五彩城是華潤置地兩大持有物業(yè)類型之一，而北京華潤五彩城又是五彩城產品系列的首發(fā)，一直受到眾多業(yè)內人士的關注，目前北京五彩城一期開業(yè)即將一周年，他的經營業(yè)績如何？二期又將引入哪些品牌？接下來將會在哪些地方復制？贏商網(wǎng)記者帶著這些問題采訪了華潤五彩城管理中心副總經理祝林，請他對這些問題進行了一一解答。
華潤五彩城管理中心副總經理祝林接受贏商網(wǎng)專訪
是Living Mall而不是Shopping Mall 年輕家庭定位清晰
贏商網(wǎng)：北京五彩城一期即將開業(yè)一周年了，目前他的經營狀況如何？從開業(yè)到現(xiàn)在又發(fā)生了哪些變化？
祝林：五彩城規(guī)劃分兩期開業(yè)，目前已經開業(yè)的一期，主要業(yè)態(tài)是滿足輻射區(qū)域內剛性購買需求為主的品牌，如沃爾瑪大型賣場、餐飲類的麻辣誘惑、望湘園、便宜坊，以及零售的蘋果店、女裝、女鞋、童裝等，還有就是一些生活服務類的品牌。自2011年6月28日試營業(yè)以來，五彩城的客群層次逐步清晰穩(wěn)定，針對消費者以家庭消費為主的屬性，做了些租戶調整，引入了些面向區(qū)域家庭的服務性業(yè)態(tài)，比如兒童樂園、中旅等等。目前客流銷售均持續(xù)增長。
在這一年的經營過程中，五彩城的交通路網(wǎng)逐漸完善，日前取得重大進展。京新高速路五環(huán)至北清路段正式開通，消費者可從五環(huán)路直抵緊鄰京包高速的華潤五彩城。此外，清華東門與五彩城的連接道路，清河中街與上地南路連接道路，也將于近日實現(xiàn)通車。
隨著上清板塊道路交通的進一步升級，五彩城周邊基礎配套將日趨完善。五彩城一期的穩(wěn)定經營，以及二期項目年底的落成開業(yè)，相信五彩城對該區(qū)域商業(yè)氛圍的聚合力會迅速飆升，上清板塊價值正也在不斷被拉高。
贏商網(wǎng)：我們都知道五彩城的客群定位于年輕家庭消費，針對這種定位，五彩城是否準備了一些特色的周年慶活動？
祝林：在六個父母養(yǎng)育一個孩子的時代，孩子的選擇決定了一個家庭的去向。五彩城的客群定位為年輕的家庭消費，在周年慶期間我們?yōu)閮和拇蛟炝素S富的活動，希望通過兒童對家庭的帶動影響力，打造一個一家人歡聚美好時光的快樂大PRATY。五彩城邀請北京木偶劇院，帶來精彩的木偶劇經典童話演出，讓大人和小孩同樂五彩城。五彩城還將舉辦第一屆五彩寶寶大賽，7歲以下的寶寶均可參加，活動將以開放的平臺展示各位多才多藝的寶寶。同時還有各種抽獎、滿額贈禮、商戶勁爆打折等活動。五彩城周年慶禮惠全城。
贏商網(wǎng)：和普通的Shopping Mall不同，五彩城定位于 “living mall”（生活廣場），這種定位的差異體現(xiàn)在哪些方面？
祝林：經過深入研究核心商圈消費者的消費行為，客群定位為年輕的家庭式消費，將區(qū)域商業(yè)中心定位為Living Mall而不是Shopping Mall，在設計、招商、運營、推廣以及物業(yè)管理諸多環(huán)節(jié)實現(xiàn)情感定位與功能定位的統(tǒng)一，超越對傳統(tǒng)商業(yè)的直接競爭，同時強化客戶的購物體驗，規(guī)避與網(wǎng)絡商業(yè)的競爭。 功能需求與情感需求的全面解決：購物不應該是一個區(qū)域商業(yè)中心提供的全部功能，不但要考慮消費者購物的需要，還要考慮其心里的體驗、生理的舒適、情感的需求，應該是一個安全、安心的場所。是一家人歡聚美好時光的地方，是開始新生活的地方，是文化傳承的地方。 由此，五彩城的顧客實現(xiàn)了從消費者到生活者，從購物消費到非購物消費，從便利購物到愉悅消費，從一個人享有到一家人享樂的升級體驗。而五彩城，也超越了單純的購物中心，成為歡樂、溫馨、時尚、充滿節(jié)日氣氛的一站式生活廣場，成為一種生機勃勃、幸福滿溢的生活方式。
