信號增加住房有效供應

　　日前，國務院總理溫家寶在天津考察保障房建設時強調，衡量安居工程進展好壞、水平高低，不能只看開工數(shù)、竣工數(shù)，而要看是否及時投入市場，解決群眾的迫切需求，質量和服務群眾是否滿意。

　　溫家寶說，做好保障房工作是穩(wěn)定房價、鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的重要支撐。本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)持續(xù)兩年，取得了明顯的成效，房價過快上漲勢頭總體上得到遏制。但是，房地產(chǎn)市場調控仍處于關鍵時期，鞏固房地產(chǎn)市場調控成果，需要堅決遏制投資投機性購房需求，更重要的是增加住房有效供應，包括普通商品房和保障房供應，已建成的保障房要盡快投入市場。

　　這已是中央層面10日內再次強調應加大保障房供給，形成有效供應。8月21日，李克強副總理在北京考察保障性安居工程建設情況時強調，要在保質按期完成今年保障房建設任務的同時，嚴格管理確保公平分配，完善配套形成有效供應，創(chuàng)新機制實現(xiàn)持續(xù)運行，切實保障性住房建設成果轉化為惠民成果。

　　“提高住房供給量是平抑房地產(chǎn)市場價格的重要因素。”顧云昌表示，在以穩(wěn)為主的調控背景下，即便房產(chǎn)稅等后續(xù)政策出臺，也是房地產(chǎn)調控后期的中長期政策，因此，并不能直接對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場價格產(chǎn)生影響。

　　國稅總局相關人員也表示，決定房價高低的關鍵是供求關系，調控房價、保持房地產(chǎn)市場的健康運行需要財政、金融等經(jīng)濟措施與行政措施相互配合。

　　顧云昌認為，隨著中央層面的正確指引以及表態(tài)，后一階段，我國將迎來房地產(chǎn)行業(yè)住房供應的高峰期。

　　預判 “金九銀十”難現(xiàn)大漲

　　事實上，開發(fā)商為迎接“金九銀十”樓市旺季，不約而同的放緩推盤速度，也使北京在8月下半個月沒有新盤開售，出現(xiàn)了罕見的“斷供”現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計，8月全月，北京新房新增供應量僅為5183套，與7月相比市場供應量幾近腰斬。

　　對此，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認為，在接下來的兩個月，開發(fā)商集中推盤，成交量價齊升可能性非常大。但是，后續(xù)是否出臺政策和出臺政策的力度將影響“金九銀十”市場上漲的幅度。

　　而常清認為，雖然在督查組完成督查后還沒有政策實質落地，但是，對于市場的作用還是短期預期方面的影響，同時，大部分城市樓市價格目前已經(jīng)有了一定的上漲，繼續(xù)上行也存在一定壓力，也會有部分開發(fā)商以價換量，因此，年內樓市出現(xiàn)過度反彈的可能性較小。

　　顧云昌表示，由于宏觀調控手段的介入，淡季、旺季之說早已被打破。一線城市的“金五銀六”，二三線城市的“金六銀七”已過去，由于剛性需求不存在反復釋放，因此，在遏制投資投機行為的背景下，剛需購買力逐漸釋放完畢。另外，加大需求供應量，也使房價不再具備持續(xù)上升，持續(xù)放大的可能性。隨著剛需的釋放完畢，購房需求將進入溫和釋放期，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢相對穩(wěn)定。

　　與此同時，庫存仍然處于高位，開發(fā)商去庫存化的任務依然很嚴峻。而隨著供求缺口收窄，去庫存化可能會遇到更多的阻力。“北京目前有近8萬套的庫存，加上未來還有8萬套左右的商品住宅入市，未來一年內北京市場共計約16萬套的待售量，足以滿足全市購房者的購房需求。而一旦新房市場供應量充足、房價穩(wěn)定，則將使眾多二手房業(yè)主面臨壓力，不會貿然提價。”胡景暉分析，從需求角度看，年底前限購仍將從緊，新的購房需求再生速度緩慢，高昂的貸款成本也使得改善性購房需求難以釋放，加上投資投機類購房需求更不可能重返市場，所以有限的購房需求很難支撐樓市成交量再創(chuàng)新高。