深度癮君子戒除毒癮，只能慢慢戒，而不是一次戒除，丟掉小命。中國的房地產(chǎn)就是中國宏觀經(jīng)濟的鴉片，不可能在一年之內(nèi)戒除。

    宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)越糟，對房地產(chǎn)就越是利好。迄今為止，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)不妙，基礎(chǔ)行業(yè)、固定資產(chǎn)投資、社會消費品零售總額、用量電、財政收入等關(guān)鍵數(shù)據(jù)都在下行。但雞蛋、蔬菜等價格上升，宏觀經(jīng)濟冷熱失衡，實體經(jīng)濟過冷而食品、煤氣水電等生活必須品價格上升壓力明顯。房地產(chǎn)市場成為經(jīng)濟爭奪戰(zhàn)中的焦點。

    穩(wěn)經(jīng)濟的呼聲首先作用于房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)業(yè)已形成保底共識。

    5月份商品房成交量大幅反彈，當月全國商品房成交面積為7290萬平方米，銷售額4511億元，這兩個數(shù)據(jù)相比4月份分別上漲了15%、20%。在今年3月份以來樓市成交放大的局面下，5月份樓市回暖的勢頭得到進一步確立。投資市場量在價先，成交量回暖以及京廈等地商品房均價小幅反彈，6月初20個城市土地市場溢價率高達14左右，顯示房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底。此次房地產(chǎn)市場回暖是實體經(jīng)濟倒逼之下、穩(wěn)增長、鼓勵剛需的必然結(jié)果。

    住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確要求，在“遏制不合理購房需求的同時，要支持居民購房的合理需求”?！吨袊?jīng)營報》5月報道，住建部已經(jīng)要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批，以增加普通商品房供給。與此同時，支持中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)、供應(yīng)的相關(guān)政策，也在抓緊研究當中。事實上，將近30個城市鼓勵剛需的政策出臺，說明各級政府對于房地產(chǎn)已經(jīng)形成保底共識。

    房貸下降直接降低房地產(chǎn)融資成本。6月8日開始，央行下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率25個基點，自去年年底央行連續(xù)三次下調(diào)存款準備金率后，央行首次啟動降息工具，向市場釋放明確的寬松信號。銀行可以在包括房地產(chǎn)按揭貸款在內(nèi)的貸款利率最大下浮20%的利率，消失已久的買房貸款利率打八折的情況可能再次出現(xiàn)。

    二套房房貸政策有微妙變化。6月9日，銀監(jiān)會正式發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法（試行）》，與劉明康時代的風險嚴厲監(jiān)管不同，尚福林時代的銀監(jiān)會，對二套房貸與首套房貸給予同樣的風險權(quán)重。此前的征求意見稿對住房抵押貸款區(qū)分一套房和第二套房給予差別風險權(quán)重，一套房抵押貸款風險權(quán)重為45%，第二套房抵押貸款風險權(quán)重為60%。此次出臺的正式文件刪除了這一差別對待的規(guī)定，將個人住房抵押貸款的風險權(quán)重統(tǒng)一定為50%。對已抵押房產(chǎn)，在購房人沒有全部歸還貸款前，商業(yè)銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款的，追加部分的風險權(quán)重為150%。二套房貸風險權(quán)重下降，事實上在鼓勵銀行發(fā)放二套房貸款。

    房地產(chǎn)市場觸底反彈是各方形成保底共識的結(jié)果，宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴性深入骨髓，保也得保，不保也得保。次貸危機以來，從美國到西班牙都把房價的上升視作重要的宏觀利好，原因就在于此。這與人們是否痛恨高房價無關(guān)，而與中國的經(jīng)濟發(fā)展模式有關(guān)，

    看起來房地產(chǎn)又要進入幸福時光。但是，且慢，房地產(chǎn)商不要高興得太早。今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅上升的概率極低。剛性需求入場，不等于全面放開投資性需求，抑制投資性需求一旦開閘，說明癮君子舊病復發(fā)，沉疴難治。除非中國宏觀經(jīng)濟接近崩潰的臨界點，否則不會出此下招。

    投資性需求是房價暴漲的原動力，2009年一些城市房價成倍上升，此2010年以來商業(yè)地產(chǎn)大放異彩，是投資性需求入場的結(jié)果。剛性需求與居民的收入、租金上升速度相關(guān)，不可能短期內(nèi)積聚房地產(chǎn)泡沫，如果某地居民收入沒有明顯上升、房租沒有上升而房價大幅上升，基本可以肯定，或者，當?shù)厥袌鍪羌賱傂枵嫱顿Y，或者居民的收入、進入市場的群體人數(shù)被低估。

    以商業(yè)物業(yè)為例，由于住宅地產(chǎn)限購、政策風險上升，投資者進入商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)租金大幅上升，2011年北京在租寫字樓項目中，共有45個樓盤報價發(fā)生變動，其中漲價項目43個，降價項目2個；最高漲幅為109.91%，最大跌幅為9.38%，而當?shù)厝司鶆?chuàng)造的GDP不升反降，北京等地的商業(yè)物業(yè)取代了住宅物業(yè)，進入泡沫化階段。

    可以肯定，以中國各城市目前的收入與限購等政策，剛性需求不足以積聚起另一輪商品房泡沫，今年商品房平均價格上漲幅度不可能超過5%。一旦突破這一范圍，那么房地產(chǎn)就不是平穩(wěn)保底，而是瘋狂地帶著中國經(jīng)濟向懸崖飛奔，各位好自為之吧。