二期12月16日開業(yè) 已簽約H&M、ONLY等品牌
贏商網(wǎng)：五彩城二期是計劃在12月16日開業(yè)，那和一期相比他有哪些變化和不同？
祝林：五彩城一期6.5萬平米，以沃爾瑪超市、餐飲、冰場為主，更偏向于日常的必需品消費，滿足消費者的功能性需求。五彩城二期的體量13.5萬平米，是目前一期的兩倍，商戶的品質和數(shù)量較一期都會有很大的提高，業(yè)態(tài)更加豐富、時尚，購物的滿足感會有很大的提升。此外，五彩城二期會給區(qū)域人群更多除消費以外的體驗式、滿足家庭需求的情感悉心服務，如社區(qū)的志愿者公益活動、感受家庭幸福美好時光的互動活動、便民惠民的社區(qū)關懷體系。相信五彩城一期和二期的整體亮相，將給區(qū)域人群帶來更多的生活便利，提升生活品質及區(qū)域價值。
贏商網(wǎng)：目前二期的招商進度如何？又有哪些品牌已經簽約進駐？接下來的重點招商工作是？
祝林：經過五彩城一期一年來的經營與拓展，得到了行業(yè)內及品牌商戶的高度認可，所以二期招商就較為順利，已簽約品牌包括：H&M、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES、Selected、GAP、食通天、美克美家、麗家寶貝、EF kids、My Gym 等品牌，配有休閑、餐飲、娛樂、服裝等豐富業(yè)態(tài)，以滿足區(qū)域內的消費需求多樣化。
贏商網(wǎng)：剛開業(yè)不久的成都萬象城退臺設計讓很多人感到驚艷，五彩城的建筑規(guī)劃設計方面又有哪些亮點？
祝林：五彩城一期主入口30米挑高中庭，創(chuàng)造明亮、寬敞、震撼的第一感覺。五彩城二期POD玻璃橢球體，匯集餐飲、零售、各類業(yè)態(tài)于其中，在主動線中創(chuàng)造精彩結點，令人眼前一亮。借助聲光電等高科技LED視覺應用系統(tǒng)營造夢幻驚艷的歡樂氛圍；趣味、時尚、溫暖、輕松為要素的室內設計，逐層按全年季節(jié)、全天從早到晚應用色彩演變與圖案元素，使空間在視覺上充滿美感與浪漫的氣息;
贏商網(wǎng)：五彩城是通過過3、4層的空中連廊連接東西兩區(qū)，這是否給客流共享和業(yè)態(tài)互動帶來不利影響？五彩城又是如何解決這個問題的？
祝林：連廊帶動一、二期人流。在合理范圍內適當拉長購物動線，將位于動線東西兩個盡端的主力業(yè)態(tài)（一期沃爾瑪、冰場和二期東側次主力店）連接起來，構成“啞鈴型”，創(chuàng)造兩端磁極，帶動人流。
二期層數(shù)較多，設計跨層扶梯從豎向增強連通，最快速把客流帶到3層、5層，從感覺上“降低”商業(yè)層數(shù)。
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北京五彩城夜晚實景圖
五彩城與萬象城形成互補 將會在二三線城市中心快速復制
贏商網(wǎng)：大家都公認萬象城是大型都市綜合體代表，而五彩城則是區(qū)域商業(yè)中心代表，作為同屬華潤旗下的兩個品牌，他們之間有何異同？區(qū)別主要體現(xiàn)在哪些方面呢？
