交易量居歷史低位 地王成色縮水

　　土地市場(chǎng)料總體平穩(wěn)

　　“僅憑個(gè)別地塊高價(jià)成交，并不足以斷言土地市場(chǎng)已全面回暖。”對(duì)于當(dāng)前的土地市場(chǎng)走勢(shì)，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向中國(guó)證券報(bào)記者表示，近期地王的特點(diǎn)是總價(jià)低、單價(jià)高，與以往相比成色顯得不足。

　　恒大新拿下的珠江新城地王為商業(yè)地塊，總價(jià)為13.22億元；北京門頭溝“地王”的交易價(jià)格為2.79億元；上海嘉定成交的高溢價(jià)率地塊，總價(jià)為1.75億元。

　　相比之下，2009年和2010年誕生的“老地王”，不僅單價(jià)不低，總價(jià)更是動(dòng)輒數(shù)十億。其中，在2010年3月15日，北京誕生的三個(gè)“地王”中，總價(jià)最高的一宗達(dá)到52.4億元，最低的也達(dá)到17.6億。在2009年末廣州亞運(yùn)城地塊的整體出讓中，交易價(jià)格更是達(dá)255億元。

　　從大宗整體出讓到分割成小塊出讓，是近幾年土地交易方式的新變化。直接結(jié)果是防止了總價(jià)地王的出現(xiàn)，但同時(shí)也會(huì)由于體量偏小，影響到企業(yè)拿地的積極性。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示，同樣的土地交易數(shù)量，其成交的土地面積和規(guī)劃建筑面積都可能低于以往。而今年以來(lái)，多數(shù)熱點(diǎn)城市的土地成交宗數(shù)在下滑。

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，1-5月，全國(guó)13個(gè)城市居住用地成交面積共1170公頃，同比下降37%；成交金額約680.62億元，同比下降48%，均處于近五年中同期較低成交水平。進(jìn)入6月以來(lái)，全國(guó)土地的整體成交量未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)。

　　業(yè)內(nèi)咨詢機(jī)構(gòu)莊凌顧問(wèn)向中國(guó)證券報(bào)記者指出，近期以高溢價(jià)率成交的地塊多為商業(yè)用地而非住宅用地，土地市場(chǎng)仍然整體低迷。

　　張大偉認(rèn)為，目前土地市場(chǎng)依然難言回暖，少數(shù)企業(yè)以“高單價(jià)、低總價(jià)”獲得地王稱號(hào)。預(yù)計(jì)下半年土地市場(chǎng)成交量會(huì)有所回升，也不乏個(gè)別高價(jià)地的出現(xiàn)，但土地市場(chǎng)總體仍將保持平穩(wěn)。

　　告別非理性繁榮

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控背景下，土地市場(chǎng)恐怕很難重現(xiàn)以往火暴的局面。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至6月19日，北京共成交8宗含住宅性質(zhì)的土地，掛牌成交溢價(jià)率為29.05%。2011年，北京成交居住類用地59宗，掛牌成交溢價(jià)率為31.9%。

　　這與往年的溢價(jià)水平形成鮮明對(duì)比。2010年，北京成交居住類用地81宗，掛牌成交的溢價(jià)率為87.5%；2009年，這一數(shù)據(jù)達(dá)110.64%，當(dāng)年北京成交居住類用地74宗。

　　陳國(guó)強(qiáng)向中國(guó)證券報(bào)記者指出，去年初“新國(guó)八條”的出臺(tái)，造成市場(chǎng)成交量回落，房企對(duì)后市預(yù)期不佳，拿地?zé)崆闇p退，不僅導(dǎo)致溢價(jià)率下滑，還使得土地市場(chǎng)出現(xiàn)了大量流標(biāo)、流拍現(xiàn)象。在經(jīng)歷了此前非理性的拿地?zé)岢焙?，市?chǎng)正在變得理性，為拿地而不計(jì)成本的現(xiàn)象很難再出現(xiàn)，土地市場(chǎng)重現(xiàn)2009年、2010年的火暴場(chǎng)面可能性很小。

　　北京某知名開(kāi)發(fā)商向中國(guó)證券報(bào)記者表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體負(fù)債率偏高，用于拿地的資金有所減少，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期也趨于穩(wěn)定，這都制約企業(yè)的拿地行為。即便是拿到地王，將來(lái)銷售也有可能虧本，搞不好還會(huì)“砸在手里”。

　　此外，土地出讓方式的變化也抑制市場(chǎng)的非理性行為。為避免高價(jià)地的出現(xiàn)，從2010年下半年至2011年初，一些城市在土地出讓中較多采用招標(biāo)方式，而非“價(jià)高者得”的拍賣出讓。今年以來(lái)，掛牌與拍賣方式重現(xiàn)，但設(shè)定了“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，“限地價(jià)、競(jìng)保障房建設(shè)面積”等諸多限制，使得土地溢價(jià)率保持在相對(duì)較低水平。

　　另有業(yè)內(nèi)人士分析，隨著保障房建設(shè)力度的加大，土地出讓中捆綁保障房地塊的方式也將越來(lái)越多，這將一定程度上削弱地王的成色。