6月28日午間，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司有意動用不超過2億美元回購公司10%普通股股權(quán)，按股東大會召開之日公司已發(fā)行股本來計算，相當(dāng)于約5.19億股。
2億美元回購股份，SOHO中國或旨在提振市場信心，證明公司現(xiàn)金流充裕。從當(dāng)日成交來看，其股價的確有所上升，但股價長期被低估背后，是資本市場對SOHO中國業(yè)績、商業(yè)模式、現(xiàn)金流等因素的擔(dān)憂。
2億美元回購操作
SOHO中國于回購公告中指，目前股價嚴重低估了公司的資產(chǎn)價值及資產(chǎn)負債表實力。此番回購將優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，提高公司凈資產(chǎn)價值和每股盈利水平，符合投資者利益。
另外，作為同行業(yè)負債率最低的公司之一，SOHO中國有雄厚財務(wù)實力進行此次回購，并擁有充足資金保證集團業(yè)務(wù)持續(xù)增長。SOHO中國董事會強調(diào)，這次建議回購的股份將視市場情況而定。
而股票市場在此回購消息刺激下，下午開盤SOHO中國股價一度漲6.21%至5.99港元。當(dāng)日收盤價為5.94港元，漲幅為5.32%。
不過對于SOHO中國給出的回購原因，目前股價被嚴重低估，但到底低估多少，怎樣的水平才算理想，市場分析師有不同的看法。
工銀國際分析師謝騏聰指出，現(xiàn)在香港上市的內(nèi)房企的股價都很低，股價折讓水平多在50%、60%，平均水平是55%，折讓最高的像合生，達到了80%。
從NAV正值來看，SOHO的股價應(yīng)到9-10港元，今日收盤價是5.94港元，股價折讓是40%，在這個水平上，并不能算是被“大大低估”。
有熟悉SOHO中國的分析師亦指出，其實SOHO中國目前的股價已經(jīng)比過去幾年好很多，所以，現(xiàn)在的股價水平并不算是被“嚴重低估”。
不過，無論是否被低估，回購股份帶來的市場效應(yīng)非常明顯。除了股價的上揚外，SOHO中國在資本市場的成交量也進一步放大。
據(jù)香港某券商觀察，從27日開始，SOHO中國成交量明顯加大，在宣布回購消息后，昨日的成交量幾乎是以往的3倍多，平日里SOHO中國的日成交量僅有兩三千萬。
另外，有分析稱，SOHO中國選擇在此時回購股份，也是在某種程度上對股東的補償。
因為SOHO中國去年的業(yè)績派息低于業(yè)內(nèi)預(yù)期，而在現(xiàn)行市場狀況下，剔除股價上漲外，SOHO中國回報股東的方式中，除了派息，就是回購股份。
該分析又指，回購可以在短期內(nèi)提升公司股價，若不看好后市，市場還可以選擇拋出。所以，未來SOHO中國股價會如何走，還得看投資者的綜合評估。
業(yè)績預(yù)期不樂觀
回購股份意在增強市場信心毋庸置疑，但在回購的背后，透射出的是資本市場對SOHO中國價值的認可不夠高。影響資本市場信心的首要因素，便是業(yè)績。
去年10月，內(nèi)房企的股價基本已經(jīng)見底，SOHO中國可以說是跑輸大市。主要原因就是去年的業(yè)績不怎么好，第二點就是，投資者認為它今年230億的銷售目標(biāo)也存在挑戰(zhàn)。京華山一分析師何偉富如是分析。
2011年，SOHO中國共實現(xiàn)合同銷售額109億元，僅完成年初230億銷售目標(biāo)的47%。
“這是SOHO中國上市五年來第一次面對像這樣困難的局面，第一次沒有完成年度銷售目標(biāo)。”潘石屹如是總結(jié)。
不過，老潘也指出，2012年不會出現(xiàn)像去年那一段時間無盤可售的情況。連續(xù)三次降準釋放出來的寬松環(huán)境又讓他看到了新的希望，公司2012年的銷售也逐漸上升。
根據(jù)SOHO中國公布的數(shù)據(jù)，2012年第一季度，公司完成銷售約16億元，其中3月的銷售就占了11億元。雖然銷售有所上揚，但與230億的銷售目標(biāo)相比，還是相差甚遠。
另外，作為SOHO中國今年重點銷售項目，望京SOHO從去年8月下旬開盤到6月24日，完成銷售額近90億。剔除去年完成的40多億的銷售額，今年上半年該項目的銷售額為40多億。
