住房按揭貸款占比通常超過70%，單一業(yè)務(wù)占比明顯偏高。零售收入過高依賴于住房按揭貸款，即便現(xiàn)階段不會(huì)出問題，但未來的持續(xù)性和穩(wěn)定性總是要接受考驗(yàn)的。”

 

　　這份報(bào)告認(rèn)為目前國(guó)內(nèi)多數(shù)銀行的零售業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不夠多元化，不夠均衡。從最新的數(shù)據(jù)上看，招行零售業(yè)務(wù)部已經(jīng)開始著手調(diào)整其信貸結(jié)構(gòu)。截至2012年上半年，招行個(gè)人貸款中房貸比例為54.17%，較年初下降了2.49%。

 

　　招行副行長(zhǎng)丁偉9月末對(duì)記者透露，最近幾個(gè)月，招行個(gè)人住房貸款在個(gè)貸中的占比繼續(xù)下降，截至2012年8月，招行個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款比年初增長(zhǎng)475.3億元，增幅達(dá)56.11%，這一大幅度增長(zhǎng)正是來源于有限的零售信貸資源向個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的傾斜和個(gè)人住房按揭貸款所釋放的部分信貸資源。

 

　　央行的報(bào)告表明，上半年累計(jì)新增房地產(chǎn)貸款5653億元，同比少增2271億元。房地產(chǎn)的貸款新增額占各項(xiàng)貸款新增額的12.3%，比第一季度高兩個(gè)百分點(diǎn)，比上年全年水平低5.2個(gè)百分點(diǎn)。截至2012年5月，個(gè)人住房貸款增速已經(jīng)連續(xù)25個(gè)月下滑。

 

　　幾乎所有的上市銀行個(gè)人住房貸款在個(gè)貸中的占比都較年初有不同程度的減少。今年上半年，股份制銀行中的平安銀行、中信[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]銀行、興業(yè)銀行，城商行中的南京銀行強(qiáng)勢(shì)壓縮房貸，房貸在個(gè)貸中的占比分別下降6.46%、5.08%、3.71%、3.28%。再把時(shí)間拉長(zhǎng)來看，工行、農(nóng)行、中行、建行、交行、招行、中信銀行都從2010年底到2011年初開始出現(xiàn)了下降；民生、興業(yè)、當(dāng)時(shí)的深發(fā)展房貸在總貸款的比例則從2007年開始便出現(xiàn)了下降，分別從16.1%、27.5%、26.8%下降到2012年6月的5.9%、16%、10.3%。

 

　　一些銀行已經(jīng)從以前的對(duì)房貸客戶提前還款設(shè)置重重障礙，轉(zhuǎn)變?yōu)榱藲g迎提前還款，甚至為提前還款設(shè)置綠色通道，幾乎所有接受本報(bào)采訪的銀行基層網(wǎng)點(diǎn)信貸員都認(rèn)為，這樣能騰出額度來做收益率更高的個(gè)人貸款。

 

　　而曾經(jīng)遍地開花的個(gè)人住房按揭貸款中介正在萎縮。曾經(jīng)的個(gè)人住房貸款中介安家、厚澤、中宇慧通等如今改頭換面，以新的身份出現(xiàn)在了市場(chǎng)中，他們有的拿到了小額貸款牌照，做起了收益率更高的小額貸款，包括個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和個(gè)人消費(fèi)信貸，有的仍然在做中介和擔(dān)保，所不同的是介紹的是中小企業(yè)貸款，而不是按揭貸款了。

 

　　深圳的一家按揭貸款中介公司，員工最多的時(shí)候有一兩百名，每年也能掙個(gè)幾千萬。但到了去年的時(shí)候，這家公司已經(jīng)只有一二十個(gè)人了，今年老板已經(jīng)改行了，他說，“現(xiàn)在銀行都不太愿意做這個(gè)業(yè)務(wù)了，他們也不愿意花錢通過中介了。”

 

　　中宇慧通更是典型，它原來大規(guī)模做的信貸經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，后來在信貸經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中新增了中小企業(yè)貸款經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)這一項(xiàng)。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的開始，2009年中宇慧通在北京平谷參股農(nóng)投谷成小額貸款公司，涉足小額貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域，后于2011年成立中宇慧通沈陽(yáng)小額貸款股份有限公司，它的野心還不止于此，而是成立一家中宇慧通(北京)投資控股有限公司，在全國(guó)各地都擁有小額貸款公司。

