近日，在國(guó)務(wù)院督查組完成對(duì)16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對(duì)各地樓市調(diào)控的執(zhí)行效果評(píng)價(jià)都較為積極，但也指出未來房?jī)r(jià)上漲的壓力依然存在，需要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策。有消息稱，住建部已經(jīng)著手從各個(gè)層面研究完善樓市調(diào)控新政，這其中既包括現(xiàn)有樓市調(diào)控政策的完善和改進(jìn)，也包括研究?jī)?chǔ)備新的樓市調(diào)控政策，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容就是新政之一。

    試點(diǎn)城市或年內(nèi)擴(kuò)容

    隨著樓市新一輪調(diào)控政策即將出臺(tái)的預(yù)期日益發(fā)酵，市場(chǎng)普遍關(guān)注的是，到底會(huì)有哪些新政可能出臺(tái)？眾多業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍極有可能接棒限購(gòu)政策成為房地產(chǎn)調(diào)控政策新的著力點(diǎn)。

    早在2011年1月，重慶、上海就對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，重慶試點(diǎn)的征收對(duì)象為：個(gè)人擁有的獨(dú)棟商品住宅；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房，其中高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍(含2倍)以上的住房；在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套(含第二套)以上的普通住房。盡管在兩地的試點(diǎn)進(jìn)行中，房?jī)r(jià)未能應(yīng)聲而落，并且房產(chǎn)稅征收太少成為市場(chǎng)批評(píng)和爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，但不少專家依舊認(rèn)為房產(chǎn)稅的正面效應(yīng)能使今后幾十年間房?jī)r(jià)的曲線斜率降低，發(fā)展更平穩(wěn)、泡沫更少。

    日前，全國(guó)30多個(gè)省市的地稅官員開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，此舉表明國(guó)家在為開展非經(jīng)營(yíng)性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)提供技術(shù)儲(chǔ)備，年內(nèi)或新增房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。

　　更有助于抑制投機(jī)性需求

　　相對(duì)于增量房而言，存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。“對(duì)存量房開征房產(chǎn)稅，將使購(gòu)房者在購(gòu)買房屋時(shí)更加謹(jǐn)慎，將對(duì)投資、投機(jī)型購(gòu)房者產(chǎn)生一定威懾作用。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，從宏觀角度來看，限購(gòu)是控制“買”，房產(chǎn)稅是控制“賣”，“買”向“賣”的轉(zhuǎn)變，增加房屋持有成本，不僅有效控制投資、投機(jī)性需求，還能真正使房地產(chǎn)交易更為良性，更加市場(chǎng)化。

　　中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員楊志勇認(rèn)為，要從根本上解決房?jī)r(jià)內(nèi)在的快速上漲壓力，除了加快保障性住房建設(shè)外，更要注意擴(kuò)大商品房的有效供給。當(dāng)市場(chǎng)格局逐步從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)之際，商品房投資投機(jī)獲利也必然減少，投機(jī)性需求的生存空間也就自然而然地基本消失。

　　難以直接降低房?jī)r(jià)

　　有專家認(rèn)為，從重慶和上海的試點(diǎn)來看，房產(chǎn)稅不是調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的有力手段。因?yàn)槌钟姓呖梢酝ㄟ^提價(jià)的方式將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，最終負(fù)擔(dān)稅收的仍將是購(gòu)房自住者。而且，房產(chǎn)稅稅率設(shè)定的水平不可能太高。即使按照高限3%來征收，只要一年房?jī)r(jià)上漲超過10%，那么希望通過房產(chǎn)稅提高住房持有者成本的愿望就不太可能得以實(shí)現(xiàn)。“個(gè)人住房房產(chǎn)稅如要對(duì)商品房開征，應(yīng)當(dāng)普遍開征，但對(duì)每個(gè)人每年給予一定的免征額，這個(gè)免征額應(yīng)該按金額確定，而不是按擁有住房的套數(shù)、面積等不可比的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)存量商品房和其他價(jià)格中已包含基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)價(jià)格的商品房實(shí)施減免稅，這樣才能保證個(gè)人住房房產(chǎn)稅開征后不會(huì)帶來新的不公平。”楊志勇說。

　　事實(shí)上，就目前我國(guó)的稅收征管能力而言，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推廣房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)還不成熟?，F(xiàn)實(shí)的情況是，全面開征房產(chǎn)稅還存在兩個(gè)現(xiàn)實(shí)障礙：一個(gè)是法律層面上的障礙，需要對(duì)已有的法律、法規(guī)、地方政策做一個(gè)梳理和清理，防止出現(xiàn)“法律打架”的現(xiàn)象，從而影響征收的權(quán)威性；二是信息共享方面的障礙，目前各城市已經(jīng)建立的房地產(chǎn)信息登記制度沒有全部聯(lián)網(wǎng)，導(dǎo)致限購(gòu)、差別化信貸稅收政策落不到實(shí)處，從而極大地消解了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度。

　　出路：

　　擴(kuò)大商品房有效供給

　　房地產(chǎn)調(diào)控的根本目標(biāo)是要改善住房民生。一個(gè)正常發(fā)展的社會(huì)，應(yīng)該是中等偏上收入水平的個(gè)人，就有能力購(gòu)買適宜的商品房。穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義就在于此。擴(kuò)大商品房有效供給，將有助于穩(wěn)定購(gòu)房預(yù)期，從根本上解決恐慌性購(gòu)房問題。“對(duì)存量房征稅是增加房屋持有成本，能有效抑制投資、投機(jī)行為。但是，如果房地產(chǎn)供應(yīng)量跟不上，賣方市場(chǎng)仍然占優(yōu)，房產(chǎn)稅則會(huì)轉(zhuǎn)化為交易稅，不僅沒有達(dá)到應(yīng)有的效果，也增加了剛需的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)信息只有公開化、透明化，房產(chǎn)稅才能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，緩解供需矛盾。”中國(guó)房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問曲衛(wèi)東表示。