望京SOHO的銷售并不算好，工銀國際分析師謝騏聰稱，該項目總可售額超過200億，但截止到現(xiàn)在才完成不到100億的銷售，去化率不足50%，所以，SOHO中國2012年上半年的銷售應(yīng)該不是很理想，頂多有50-60億元。
另外，SOHO中國不像其他住宅開發(fā)商一樣，每個月都公布具體的銷售數(shù)據(jù)，這樣的信息不透明也加劇了外界對SOHO中國2012年上半年業(yè)績不好的擔(dān)心。謝騏聰表示。
商業(yè)模式與現(xiàn)金流
除了受銷售業(yè)績不振帶來的影響外，SOHO中國股價被低估，或也反映出資本市場對SOHO中國商業(yè)模式的擔(dān)心。
關(guān)于公司的發(fā)展戰(zhàn)略，SOHO中國董事長潘石屹就一再宣稱，SOHO中國的項目目前考慮的就是在北京和上海，必須在繁華的商業(yè)區(qū)，而且必須有地鐵口。
輝立證券分析師陳耕指出，SOHO中國這種改造類商業(yè)地產(chǎn)的模式，國內(nèi)一線城市能滿足其需要的城市數(shù)目有限，且項目完成出售后，位于這些城市繁華地段的土地供應(yīng)會越來越少。
銷售之外，增加持有物業(yè)的比例也非朝夕可以完成的，所以，對于這樣的經(jīng)營模式的可持續(xù)性，資本市場很擔(dān)心。
與SOHO中國這種快速銷售的商業(yè)模式相對應(yīng)的，是其充裕的現(xiàn)金流。
與其他內(nèi)房企高企的負債率不同，正現(xiàn)金流一直是SOHO中國最值得驕傲的地方。
不過，這在投資者的眼里未必是好事。在房地產(chǎn)市場還是上行趨勢的狀況下，凈現(xiàn)金流并不是什么好事，凈現(xiàn)金反映企業(yè)自身沒有把資產(chǎn)負債表做好。不過，這是SOHO中國自身的策略。分析人士稱。
這種經(jīng)營策略反映到股價上，就呈現(xiàn)這樣一個趨勢：行業(yè)低潮時，SOHO中國可以跑贏大市，但在行業(yè)處于上升或回暖時期，它的股價又是落后的。
該分析人士并稱，經(jīng)過上半年的收購及項目資金投入，SOHO中國的現(xiàn)金流也開始往負債方面發(fā)展，防護欄開始降低，這跟SOHO中國以往的風(fēng)格不同，資本市場還是會擔(dān)心。
而從另外一個數(shù)據(jù)來看，SOHO中國以前老說自己的股息率最高，但現(xiàn)在的水平是5，而富力目前資金股息率已經(jīng)達到7.5。
外灘地王官司牽制
在業(yè)績、商業(yè)模式、現(xiàn)金流的擔(dān)心之外，與復(fù)星國際的官司似乎也是影響投資者看好SOHO中國的重要因素。
該官司起因于去年12月29日，當(dāng)時SOHO中國以40億元收購上海證大及綠城持有的外灘地王項目50%的股權(quán)，而另外50%股權(quán)已由復(fù)星持有。
彼時，潘石屹希望，SOHO中國能跟復(fù)星國際一起，發(fā)揮各自優(yōu)勢，在上海外灘將“這個皇冠上的明珠”打造成上海的天際線，創(chuàng)立一個新的地標(biāo)。
但事后證明，這只是潘石屹的一廂情愿，自SOHO中國入股該項目以來，復(fù)星國際就從來沒有歡迎過這個伙伴。
收購?fù)瓿珊蟮诙?，?fù)星就回應(yīng)，SOHO中國收購證大外灘8-1地塊50%股權(quán)的交易或侵犯復(fù)星權(quán)益。若該等權(quán)益無法得到保障，復(fù)星將采取一切合適的法律手段維護自身權(quán)益。
多方交涉無果下，復(fù)星在今年6月5日將買賣相關(guān)方上海證大、SOHO中國、綠城中國一并告上法庭，要求實現(xiàn)復(fù)星在外灘地王項目中的優(yōu)先認購權(quán)，將交易還原到初始狀態(tài)。
復(fù)星覺得，與一個在文化價值觀方面不一致的SOHO中國合作是痛苦的，因為雙方?jīng)]有感情基礎(chǔ)，另外，復(fù)星擔(dān)心從沒有合作經(jīng)驗的SOHO中國能否合作共建好該項目。
據(jù)此，業(yè)內(nèi)分析人士認為，這個官司勢必會拖累外灘項目的發(fā)展，進而累及SOHO中國在上海業(yè)務(wù)發(fā)展的步伐。在房地產(chǎn)行業(yè)日趨復(fù)雜的環(huán)境下，這樣一筆官司勢必也會影響著市場投資者對SOHO中國的判斷。
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