7月，一向被視作是傳統(tǒng)樓市的“淡季”，炎熱的天氣、售樓案場(chǎng)到訪率低、購房者看房體驗(yàn)度下降、供需有效時(shí)間不對(duì)稱等都成為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的難點(diǎn)。然而，在酷熱與“淡季”的雙重夾擊下，濟(jì)南的樓市卻如同這火熱的天氣一樣“給力”，不僅絲毫不顯疲態(tài)，反而一舉創(chuàng)下今年開年以來的最大商品房成交量。

    從每月網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,3月濟(jì)南住宅網(wǎng)簽量為3570套,而商品房網(wǎng)簽量為5550套；4月濟(jì)南住宅網(wǎng)簽略有下滑,但仍然達(dá)到3274套,商品房網(wǎng)簽則為4786套；5月住宅網(wǎng)簽創(chuàng)下新高,高達(dá)3824套,而商品房網(wǎng)簽也達(dá)5753套；6月延續(xù)5月成交熱度,住宅網(wǎng)簽3809套,商品房網(wǎng)簽5390套。今年3月開始濟(jì)南市已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月網(wǎng)簽住宅量都超3000套,因此7月住宅成交量達(dá)到了4150套也不算意外。

    雖然從房?jī)r(jià)來看濟(jì)南的樓市還不能說是真正的、完全的“回暖”，但是不難看出樓市已經(jīng)逐漸走出了低潮，開始回升。有專家表示，“濟(jì)南總體上市場(chǎng)大勢(shì)是觸底運(yùn)行，下一步就是逐步回升，明年應(yīng)該會(huì)走出低谷”。

貨幣政策：存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率下調(diào)

    政府于2011年年初推出了“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策，使購房信心步入下行通道，進(jìn)而帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的量?jī)r(jià)齊跌。今年以來，經(jīng)濟(jì)不確定性增加，央行貨幣政策有所松動(dòng)，4月和5月兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6月和7月央行更是兩次宣布降息。

    業(yè)內(nèi)分析，存款準(zhǔn)備金率的下調(diào)，主要的原因是目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開始放緩，CPI出現(xiàn)回落，再加上歐債危機(jī)的全球影響，國(guó)家是出于對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)層面的考慮。盡管下調(diào)了準(zhǔn)備金率后，銀行多出來的資金不一定投入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但即便如此，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求產(chǎn)生支持作用。在存款準(zhǔn)備金率下調(diào)后，將會(huì)改善目前行業(yè)中資金鏈緊張的困境，也會(huì)增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)于樓市的信心，刺激房地產(chǎn)需求。

    6月8日和7月6日央行先后兩次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，在樓市漸顯回暖趨勢(shì)的時(shí)機(jī)，利率下降的影響顯然更加直接。對(duì)于開發(fā)商而言，更多的資金將會(huì)流入市場(chǎng)，會(huì)加速樓市回暖。對(duì)于還在觀望的購房者來說，降息也意味著還貸壓力的減少，在一定程度上增加了購房者的購買力。

剛需置業(yè)：短期釋放引發(fā)樓市銷量增加

    政策的調(diào)整，提振了樓市信心，不少剛需型購房者的入市意愿明顯增強(qiáng)，因而造就了濟(jì)南樓市的“紅五月”、 “紅六月”、 “紅七月”。

    事實(shí)上，支撐成交量不斷回暖的購房需求有三類，首次置業(yè)的剛需，積蓄已久的改善型需求，以及一小波恐慌性購房需求。當(dāng)下的濟(jì)南樓市很大一部分由剛需購房者支撐，以結(jié)婚為需求的“婚房剛需”，以家庭為單位的“改善型剛需”，以單身置業(yè)者為代表的“純剛需”，三大剛需族造就了強(qiáng)大的買房大軍，成為托起濟(jì)南樓市的絕對(duì)主力。

    盡管存款準(zhǔn)備金率和基準(zhǔn)利率降息連續(xù)兩次下調(diào)并非專門針對(duì)樓市，但不可否認(rèn)，貨幣政策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響，刺激買賣雙方的信心。貸款利率下調(diào)，更是讓貸款購房者嘗到了“小甜頭”。在這種刺激下，市場(chǎng)上已經(jīng)積壓一年多的剛需開始在短期內(nèi)釋放。未來的濟(jì)南市場(chǎng)，剛需仍將是主力，隨著下一步大量剛需型房源入市，市場(chǎng)信心將逐步恢復(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)：順應(yīng)市場(chǎng) 迎合剛性需求

    省城房產(chǎn)評(píng)論人士認(rèn)為，目前房地產(chǎn)調(diào)控政策依然持續(xù)，限購和限貸等主要調(diào)控政策未發(fā)生改變，限制了投資和投機(jī)型客戶入市，目前主要是剛需客戶。記者從一些銷售較好的樓盤了解到，賣得好的主要是適合剛需客戶的中小戶型。

    在當(dāng)前調(diào)控大背景下，很多本地開發(fā)企業(yè)通過內(nèi)部挖潛、做精做細(xì)產(chǎn)品，提升企業(yè)自身軟實(shí)力吸引了廣大購房者的目光。結(jié)合當(dāng)下剛需的需求，部分房企已經(jīng)開始結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略和短期目標(biāo)，提前適應(yīng)市場(chǎng)，在推盤節(jié)奏和產(chǎn)品布局上開始主動(dòng)迎合剛需市場(chǎng)，很多產(chǎn)品基本上都是為剛需量身定制，產(chǎn)品供給也都在向剛需及高端改善型需求上靠攏。為了贏取購房者的青睞，開發(fā)商更加注重品質(zhì)的提升，這在市場(chǎng)上已經(jīng)成為一種趨勢(shì)。健全社區(qū)教育、環(huán)境等配套設(shè)施，在同價(jià)位產(chǎn)品中才能贏得更多購房者的青睞。

    開發(fā)商在產(chǎn)品供應(yīng)和品質(zhì)上對(duì)剛需市場(chǎng)的迎合，增加了有效的市場(chǎng)供給，這也成為推動(dòng)濟(jì)南樓市回暖的一個(gè)重要因素。