央行一月之內(nèi)二度降息,市場反應怎樣?記者實地走訪多家售樓處和二手房中介了解到,濟南樓市6日反應平靜,7日進入周末,剛需樓盤的來訪量和成交量有所增加,開發(fā)商不遺余力借機逼訂,但未現(xiàn)大面積恐慌。與此同時,各大銀行的房貸利率未見“大面積松動”,仍為最低9折,銀行表示7折利率很難出現(xiàn)。房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為,房價短期波動有可能,但不會出現(xiàn)報復性反彈。

    訪客增多　漲價沖動出現(xiàn)

    6日,周五,降息首日,記者走訪了濟南歷下區(qū)環(huán)山路愛家房產(chǎn)、和平路上的21世紀不動產(chǎn)和平加盟店、孚瑞加盟店誠基店,發(fā)現(xiàn)并無異常,訪客寥寥,經(jīng)紀人表示沒有接到客戶焦急下訂、房主坐地漲價的電話。有的經(jīng)紀人甚至還不知道降息一事。

    一手房售樓處的反應則比較敏銳。王舍人鎮(zhèn)樓盤萬象新天一派繁忙,售樓小姐將此消息逐一電話通知給登記客戶。說辭包括“利息負擔輕了,正是買房的好時機”、“房市回暖可能漲價”等。但一位售樓小姐坦承,“有的客戶動心了,有的仍在猶豫。”

    濼口大盤綠地·梵爾賽公館6日上客不多,但售樓小姐告訴記者當日成交了兩套,是前幾天來看房的,又來到訪。而中海·國際社區(qū)、陽光100、鑫苑名家、外海·中央花園等樓盤則表示,當日未感覺到明顯影響。

    7日,周六。堤口路名泉春曉有五六組客戶,多為老人為子女買婚房,也有當場簽合同的。中午,鑫苑名家有10來組客戶,售樓小姐說“這會兒還少了呢”。下午,此前一天做足了準備工作的萬象新天,售樓處的沙發(fā)都坐滿了。

    “7日已賣出十幾套了。6日晚公司開會,原來每平米優(yōu)惠200元,8日就優(yōu)惠150元,依此類推,4天調(diào)回原價。”售樓小姐說。

    記者在上述樓盤采訪幾組看房者,有4組認為信貸放寬,剛需加速釋放,房價會漲；有2組相信國家調(diào)控不會放松,市場不會突然逆轉(zhuǎn),房價看穩(wěn)。也有的表示“說不好”。

    記者了解到,近期濟南部分樓市出現(xiàn)調(diào)價行為,領秀城6月17日以來先后兩次共上調(diào)房價3%、綠地·梵爾賽公館上周上調(diào)2%、中海·國際社區(qū)大戶型房源漲價300元/平米。

    九折優(yōu)惠不易拿

    自6月8日降息以來,省城各大銀行針對首套房貸款利率逐步出現(xiàn)松動,從前期的基準利率下調(diào)至九折。記者從各大銀行了解到,實際上,除了招商、中信等股份制銀行政策相對寬松,一般性客戶均可享受九折以外,要在工農(nóng)中建等大型國有商業(yè)銀行拿到九折并不容易。

    建行市中支行房貸中心有關工作人員告訴記者,首套房貸款利率優(yōu)惠要“一事一議”,一般必須是該行的白金客戶,首付達到六成以上,資信狀況良好,才可以享受九折優(yōu)惠。

    另外,中行山東省分行表示“首套房貸最低可打八五折”。不過,八五折的要求非?？量?客戶必須具備一定的資產(chǎn),而通常情況下,有這樣的資質(zhì)的客戶至少有一套住房。中行濟南分行個貸部相關負責人說,從濟南地區(qū)的放貸情況看,目前執(zhí)行的最低優(yōu)惠仍是九折。

    各大銀行均表示未接到總行關于首套房貸利率折扣調(diào)整的最新通知,但不排除今后利率優(yōu)惠有進一步下探的可能。

    央行規(guī)定的“最低下限”七折利率是否會重現(xiàn)江湖?濟南一家股份制銀行人士稱,七折利率只是個人房貸業(yè)務浮動的下限,各銀行會根據(jù)業(yè)務種類、風險程度、資金價格進行定價。在當前的利率水平下,房貸利率打七折或八折,銀行基本不賺錢,不可能“賠本賺吆喝”。

    “兩次降息后,五年以上貸款利率為6.55%,打七折后為4.585%,還不如五年期存款利率4.75%高呢。利息收益連資金成本都不夠。”他說。

    記者了解到,目前各大銀行對于投資性的二套購房,依然執(zhí)行首付60%,貸款利率1.1倍的政策。

    開發(fā)商貸款并未放松

    “降息對整體市場是個利好,將把首次降息后仍在觀望的剛需推向市場,使成交量進入上升通道。成交量上升到一定程度,會帶動價格緩慢上升。但只要限購、限貸的基本面不變,房價不會出現(xiàn)報復性反彈。”濟南地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士梁偉分析。

    “實際上,剛需4、5、6月份已經(jīng)開始釋放,短期內(nèi)突然爆發(fā)不太可能。市場有波動很正常,但長期看,剛需和改善型需求總量是有限的,而且對價格敏感。”山東中原地產(chǎn)投資顧問部總監(jiān)薄夫利說,2009年的投資投機需求則是非理性的,越漲越買,無限擴大。

    在銀行界人士看來,信貸遠沒有達到2009年的寬松程度。當時有許多信貸資金流向了房地產(chǎn)領域。“現(xiàn)在我們給企業(yè)貸款,往往憑購銷合同,直接付給其上下游企業(yè),不經(jīng)過貸款人之手。銀監(jiān)部門密切監(jiān)視貸款流向,搞不好貸款會被收回。”民生銀行一位理財經(jīng)理告訴記者。

    開發(fā)商的貸款環(huán)境并未放松。浦發(fā)銀行理財經(jīng)理告訴記者,該行已經(jīng)2年多不給中小房企做“開發(fā)貸”了,他了解到很多銀行都是如此。“除了有實力、有好項目的大企業(yè)還能貸到款,中小開發(fā)商只能靠自有資金,普遍缺錢。”

    山東大學經(jīng)濟學院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗認為,本次降息針對的是整個國民經(jīng)濟,是將資金產(chǎn)生的利潤從虛擬經(jīng)濟向?qū)嶓w經(jīng)濟讓渡,并非專門對房地產(chǎn)。本輪調(diào)控兩年來,并沒有造成企業(yè)大量倒閉、百姓沒房住等大問題,中央政府沒有必要犧牲政府信譽放棄調(diào)控。實際上,經(jīng)濟形勢越是嚴峻,對政府調(diào)控能力失去信心就越麻煩。