宋衛(wèi)平最初選擇走上代建之路，是在2010年。彼時(shí)調(diào)控政策剛剛開(kāi)始陸續(xù)出臺(tái)，但綠城的銷售已經(jīng)明顯受到影響。
雖然當(dāng)年最終突破了500億的銷售，但這距離宋衛(wèi)平當(dāng)年定下的千億目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)。
宋衛(wèi)平自然不甘。高增長(zhǎng)，一直都是綠城模式的特點(diǎn)之一。然而，綠城卻長(zhǎng)期備受資金短缺的困擾，這也是阻礙其高速增長(zhǎng)的最大原因。
“最大的困擾是買地的錢(qián)永遠(yuǎn)不夠。”彼時(shí)，宋衛(wèi)平還想拿地，還想繼續(xù)迅速壯大綠城。
“2010年萬(wàn)科用于業(yè)務(wù)發(fā)展的資金大約1200億左右，而綠城自有資金只有100億左右，合作伙伴的錢(qián)不到一百億，就是這200億本錢(qián)支撐起每年500億的銷售收入，還要用來(lái)維系3000多萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備。”
而代建，成為宋衛(wèi)平突圍調(diào)控的“另類”高速增長(zhǎng)之路。
綠城意圖通過(guò)代建模式和資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，擺脫資金短缺的窘境，減低高負(fù)債，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的高速增長(zhǎng)。
就在2010年9月，綠城宣布成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，專注代建項(xiàng)目的建設(shè)。
宋衛(wèi)平當(dāng)時(shí)曾透露，希望未來(lái)三至五年內(nèi)，每個(gè)代建項(xiàng)目的貢獻(xiàn)率能穩(wěn)定在6-8個(gè)億以上，每個(gè)項(xiàng)目銷售額預(yù)計(jì)達(dá)到10億元，這樣只要參與100個(gè)項(xiàng)目就能實(shí)現(xiàn)綠城的千億目標(biāo)。
“我給綠城建設(shè)一個(gè)基本的設(shè)定，大概每年完成50個(gè)項(xiàng)目，希望能夠做到100個(gè)項(xiàng)目，每年能夠以50-100個(gè)項(xiàng)目來(lái)維持或者做增量，這樣五年之內(nèi)它的銷量會(huì)上千億，有可能做成銷量最大的一個(gè)公司。”
轉(zhuǎn)型之難
從2010年至今兩年間，綠城的負(fù)債一直高企，銷售回籠資金的速度也依然緩慢。但這不影響綠城代建項(xiàng)目的發(fā)展。
據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，綠城簽約代建項(xiàng)目總計(jì)有64個(gè)，總建筑面積1420萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售1100億元，代建費(fèi)預(yù)計(jì)總額60億元，現(xiàn)在在建項(xiàng)目34個(gè)，在建面積410萬(wàn)平方米。
“代建雖然不賺錢(qián)，但至少是不花錢(qián)的。”宋衛(wèi)平表示。
實(shí)際上，從綠城與融創(chuàng)這次的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，至少可以看出，綠城也有意將旗下的項(xiàng)目由自己全力出資開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)變?yōu)橹回?fù)責(zé)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，而資金方面則由合作方負(fù)責(zé)。
“產(chǎn)品仍由綠城經(jīng)營(yíng)，項(xiàng)目的操作肯定是跟以前一樣的。但我們會(huì)加強(qiáng)財(cái)務(wù)、成本、營(yíng)銷平臺(tái)的力量。”融創(chuàng)孫宏斌如此闡述雙方的合作。
到今日宣布要做保障房最大代建商，宋衛(wèi)平至今還是沒(méi)有放棄做地產(chǎn)界NO.1的想法，只是領(lǐng)域不同而已。
然而，業(yè)界開(kāi)始產(chǎn)生一個(gè)疑問(wèn)：這樣的定位綠城能走的好嗎？
杭州業(yè)內(nèi)人士蘭洪海指出，綠城從以高端產(chǎn)品為主轉(zhuǎn)向?yàn)楸Ｕ戏孔龃?，相?dāng)于做地產(chǎn)界OEM，很難說(shuō)綠城未來(lái)將有更大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
他分析道，在綠城一貫的產(chǎn)品至上運(yùn)營(yíng)體系中，在產(chǎn)品的建設(shè)方面很大程度是不計(jì)成本的，不計(jì)代價(jià)的。但綠城對(duì)品質(zhì)的追求都可以在高額的利潤(rùn)當(dāng)中大大充抵掉。
“但到了更大的代工市場(chǎng)里面，它的優(yōu)勢(shì)基本就消失掉了。如果要想在代工市場(chǎng)當(dāng)中做大做強(qiáng)，無(wú)異于讓美國(guó)人幫我們生產(chǎn)家電。”蘭洪海稱。
他指出，習(xí)慣做高端的綠城轉(zhuǎn)攻保障房市場(chǎng)，并要在2至3年內(nèi)，經(jīng)營(yíng)成全國(guó)保障、安置房領(lǐng)域的最大開(kāi)發(fā)商，缺乏真正意義上的支撐。
“如果是龍湖、萬(wàn)科，更容易令人愿意相信，因?yàn)樗麄冊(cè)诔杀究刂品矫姹染G城做得更好。綠城要全面轉(zhuǎn)化，尤其是在兩三年之內(nèi)完成，這是難以相信。畢竟體系的建立不是馬上便能完成的，還需要時(shí)間、經(jīng)驗(yàn)的積累，綠城缺乏相關(guān)成本管控的經(jīng)驗(yàn)。”