主動(dòng)還是被動(dòng)？

 

　　但是房地產(chǎn)行業(yè)的人士似乎對(duì)房貸并不是這樣悲觀，高策地產(chǎn)顧問董事長(zhǎng)李國(guó)平則認(rèn)為，這只是暫時(shí)的現(xiàn)象，是限購(gòu)限貸政策以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷造成的。未來，等房地產(chǎn)市場(chǎng)再度上揚(yáng)，銀行還會(huì)做出新的選擇。

 

　　陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖是這一觀點(diǎn)的支持者。“房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，成交量萎縮和限貸政策導(dǎo)致了銀行房貸數(shù)據(jù)的變化。當(dāng)然，還受到資金面寬松程度的影響。在資金面向?qū)捤傻姆较虬l(fā)展后，我相信個(gè)人按揭貸款這塊業(yè)務(wù)銀行不會(huì)放棄，買方人群都是相對(duì)優(yōu)質(zhì)的客戶，而且它穩(wěn)定又安全。”

 

　　范小沖還說：“原則上并不存在剛性買房辦不下按揭，現(xiàn)在可能是某一家或者幾家銀行辦不下按揭，再多問幾家，利率承受力再高一點(diǎn)，我相信辦下按揭沒有問題。”

 

　　而對(duì)于剛剛進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)幾年的花旗、匯豐、渣打等外資銀行，為了和大的地產(chǎn)商建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，也為了獲得優(yōu)質(zhì)的個(gè)人客戶群體，它們卻愿意用比中資銀行更有競(jìng)爭(zhēng)力的利率來做按揭貸款。

 

　　對(duì)于這個(gè)問題，處于業(yè)務(wù)一線的中信銀行蘇州分行的一位負(fù)責(zé)人有自己的觀察角度。他說，其實(shí)對(duì)于出現(xiàn)不良房貸，銀行處理起來并不容易，往往很難立案和拍賣。同時(shí)他也承認(rèn)，“幾乎所有的銀行也都認(rèn)識(shí)到了個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款的需求，因?yàn)樗矢?、收益率高、?duì)銀行貢獻(xiàn)大。”他所在的中信銀行房貸占其個(gè)貸的比例為61.62%，較年初下降了5.08%，整個(gè)個(gè)人的貸款收益率為6.31%。

 

　　事實(shí)上，截至2012年的上半年，上市銀行個(gè)人貸款房貸比例都出現(xiàn)了一定下降。工行、農(nóng)行、中行、建行、交行個(gè)貸中房貸比例都較年初出現(xiàn)了下降。而以民生、招行、興業(yè)、平安、光大為代表的股份制銀行下降得更厲害。

 

　　目前在個(gè)貸業(yè)務(wù)中房貸占比最高的浦發(fā)銀行，還在84.95%的高位。根據(jù)各大上市銀行的半年報(bào)顯示，房貸占比偏高的銀行，其個(gè)人貸款收益率普遍偏低。例如占比高達(dá)72.66%的中行其個(gè)人貸款收益率僅為5.89%，而民生銀行個(gè)人貸款收益率則達(dá)7.75%。

 

　　中行江西分行的一位負(fù)責(zé)人表示：“從我們分行的角度來看，我們也愿意漸漸轉(zhuǎn)型。貸存比考慮資金很緊張，規(guī)模很緊張，到有效率的產(chǎn)品上。效益占絕對(duì)的因素。但房貸客戶群我們是不會(huì)放棄的，因?yàn)樗麄兪腔A(chǔ)客戶群。”

 

　　前民生銀行零售業(yè)務(wù)部總經(jīng)理、現(xiàn)任平安銀行小微事業(yè)部總監(jiān)郭世邦對(duì)本報(bào)記者表示：“民生就是明確做小微貸款，房貸基本停了，其他股份制銀行不至于這么極端，各行觀念不同，但總體上說我們中小銀行對(duì)收益的要求更高，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的偏好更大。”

 

　　未來有分化

 

