以租代售 私家農(nóng)場 旅游地產(chǎn)

　　三大“變種”小產(chǎn)權(quán)房曲線入市

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》記者日前在北京、遼寧、山東、江蘇、廣東等地采訪時發(fā)現(xiàn)，在中央14部委一片“清理整頓”聲中，小產(chǎn)權(quán)房悄然變異為“農(nóng)業(yè)生態(tài)房”“養(yǎng)老公寓”“旅游地產(chǎn)“會員制農(nóng)莊”等，通過“以租代售“使用權(quán)代替產(chǎn)權(quán)“榮譽村民”等方式換裝入市，其形式設(shè)計精巧，旨在逃避政策法規(guī)的約束。專家指出，應(yīng)盡快遏制小產(chǎn)權(quán)房“變種”帶來新一輪農(nóng)地入市潮，建議有關(guān)部門盡早出臺清理整頓方案，明確農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)制度。

　　“以租代售”：宅基地上興建會員制養(yǎng)老中心

　　“緊鄰小湯山，40平方米四合院，售價18萬。”這是北京市昌平區(qū)崔村鎮(zhèn)南莊村喜洋洋養(yǎng)老中心的廣告《經(jīng)濟(jì)參考報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里正在“以租代售”小產(chǎn)權(quán)房，價格從十幾萬到幾十萬不等。“養(yǎng)老中心”只是個幌子，入住者不乏年輕人，已形成一個居民小區(qū)。

　　走在“養(yǎng)老中心”里，隨處可見“出租、出售”廣告。負(fù)責(zé)房屋銷售的養(yǎng)老中心劉經(jīng)理說，目前正在出售的為第3期，養(yǎng)老中心占地是租南莊村的，與村委會簽訂了租賃合同到2052年。養(yǎng)老中心分3期建有平房約400間，1、2期已經(jīng)全部賣出，三期也剩得不多了。

　　記者在現(xiàn)場看到，三期建設(shè)的“四合院”每套建筑面積70多平方米，包括三間北房、兩間南房，使用年限40年，售價60萬元。

　　購買這里的房屋后，與養(yǎng)老中心簽訂“入住協(xié)議”，類似長期租賃協(xié)議。記者注意到，協(xié)議中對入住人有這樣一條約定：男60歲以上、女55歲以上，不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售。這里的住戶孫某說“這純粹是規(guī)避政策風(fēng)險，買房后誰住根本沒有人管。”

　　“協(xié)議規(guī)定了入住年限和價格，還有大家最關(guān)心的拆遷問題。協(xié)議規(guī)定遇到拆遷，一是住戶可以參與拆遷，拆遷給多少錢你拿多少錢；二是養(yǎng)老中心按入住年頭扣除房錢后，將剩余的錢退還給住戶。”劉經(jīng)理說。

　　在位于八達(dá)嶺高速水屯橋西的昌平區(qū)奤夿屯“伊舍小鎮(zhèn)”，打著“舊村改造”的旗號，這里建設(shè)的養(yǎng)老公寓已經(jīng)售罄。

　　銷售人員告訴記者，“伊舍小鎮(zhèn)”項目是北京市第一批13個舊村改造項目的一部分。項目將舊村拆掉，給回遷農(nóng)民蓋一部分回遷房，另外建設(shè)幾十棟樓房，以“入會”形式對外銷售，號稱屬于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園性質(zhì)，采用會員制運作，只需一次繳納所選戶型的會員費就可入住。如果發(fā)生拆遷，拆遷補償歸買房者。

　　“伊舍小鎮(zhèn)”在房地產(chǎn)網(wǎng)站上打的廣告顯示，這里的二手房均價已高達(dá)6500元/平方米。銷售人員稱，該項目一期已售完，約有1000多套養(yǎng)老房屋“如果你需要，可以留下電話號碼，待二期開盤時我們會通知你。”

　　會員協(xié)議有兩種方式：一種是無期限有效，子女可以繼承；另外一種就是五年制，五年之后可以選擇退會，會員費全額退還，實際上也就是居住五年。

　　一位會籍顧問表示，房子是在村集體土地上開發(fā)建設(shè)的，產(chǎn)權(quán)歸屬村里。購房者經(jīng)認(rèn)購后可享受當(dāng)?shù)貥s譽村民待遇，給購房者頒發(fā)《奤夿屯村榮譽村民》證書及由村委會核發(fā)的房屋使用權(quán)證，大可不必?fù)?dān)心產(chǎn)權(quán)。

　　據(jù)知情者透露，目前“養(yǎng)老公寓”項目之所以興起，除了項目本身銷售收入外，一旦通過民政部門驗收，還可以套取補貼。