2009至2010年的上海地王項(xiàng)目陸續(xù)入市開(kāi)盤(pán)，但大多選擇低價(jià)入市。
低價(jià)入市促銷(xiāo)
由招商地產(chǎn)和萬(wàn)科以17.16億元聯(lián)合競(jìng)得的上海松江地王項(xiàng)目佘山瓏原，在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月的銷(xiāo)售零記錄后，放低姿態(tài)，6折促銷(xiāo)。銷(xiāo)售人員坦承如此大的折扣力度是為了回籠資金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該項(xiàng)目是虧本出售。
作為曾經(jīng)的總價(jià)“地王”，上海中海長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目紫御豪庭今年5月末入市銷(xiāo)售，也采取了成本價(jià)銷(xiāo)售策略。中海紫御豪庭所處的長(zhǎng)風(fēng)B6、C7地塊2009年以70.06億的天價(jià)拍出，成為當(dāng)年全國(guó)總價(jià)地王。2009年時(shí)該項(xiàng)目周邊二手房不超過(guò)25000元/平方米，而地塊樓面價(jià)就達(dá)到22409元/平方米。此前，市場(chǎng)預(yù)期該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)高達(dá)7萬(wàn)元/平方米。時(shí)隔兩年多，該項(xiàng)目終于亮相，開(kāi)發(fā)商報(bào)出的3.2萬(wàn)元/平方米起售、3.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，出乎不少業(yè)內(nèi)人士的意料。
而2009年中海公告顯示，項(xiàng)目總體投資將達(dá)到103億元，按此推算建成樓盤(pán)的樓面價(jià)將達(dá)到33000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，拿地的凈價(jià)加上建安成本、裝修、營(yíng)銷(xiāo)以及財(cái)務(wù)成本等，低至3.4萬(wàn)元/平方米的銷(xiāo)售價(jià)格幾乎可以說(shuō)是賠本賺吆喝。
中國(guó)證券報(bào)記者在紫御豪庭售樓處看到，銷(xiāo)售大廳顯得很冷清，只有一兩組客戶(hù)在咨詢(xún)樓盤(pán)情況。工作人員坦言，紫御豪庭目前在售的都是面積在250平方米以上、總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元的豪宅。截至7月4日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)顯示，目前該樓盤(pán)僅登記61套。
位于新江灣城板塊的中建大公館，開(kāi)發(fā)商2009年12月以3.25萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拍得項(xiàng)目地塊，成為新江灣城區(qū)域地王。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，自去年11月以來(lái)，其疊加別墅目前起價(jià)為3.7萬(wàn)元/平方米。
割肉也要趁早
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，更慘的是那些仍然在建或根本無(wú)法開(kāi)工的地王。
2011年2月12日，上海崇明城橋商品房基地1、2號(hào)地塊曾以10.0191億元總價(jià)成交，折合樓面價(jià)6451元/平方米，溢價(jià)率達(dá)115%，刷新當(dāng)時(shí)崇明土地市場(chǎng)的單價(jià)和總價(jià)“地王”紀(jì)錄。隨后，該地塊遭當(dāng)時(shí)的競(jìng)得方上海保集(集團(tuán))有限公司及上海佳富投資有限公司“退地”。一年后，該地塊再次入市，2012年3月27日以5.36億元底價(jià)成交。從單價(jià)、總價(jià)的崇明雙料地王如今被腰斬，說(shuō)明土地市場(chǎng)后期走勢(shì)并不看好。
今年4月，中國(guó)指數(shù)研究院《2007-2011年中國(guó)地王開(kāi)放情況分析》報(bào)告顯示，2007年-2010年的40宗地王項(xiàng)目中，目前只有18宗進(jìn)入了銷(xiāo)售狀態(tài)，其他地王多數(shù)仍在建中，另外還有3幅地塊因未及時(shí)繳納出讓金而被收回?？傮w而言，地王開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀堪憂(yōu)。
對(duì)于未上市地王項(xiàng)目，中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)土地咨詢(xún)運(yùn)營(yíng)中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為，地王項(xiàng)目的銷(xiāo)售關(guān)鍵是對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的價(jià)格判斷，如果判斷未來(lái)價(jià)格是持續(xù)下跌的，建議未上市地王項(xiàng)目“割肉”也要趁早。
