過去十年房價漲幅

　　遠遠落后于地產股

　　雖然經過國家連續(xù)重拳調控，房價已溫和回調或者放緩漲幅，依然有不少開發(fā)商人士表示，在各種投資中，投資房地產最為賺錢。但數據顯示，在過去十年中，買房總體投資收益遜于炒地產股。

　　國家統(tǒng)計局報告顯示，2002年，全國商品房平均銷售價格為每平方米2291元。而最新數據顯示，今年1~5月份，商品房銷售均價為5868.57元每平方米。同2002年相比，過去十年，全國房價平均上漲了156.16%。如果在最為理想的情況下，一投資者在十年前購入一套房產投資，不計銀行貸款利息、物業(yè)維護成本和租金收入等各項收支，僅從房價漲幅上看，投資收益是1.56倍。“實際上，過去房屋租金一直都比較低，抵消各種開支，也沒有多少結余。即使到現在，如果貸款購房投資，房租收入是低于銀行貸款利息的。100萬元的物業(yè)，貸款50萬，20年期限，每月的貸款利息在3000元左右，但這樣房屋的租金基本上達不到3000元。”有房地產投資人士告訴記者。

　　而從股票投資上看，即使剔除各上市公司年度分紅，股指收益也高于投資實體房產。記者對比交易所地產指數發(fā)現，過去十年，地產指數雖然經歷了2008年和2010年的連續(xù)暴跌，指數漲幅也達到177.28%，比房價漲幅高出20多個百分點。今年以來，房價并未明顯上漲，但地產股指數漲幅高達25.72%。

　　從具體個股看，房產實體投資的收益遠遠低于股票收益。記者在萬科A官方網站上查到2005年的半年報，數據顯示，2005年上半年萬科銷售均價為6339.87元/平方米。而今年前5個月，萬科銷售均價為10252.03元/平方米，過去7年左右的均價漲幅為61.71%。但在股價上，按照萬科上市以來的復權價格計算，2002年6月30日的收盤價為91.72元，今年5月最后一個交易日報收698.94元/股，漲幅達到662.04%。過去十年萬科的股價漲幅更是高達870%。

　　另一巨頭保利地產2006年上市，數據顯示，該公司2006年上半年營業(yè)收入為14.3億元，廣州地區(qū)的主營業(yè)務收入占比在五成左右。而根據廣州房管局披露的數據，2006年6月份全市新建商品房住宅價格為6380元/平方米。有分析認為，保利當年在全國的銷售均價應該在7000元/平方米左右。今年5月份保利銷售均價為11749.05元/平方米，累計漲幅在七成左右。而該公司股價從上市首日20.21元的收盤價暴漲到今年5月31日的122.53元（復權），上漲了5.06倍。

　　機構分析

　　地產股基本面繼續(xù)回暖

　　面對房價未來走勢，多數分析認為，調控持續(xù)，房價不會再度暴漲。但鑒于預調微調和擠壓的需求逐步釋放，市場銷售最差時段基本過去，地產股還是有得炒。因此，“炒房不如炒地產股”可能繼續(xù)上演。

　　記者粗略統(tǒng)計發(fā)現，在過去的半個月左右，國家四個部委對關于房地產政策可能松動的辟謠達到四次。鏈家地產市場研究部研究員陳雪表示，四部委接連發(fā)布涉房調控的表態(tài)，一方面說明市場處于觀望敏感期；同時也表明，目前中央對于房地產調控的態(tài)度依舊嚴謹，并無明顯的放松跡象。摩根大通最新研究報告稱，樓市緊縮政策不會放松，并認為今年全國房價下降5%~10%。申銀萬國最新研究也表示，在限購取消前，房價出現大幅上漲的可能性較小。

　　但對地產股而言，多數機構分析認為，市場銷售最差時段基本過去，地產股在回調之后依然會掉頭向上。實際上，今年以來，地產股一直充當大盤的“護衛(wèi)”。以節(jié)前收盤計算，萬科A年內漲幅達到20.88%，招商地產為38.06%。整個地產股指數今年以來累計上漲了25.72%，遠遠超過上證指數同期2.79%的漲幅。

　　中原證券地產分析師吳劍雄表示，穩(wěn)增長的貨幣及財政政策力度不斷加大，對房地產板塊形成間接性利好。

　　東莞證券劉卓平指出，預計下半年政策面將繼續(xù)向著寬松方向發(fā)展，未來隨著成交繼續(xù)溫和放大，基本面持續(xù)回升，將能助推地產板塊行情的進一步走高。因此，劉卓平繼續(xù)看好下半年地產股表現，建議投資者重點關注招商地產、金地集團、萬科A、保利地產等。