僅能回本？
以目前這兩個地王項目的簽約成交價格來說，與預期的售價都有不小的回落。
記者了解到，遠洋天著項目2011年9月15日推出的66套房源，擬售均價為40000元~47000元/平方米，當年11月，遠洋天著再推76套房源，擬售均價為32000元~44000元/平方米，單價比第一次開盤下調(diào)了不少。而這兩期的成交均價分別為26362元/平方米和26899元/平方米，與擬售價格相比接近“腰斬”。
“以這個價格銷售，只能說是‘微利’。”郭毅說，相比高達18000元/平方米的樓面價，遠洋天著目前的成交價格幾乎難有盈利空間。
同樣，萬和公館的成交均價與此前的預期也有近萬元的回落。在業(yè)內(nèi)人士看來，該項目調(diào)低售價對于這一地王項目來說，有“割肉求存”之勢。一位地產(chǎn)行業(yè)分析師給本報記者算了一筆賬：“每平方米地價2.8萬元，建安成本6000元，營銷管理費用及稅金7000元，精裝修5000元，財務(wù)成本保守估計10%，即為5000元，成本就得5萬元以上。”
郭毅告訴記者，一般來說，中高端項目可以為房企拉升利潤率，但由于這兩塊地拿地之后遭遇市場調(diào)控，目標客戶大多數(shù)也都處于被限購的群體，“對于這兩個項目來說，調(diào)控的影響非常大。從目前的售價可以看出，遠洋只希望借此快速回籠現(xiàn)金流。”
“其實現(xiàn)在不光是地王項目，很多項目都存在以價換量的趨勢。從目前的市場供應(yīng)來看，中高端項目市場供應(yīng)量并不少，所以競爭壓力也比較大。”郭毅說。
受困于庫存壓力？
雖然遠洋萬和公館入市換來的成交量還算可觀，但對于遠洋來說，這兩個地王項目顯然早已失去了最初拿地時對其給予的厚望。
可以看到，2009年~2010年，遠洋地產(chǎn)多次大手筆拿地。但生不逢時，這些地王項目也讓遠洋元氣大傷，“目前遠洋在北京的其他中低端剛需產(chǎn)品，相對來說銷量還算客觀，可以對沖掉地王項目的微利。”郭毅表示。
而幾乎是從2011年下半年開始，北京土地市場就很難再見到遠洋的身影。2012年上半年，遠洋在京新增土地更是為零。
這是否受困于地王項目的庫存壓力？對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了遠洋地產(chǎn)相關(guān)負責人，但截至記者發(fā)稿，遠洋地產(chǎn)并未對此作出回復。
“從產(chǎn)品類型來看，遠洋旗下樓盤涵蓋剛需、豪宅、別墅等，在北京的產(chǎn)品線比較豐富，正值一線城市調(diào)控力度并未放松，所以從房企的考慮，可能不會再積極擴張戰(zhàn)線。”郭毅告訴記者。
據(jù)悉，在下半年，除遠洋·萬和公館外，還有遠洋·LAVIE、遠洋·傲北、遠洋·天著、遠洋東方公館、遠洋一方等老盤繼續(xù)推售，遠洋并無純新盤推盤的計劃。而此前，對于拿地，遠洋也曾提到，原則上不增加新的土地投資，嚴控成本、加快周轉(zhuǎn)，在不降低建筑規(guī)?；A(chǔ)上深耕區(qū)域。在確保財務(wù)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，選擇合適時機擴大已進入市場的份額。
遠洋萬和公館
北京“大望京”地王項目地塊成交價：40.8億元入市時間：2012年6月9日在售房源：158套已簽約：29套 預定：58套成交均價：50321元/平方米
遠洋天著
北京亦莊地王項目地塊成交價：48.3億元溢價率：467.43%入市時間：2011年9月在售房源：142套成交套數(shù)：52套