　　一般的情況下，開發(fā)貸和一手房按揭貸款會(huì)是同一家銀行，但民生銀行已經(jīng)出現(xiàn)了只愿做開發(fā)貸不愿意做同一項(xiàng)目的按揭貸款的情況。民生銀行相關(guān)的業(yè)務(wù)部門人士對(duì)本報(bào)記者則表示：“銀行做開發(fā)貸，利率可以上浮較多，也可以幫助地產(chǎn)商進(jìn)行融資安排，比如發(fā)債，發(fā)信托，甚至股權(quán)投資，這樣有比較多的財(cái)務(wù)顧問費(fèi)的收入，按揭沒有這些收入。”“2008年房地產(chǎn)最困難的時(shí)候，銀行開發(fā)貸利率8%，財(cái)務(wù)顧問費(fèi)16%，貸款的綜合收益達(dá)到24%。現(xiàn)在沒有那么高了，但是上浮和收費(fèi)都還有，如果不良能夠控制，收益還是不錯(cuò)的，關(guān)鍵是風(fēng)險(xiǎn)能否控制。”上述民生銀行人士并不掩飾其對(duì)開發(fā)貸的重視。

 

　　招行和民生銀行“退房貸進(jìn)小微”的戰(zhàn)略相似，但招行依然認(rèn)為房貸會(huì)是其不可或缺的一部分業(yè)務(wù)。招行副行長(zhǎng)丁偉接受記者采訪時(shí)表示：“招行個(gè)貸現(xiàn)在的結(jié)構(gòu)是房貸的占大頭，個(gè)貸中有3500億左右是房貸，是股份制銀行中規(guī)模最大的，未來我希望把房貸壓縮到個(gè)貸的40%左右，另外60%的個(gè)貸主要是個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)信貸。”

 

　　丁偉也表示招行還是愿意做房貸業(yè)務(wù)，因?yàn)樗容^穩(wěn)定安全，后續(xù)的管理和催收幾乎沒有成本，占用風(fēng)險(xiǎn)資本也很低。他認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)不做房貸業(yè)務(wù)的銀行，但招行還是會(huì)有，因?yàn)檫@是一個(gè)很好的獲客業(yè)務(wù)，利率市場(chǎng)化之后獲客變得更加重要。“我們也是愿意更多做小微貸款，但是房貸我們也不會(huì)放棄。按揭是不停在還款，說明投放大于還款量。蘇州地區(qū)商業(yè)銀行按揭的余額的絕對(duì)量還是上升的。房貸占用風(fēng)險(xiǎn)資本僅50%，比小微占風(fēng)險(xiǎn)資本為75%的要更加節(jié)約風(fēng)險(xiǎn)占用資本。”上述中信銀行蘇州分行負(fù)責(zé)人稱正在調(diào)整考核指標(biāo)讓客戶經(jīng)理對(duì)個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款更為積極。

 

　　長(zhǎng)城證券銀行業(yè)研究員黃飚表示，“房貸占比進(jìn)一步降低，或者甚至沒有，對(duì)中小銀行是有效的，大型銀行個(gè)貸的主力應(yīng)該還是做按揭。中小銀行會(huì)尋求差異化。”

 

　　本報(bào)從工農(nóng)中建交各地分支機(jī)構(gòu)獲得的消息，五大行首套房利率已經(jīng)悄然抬到了九折、甚至基準(zhǔn)利率。招行、中信、民生、興業(yè)和廣大等股份制銀行甚至在基準(zhǔn)利率邊緣蠢蠢欲動(dòng)地要上浮，他們用價(jià)格之腳對(duì)房貸投了“壓縮”票。

 

　　工行認(rèn)為房貸在個(gè)貸中合理的比例是50%。工行個(gè)人金融部總經(jīng)理李衛(wèi)平表示，工行也會(huì)穩(wěn)步推進(jìn)住房按揭貸款業(yè)務(wù)：“基于住房的貸款，客戶所擁有的住房資產(chǎn)應(yīng)該是最有效的資產(chǎn)，房貸業(yè)務(wù)還是大銀行所看重的，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)低、成本低、可以批量處理。工行前兩年也已經(jīng)大力發(fā)展了非房貸的貸款，也就是經(jīng)營(yíng)性貸款。這兩部分一半對(duì)一半差不多。”但李衛(wèi)平也認(rèn)為未來銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化、差異化之后，可能也會(huì)出現(xiàn)房貸一點(diǎn)都沒有的銀行。