成交量回暖是否意味著土地市場頻現(xiàn)“地王”
而這之前，6月6日，上海土地市場迎來今年第一波成交小高峰，其中，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，樓板價16063元/平方米，溢價率435.5%，土地市場出現(xiàn)“高溢價”現(xiàn)象。那么，恒大出手獲得此“地王”地塊，上海土地市場出現(xiàn)“高溢價”現(xiàn)象，在成交量回暖的市場背景下是否意味著土地市場回暖，土地市場今后是否再現(xiàn)“地王”？恒大“地王”的誕生對于后市土地市場有何影響？從全國1-5月份土地市場表現(xiàn)來看，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13532萬平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個百分點；土地成交價款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個百分點。由于商品房市場銷售并為明顯改善企業(yè)資金面，開發(fā)企業(yè)土地購置面積呈現(xiàn)下降趨勢，開發(fā)企業(yè)拿地意愿降低。
目前，土地市場短期內(nèi)仍然維持低溢價率狀況，但是，5月份市場成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實力比較雄厚的大型開發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當這樣的成交量回暖還沒有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時，它還不是一個充分的理由。尤其是當前開發(fā)企業(yè)資金鏈相對緊張，開發(fā)企業(yè)不會普遍性地這么激進的進行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實意義角度考慮，如果地價略顯高于市場預期，那么開發(fā)商就會停止出手。但是，土地市場確實在商品住宅市場成交量回暖的市場背景下出現(xiàn)，如果市場成交量剛剛反彈就導致開發(fā)商在土地市場瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場調(diào)控并沒有改變開發(fā)商對于未來市場利好的預期，讓開發(fā)商“謹慎”擴張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。與此同時，我們也看到，在樓市“降價跑量”的市場背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場成交趨勢。
從市場接受度來講，MINI地塊控制地塊總價過高，開發(fā)企業(yè)相對容易接受，減少流拍的風險。無論何種形式以何種方式讓土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場仍然以“降價跑量”為主的環(huán)境下，土地市場出現(xiàn)“高溢價”、“地王”不是一件好事情。土地市場“高溢價”、“地王”是魔鬼，如果當前土地市場正在醞釀2009-2010年土地市場復蘇的行情，這極有可能是市場走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)е聵鞘姓{(diào)控政策由當前的定向“微調(diào)”為主的時期轉(zhuǎn)為再度收緊。從樓市成交量價的表現(xiàn)也可以反映出當前樓市調(diào)控政策的走向，當2012年5月份全國大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時候，住建部又出來發(fā)話，指明微調(diào)政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統(tǒng)一框架內(nèi)”，超越這個范圍的政策應該及時糾正叫停。
那么，土地市場一旦頻現(xiàn)“高溢價率”、“地王”現(xiàn)象，盡管這可以增加政府的土地財政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場“高溢價”是魔鬼，我們不希望在這個時候有過多的魔鬼出現(xiàn)。
