隨著國(guó)務(wù)院督察組檢查各地房地產(chǎn)調(diào)控情況公布等消息傳出，周一申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.14%，在各行業(yè)指數(shù)中跌幅居首。從6月中旬開(kāi)始，地產(chǎn)板塊行情發(fā)生逆轉(zhuǎn)——從年初以來(lái)持續(xù)領(lǐng)漲，逐步過(guò)渡到成為市場(chǎng)主要做空動(dòng)力。分析人士認(rèn)為，地產(chǎn)股近兩個(gè)月明顯下跌與行業(yè)調(diào)控政策從緊預(yù)期提升有關(guān)，如果政策擔(dān)憂(yōu)不能化解，地產(chǎn)板塊估值將持續(xù)受到抑制?？紤]到政策決定因素在于房?jī)r(jià)，因此房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)將成為地產(chǎn)股股價(jià)最重要的反向風(fēng)向標(biāo)。

    政策調(diào)控讓地產(chǎn)股承壓

    伴隨房地產(chǎn)稅試點(diǎn)或擴(kuò)大等消息在周末傳出，地產(chǎn)股本周一出現(xiàn)明顯下跌。截至收盤(pán)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌1.14%，在各行業(yè)指數(shù)中處于跌幅第一位，成為A股當(dāng)日最大做空力量。從個(gè)股角度看，金科股份、陽(yáng)光城、世茂股份、保利地產(chǎn)等四只地產(chǎn)股周一的跌幅超過(guò)3%，跌幅在2%以上的個(gè)股有15只，而全日出現(xiàn)下跌的個(gè)股則多達(dá)94只，占全部地產(chǎn)指數(shù)成分股數(shù)量的63%。

    昨日地產(chǎn)股領(lǐng)跌市場(chǎng)的情形近期屢次出現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)顯示，從6月14日至8月20日，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)下跌了16.57%，而滬綜指同期僅下跌了9.14%，地產(chǎn)股指數(shù)在2個(gè)月內(nèi)跑輸大盤(pán)近8個(gè)百分點(diǎn)。

    與最近兩個(gè)月中多數(shù)下跌板塊不同，中報(bào)因素并非地產(chǎn)股下跌主因。從目前已經(jīng)披露的中報(bào)看，地產(chǎn)板塊中期凈利潤(rùn)同比增速高達(dá)93.95%，即便在扣除了異常值后，業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?0%以上的個(gè)股也非常眾多。此外，考慮到項(xiàng)目結(jié)算因素，地產(chǎn)板塊全年業(yè)績(jī)應(yīng)該會(huì)比中報(bào)體現(xiàn)出更好的增長(zhǎng)。

    分析人士認(rèn)為，應(yīng)該是短期業(yè)績(jī)以外的因素抑制了行業(yè)整體估值水平，目前來(lái)看這一因素主要是政策預(yù)期。實(shí)際上，最近兩個(gè)月伴隨房?jī)r(jià)反彈態(tài)勢(shì)出現(xiàn)，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策重新趨緊的擔(dān)憂(yōu)逐漸上升，這明顯抑制了行業(yè)內(nèi)個(gè)股的走勢(shì)。

    房?jī)r(jià)走向成為關(guān)鍵變量

　　從7月份數(shù)據(jù)看，房?jī)r(jià)確實(shí)出現(xiàn)了整體反彈跡象。統(tǒng)計(jì)局日前公布了7月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，環(huán)比上漲的城市有50個(gè)，較6月再增25個(gè)；持平城市11個(gè)；下降城市9個(gè)。房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市數(shù)量超出了此前市場(chǎng)預(yù)期。在房?jī)r(jià)此前下降預(yù)期逐步確立的情況下，近期房?jī)r(jià)的小幅反彈確實(shí)值得關(guān)注，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題亟待解決的背景下，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)進(jìn)一步上漲勢(shì)頭，幾乎可以肯定“有形之手”將再度收緊。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)未來(lái)的走勢(shì)，現(xiàn)階段市場(chǎng)觀點(diǎn)存在明顯分歧。有分析認(rèn)為當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)。國(guó)泰君安證券認(rèn)為，目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和媒體報(bào)道的房?jī)r(jià)上漲有部分原因和統(tǒng)計(jì)方法、成交結(jié)構(gòu)有關(guān)。如去年同期、今年上半年成交慘淡的高檔樓盤(pán)7月開(kāi)始回暖，拉高了均價(jià)；又如同一樓盤(pán)此前成交的是公寓，但7月開(kāi)始別墅成交。同時(shí)，政策延續(xù)、高庫(kù)存、經(jīng)濟(jì)下滑等因素令房?jī)r(jià)上漲不可持續(xù)，年內(nèi)后續(xù)房?jī)r(jià)將逐漸穩(wěn)定。

　　與此同時(shí)，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲風(fēng)險(xiǎn)很大。莫尼塔表示，房?jī)r(jià)上漲因素開(kāi)始強(qiáng)化。支持房?jī)r(jià)上漲的幾個(gè)因素，包括銷(xiāo)售情況、新項(xiàng)目去化速度以及流動(dòng)性環(huán)境等，都釋放出了明顯的支持房?jī)r(jià)后期持續(xù)上漲的信號(hào)。具體而言，7月樓市成交環(huán)比上升已經(jīng)從一二線(xiàn)城市逐漸擴(kuò)散到三線(xiàn)城市，全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖情況開(kāi)始出現(xiàn)；去庫(kù)存深化加之信貸環(huán)境改善，令開(kāi)發(fā)商資金鏈情況逐漸寬松。

　　考慮到房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)仍存在較大分歧，分析人士認(rèn)為調(diào)控政策從緊預(yù)期將繼續(xù)壓制短期地產(chǎn)股整體走勢(shì)，而后續(xù)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期一旦進(jìn)一步強(qiáng)化，則地產(chǎn)股存在繼續(xù)下跌的可能。當(dāng)然，從中期看，如果未來(lái)房產(chǎn)稅推廣預(yù)期兌現(xiàn)，則地產(chǎn)股反而可能因?yàn)橄到y(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)全部釋放而面臨較好的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。