產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：模式創(chuàng)造上行
從廠房到研發(fā)中心、辦公樓、實驗室，第三產(chǎn)業(yè)集群，全球已經(jīng)歷了四次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移浪潮，從五十年代美國向日本，日本向韓國、中國臺灣和香港轉(zhuǎn)移，之后是中國東部沿海，中國是從南向北，從東向西轉(zhuǎn)移遞進的過程，四次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的浪潮，造就了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的商機。從企業(yè)投資角度看，開發(fā)商最關(guān)注的就是“市場、成本、資源”這三個因素。
北大資源、五礦產(chǎn)業(yè)園、聯(lián)東U谷和幸福基業(yè)，分別代表了當前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的幾個主要模式。參加博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇的周伯勤、趙錦明、梁環(huán)宇等業(yè)內(nèi)人士認為，在住宅限購的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)由于短時涌入大批資金而被指過熱，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整這一國家經(jīng)濟戰(zhàn)略相吻合，發(fā)展的空間也許剛剛打開。
企業(yè)主導(dǎo)創(chuàng)新
中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有四個階段：1978年是孕育、探索的階段；1982-1992年是國內(nèi)開發(fā)區(qū)發(fā)展最快階段；1992年-2002年是矛盾與探索期；2002年進入密集開發(fā)階段，造成各級城市對專業(yè)開發(fā)城市和專業(yè)運營商的需求。國務(wù)院參事陳全生分析認為，目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更傾向于做產(chǎn)業(yè)集群或中小企業(yè)集群，因此梳理內(nèi)在的市場紐帶轉(zhuǎn)型是關(guān)鍵。
國內(nèi)早已有一批開發(fā)商先期進入產(chǎn)業(yè)發(fā)展，如聯(lián)東集團和五礦集團。中國五礦產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司副總經(jīng)理趙錦明指出，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基本規(guī)律是從高端產(chǎn)業(yè)向低端產(chǎn)業(yè)逐步梯度的轉(zhuǎn)移，中間承接著不同產(chǎn)品的形態(tài)與要素的組合。蘇州工業(yè)園是一個典型案例，是目前中國唯一堅持市場化運作，也是最早實現(xiàn)盈利的園區(qū)。
聯(lián)東U谷副總經(jīng)理梁環(huán)宇透露，聯(lián)東今年準備再投入8-10個項目，集中于廣州、漳州、泉州、寧波、杭州、蘇州、無錫、青島、濟南、煙臺、北京、長沙，都是前20名城市，區(qū)位離市中心非常近。“我們的選址原則，就是找一個火藥桶，去點爆它。”
趙錦明認為，“這一潮流說明了中國開發(fā)區(qū)未來的發(fā)展方向，是在城市總體規(guī)劃的前提下，以企業(yè)化為主導(dǎo)的發(fā)展模式。無論是一線城市還是二、三線城市，每個開發(fā)區(qū)都要成立兩三個企業(yè)運作平臺，除了解決融資平臺外，也逐漸引入企業(yè)化管理。”當然，所有項目的規(guī)劃都要服從政府指導(dǎo)，并不是企業(yè)進行全程管理，從而避免了公共事業(yè)私有化運營的問題。
“園區(qū)能否成功，取決于盈利模式、經(jīng)營模式、運作模式。”趙錦明認為，園區(qū)附加值和運營及發(fā)展的籌劃是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式的關(guān)鍵所在。內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)鏈和生態(tài)鏈的構(gòu)建，資源配置以及金融創(chuàng)新才能提高區(qū)域的附加價值。
“我們用三年實現(xiàn)盈利，四年實現(xiàn)項目復(fù)制。”據(jù)趙錦明介紹，五礦集團營口項目以產(chǎn)業(yè)新城的姿態(tài)改變了營口市的城市發(fā)展規(guī)劃。“一期7.6平方公里的開發(fā)即將結(jié)束，去年已經(jīng)與占地8.6平方公里的汕頭項目簽約，也可以說是營口項目的復(fù)制。”
梁環(huán)宇認為，園區(qū)附加值也可理解為從市場和客戶出發(fā)，尋求系統(tǒng)解決方案，也就是打造產(chǎn)業(yè)平臺做持續(xù)經(jīng)營。“進出和退出機制是最核心的問題。”梁環(huán)宇稱，聯(lián)東U谷的定位是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營商，重點打造總部綜合體和產(chǎn)品綜合體，例如北京金橋產(chǎn)業(yè)園、上海嘉定區(qū)汽車城總部港等。目前聯(lián)東U谷旗下8個項目的招商輻射率很高，有2000多家中外資企業(yè)參與。
“政府主導(dǎo)下參與區(qū)域規(guī)劃，參與基礎(chǔ)設(shè)施，獲取土地的溢價和分
成。”北大資源集團助理總裁周伯勤指出，城市開發(fā)采取一、二、三級聯(lián)動，全產(chǎn)業(yè)收益的新模式，讓企業(yè)獲取經(jīng)濟效益的同時，也為地方政府提供有效商業(yè)模式，主要的項目類型有城市運營、住宅地產(chǎn)、科技園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)。
周伯勤透露，由于強大的教育、科技資源在手，北大資源集團定位是資源整合型城市運營商，例如五礦與聯(lián)東都是通過招商解決他們資源的植入，而方正可以直接植入北大教育資源。目前北大方正集團分別跟蘇州、開封、濟南、武漢等地進行了深度的合作。例如開封運糧河項目35平方公里，已經(jīng)完工的濟南尚品清、和北京科技園、東莞新華南MALL。
直面三個問題
高盛中國投資管理部副主席哈繼銘指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的必然選擇之一，其中消費產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)是重要方向。而做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)往往需要比住宅規(guī)模更大的土地資源，這顯然離不開政府的支持。那么，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與政府的需求如何實現(xiàn)對接？
周伯勤透露北大資源跟政府合作過程當中，并不是北大資源自身的產(chǎn)業(yè)就可以滿足發(fā)展，政府希望通過北大資源吸引更多的產(chǎn)業(yè)進駐，包括方正本身也具備上下游的合作伙伴和客戶群，北大方正進入園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶后，所帶來的上下游客戶，形成產(chǎn)業(yè)集聚。
周伯勤指出，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中是需要政策支持的，推進過程中，當?shù)卣芊e極，但是需要跟上級政府協(xié)調(diào)。遇到問題的時候，整個項目都有可能進行重新的調(diào)整。
趙錦明透露，與政府方面合作時，可能會面臨三個問題：首先，無論是規(guī)劃還是產(chǎn)權(quán)的分割一定會遇到跟政策相悖的問題，如何將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)嵌入到城市的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這可能是每個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商都面臨的問題，“現(xiàn)在不是打擦邊球的時代，必須要合法化，這是一個大問題。”例如五礦集團營口項目是在沈陽和大連之間，要做到區(qū)域?qū)?，必須整合政府政策和企業(yè)資源，做產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，然后打造盈利模式。
其次，是能力的問題，企業(yè)是否有能力做取舍是不被項目壓垮的先決條件。
再次，是現(xiàn)金流問題，除了產(chǎn)品的快銷、慢銷，長短周期的結(jié)合外，金融如何整合，這是現(xiàn)在困擾產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商最重要的問題。項目前期的資金投入大多數(shù)只能通過融資平臺完成。正如梁環(huán)宇所說，對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商來說，能力比資源更重要，招商能力比現(xiàn)有的資源更重要。
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