祝林：華潤置地兩大持有物業(yè)包括：以萬象城為標志的都市綜合體；以華潤五彩城為標志的Living Mall。前者走的是高端路線，滿足的是金字塔尖人群的需求，而后者則與前者形成互補，能夠滿足區(qū)域型商業(yè)中心的需求，為大型居住區(qū)提供日常購物休閑服務。 作為區(qū)域商業(yè)中心模式首個項目——五彩城投入運營，使得華潤置地在持有物業(yè)產品鏈條更加豐富，更加完善，今后在與住宅產品線的配搭運用中，形成有機價值鏈條，發(fā)揮著它的全部能量，為區(qū)域和城市發(fā)展帶來更大的價值提升。
贏商網(wǎng)：商業(yè)項目的選址被視為重中之重，華潤置地作為國內最成功的商業(yè)地產開發(fā)商之一，是如何為五彩城選址拿地的？
祝林：在高端的萬象城之外，還存在著廣闊的中高端市場。對應著一線城市區(qū)域中心和二三線城市中心的人群，華潤置地推出新的五彩城產品線，正是要彌補這一市場空白。華潤集團董事長宋林在北京五彩城開業(yè)典禮上說：“五彩城這條產品線是未來我們開拓更廣闊市場的武器。”所以五彩城產品線的選址會主要集中在一線城市區(qū)域中心和二三線城市中心，北京五彩城即為該產品線首作，隨后五彩城還將在合肥、余姚、淄博等城市規(guī)劃籌建、快速復制，而該模式的有效復制，勢將帶動全國商業(yè)地產乃至城市運營和地區(qū)經濟的成長。
鮮明特色和關注消費者情感需求是五彩城的核心經營理念
贏商網(wǎng)：當前業(yè)內對購物中心去百貨化，引入快時尚和買手制百貨；去大賣場，引入精品超市的熱議不斷，祝總是如何看待這種現(xiàn)象的，五彩城是否也會進行類似的調整？
祝林：五彩城的定位及規(guī)劃全部來源于對區(qū)域及人群需求的深入研討，任何調整也都會根據(jù)區(qū)域人群生活品質的不斷提高而逐漸完善。目前五彩城中沒有百貨店的引入，一期有一家1.3萬平米的沃爾瑪大賣場，就一年來的經營情況來看，區(qū)域性的消費對沃爾瑪這樣的大賣場需求還是很旺盛的，家庭型消費在很大程度上依賴于這種一站式、便捷、優(yōu)質、齊全的購物場所。五彩城二期會引入三四家快時尚類服裝品牌，很大程度上也是為了滿足區(qū)域人群對這類品牌的需求。商業(yè)的成長與發(fā)展其實是與生活的物質需求和情感需求息息相關的，任何品牌的調整與提升都不是商業(yè)項目單方面的，都是在順應潮流的同時不斷探索前行，試圖引導潮流、倡導全新生活理念的過程，也只有這樣，這個商業(yè)項目才會有長足的發(fā)展。
贏商網(wǎng)：商業(yè)地產泡沫化、同質化的聲音一直存在，?？傆质侨绾慰创@個問題的？
祝林：未來區(qū)域性商業(yè)項目的趨勢就是“劃地而治”。我相信未來消費者大部分的生活需求，都會在家門口三到五公里以內區(qū)域型的購物中心解決。除非要買奢侈品，才需要到國貿等地方去。未來品牌的趨同會越來越明顯，海淀上地、清河板塊也需要擁有自己的高品質購物環(huán)境，而不是在忙碌的工作之余還得為購物而奔波。尤其是五彩城二期全開后，各種餐飲菜系全有，各種零售品牌也有，影院、冰場也有，消費者日常生活的需求都可以在這兒得到解決。
同時，一定要有自己鮮明的特色。業(yè)態(tài)上，五彩城有五彩冰酷滑冰場和史努比樂園，作為吸客亮點，即區(qū)別與競爭項目又與定位相吻合，成為五彩城提升生活品質的兩大核心主力店。經營營造上，我們主打溫馨、幸福的情感脈絡，使五彩城成為家庭的俱樂部，努力將人文關懷打造成五彩城的一大經營特色。一旦這些特色被區(qū)域的人群所認同，讓他們認為，五彩城的特色就是他們的特色。
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